Holzhaus mit GU, was ist zu beachten?

[tztz2000]

Lieber haba,

Im übrigen, damit ich die Vorgänge etwas besser verstehe, hätte mich interessiert: Hat der GU "die Herausnahme der Gebühren akzeptiert" oder war er heillos froh, dass er über diesen Punkt wegen falschen Annahmen nie mehr wird streite müssen?

danke für Deine Antwort. Wir hatten ihm die Herausnahme der Gebühren vorgeschlagen und er hat das diskussionslos akzeptiert. Ob er darüber froh war, kann ich natürlich nicht sagen. Die 4 Grundstücke sind bis jetzt noch im "Rohzustand", es ist keine Erschliessung gemacht (Bauantrag für Erschliessung wird diesen Monat eingereicht) und sie sind auch noch nicht definitiv durch den Geometer geteilt und vermessen.

Er hat sich auch nie im Detail zu den Gebühren geäussert, unsere Vermutung war, aber das können wir natürlich nicht beweisen, dass er einige die Erschliessung betreffende Gebühren da mit "hineingebuttert" hat, denn anders lässt sich die Differenz nicht erklären.

Die Kosten für die Anschlüsse müssen ja entweder in der Erschliessung oder im Hauspreis drinstecken, aber Kosten für die physischen Anschlüsse kann man ja nicht als Gebühren bezeichnen.

Gruss Thomas

 

[tztz2000]

Hallo emil17

Die Architektenarbeit hat der GU offenbar schon gemacht:

"Der GU hat für das neue Holzhaus im Elementbau Pläne nach unseren Vorstellungen erstellt und eine Kostenschätzung abgegeben". Das ist eine geldwerte Leistung.

Insofern ist es etwas schief sich zu überlegen ob ein anderer die Sache billiger bauen könnte, der den Planungsaufwand dann nicht hätte.

Da du Land mit GU-Verpflichtung hast, muss er sich selber nicht unterbieten. Wärest du in der Wahl des Unternehmers frei, wäre diese Planungsarbeit zu bezahlen.

Er hat auf der Basis unserer Entwürfe das Haus gezeichnet (siehe angehängten Plan vom EG) und kalkuliert. Detailliertere Pläne werden erst für den Bauantrag erstellt. Für uns ist es so ok, denn fast so hatten wir es in unseren Entwürfen auch geplant. Er hat lediglich ein paar kleine "technische" Änderungen einfliessen lassen. Dass wir bei einem Ausstieg die geleistete Planungsarbeit bezahlen müssten, ist uns bekannt.

Andererseits ist für mich der Aufwand für eine solche Zeichnung auch recht gut abschätzbar. Wir planen in unserer Firma Regalanlagen mit AutoCAD, das ist kein Hexenwerk, vor allem, wenn man eine elektronische Bibliothek für alle benötigten Elemente hat, die man dann grössenmässig anpassen und zusammensetzen kann.

Natürlich muss er sich nicht selbst unterbieten. Mir geht es ja darum herauszufinden, ob er das Haus genauso wie die Gebühren mit einem dicken Daumen kalkuliert hat und da wollen wir ihm halt auf den Zahn fühlen. Ich verkaufe selbst Investitionsgüter und bin der Preisfeilscherei tagtäglich "ausgesetzt", daher kann ich das "dem armen GU" natürlich auch nicht ersparen. Am Ende muss ein Preis herauskommen, mit dem beide Seiten zufrieden sein können.

Gruss Thomas

Plan_7_EG.pdf

 

[habaUgeot]

Lieber Thomas

Den Aufwand, das zu zeichnen ist natürlich recht klein. AUs meiner Erfahrung ist der Beratungsaufwand wesentlich grösser. (Die Architektur-Leistung.)

Trotzdem ist die Frage: Was ist bei Deinem GU alles parametrisierbar. Wieviel kann er nicht eninfach aus der Bibi nehmen, weil er es eben bewusst auf Dich zuschneidet. Hier nicht beurteilbar.

Item. Was mir aufgefallen ist: In deinem Grundriss hast Du überall Mittelstützen. Dein OG kenne ich ja nicht... aber... würde man die Decke über OG in Lignatur-Elementen machen, sind Spannweiten von 8m eigentlich durchaus ohne Mittelabstützung möglich.

Bedingt entweder den EInsatz von Lignatur Elementen. Oder Dein Holzbauer kann ein ähnliches statisches System selber erzeugen. (Mit CNC-Fräse eigentlich kein Problem...). Wichtiger: Wände im OG müssen als Scheiben (mit-)tragen statt einfach Last abgeben. Und der Treppen-Zugang müsste auch als Auflager dienen können.

(Mit Beton wären 8m Spannweite dann schon recht gut. Aber auch machbar, v.a. wenn im OG die Wände als Scheiben mitverwendet werden können.)

Die Kalkulation in dem Planungsstadium basiert (immer) auf Erfahrungswerten. Du siehst ja, wie grob die Preise, welche Du am 2.11. eingestellt hast aufgeteilt sind. Das basiert immer (IMMER) auf Kubikmeter, Ausbaustandard, Budgetpositionen. Wenn Du Glück hast, erklärt Dir Urs Tischhauser (hier im Forum), wie er in diesem Stadium kalkuliert (als Architekt). Ich wäre erstaunt, wenn er da bereits Elementkosten (Makroelemente oder ähnlich) zusammentragen würde. Normalerweise ist das auch ausreichend genau für den Zweck.

Das heisst aber auch, dass Steuern nur über diese "Eingabeparameter" möglich ist: (Kubatur, Ausbaustandard, Budgetpositionen.)

Vergiss nicht: Du baust mit einem GU - eine Ersparnis, die er gegen einen Archi hat: Er kennt seine bevorzugten Unterakordanten und deren Preise. Und weiss, dass er damit rauskommt. Mehr muss und will er nicht.

Viel Erfolg beim Verhandeln!

Haba

 

[emil17]

Wie gesagt, machs lieber andersrum: Schau, was vergleichbare Häuser in der Region kosten und ob du für den Pauschalpreis des GUs genug Haus für Dich bekommst.

Ein Haus ist für den Häuslebauer kein Investitionsgut, für professionelle Investoren schon. Die haben aber auch professionelle Baubetreuer, die wissen was geht und was nicht.

Du hättest ja auch keine Freude, wenn Deine Kunden bei deinen Regalen zu feilschen anfangen, weil sie die Montageschrauben anderswo billiger zu kriegen glauben. Vielleicht ist das in der Branche aber Usanz und ich bin einfach nur naiv.

Achte lieber darauf, dass der Umfang der im Preis enthaltenen Arbeiten und die Ausführungsdetails im Werkvertrag ausreichend beschrieben sind, dass du keine Mängelabtretung "bekommst", dass Änderungen zu den Plänen, die Vertragsbestandteil sein müssen, nur nach Devis und schriftlicher Bestätigung beider Parteien statthaft sind, wie allfällige Eigenleistungen verrechnet werden, usw.

Es ist von Vorteil, wenn nicht inbegriffene Leistungen (Gebühren, Bodenuntersuchungen, Hausanschlüsse von der Strasse bis zum Grundstück, Umgebungsgestaltung usw.) explizit genannt werden, denn sonst kommt es oft zu Missverständnissen, weil man als Baulaie die Usanzen nicht kennt und dann jeder glaubt, er wolle den anderen übervorteilen.

Dann ist da noch die ganze Geschichte mit wann welche Vorabzahlungen fällig sind (nur nach erfolgter Arbeit an Deinem Haus, nicht nach Termin!), was bei Terminüberschreitungen erfolgen soll und dergleichen mehr. Erkundige dich über den Ruf und die Boniät des GU.

 

[Pfälzer]

Item. Was mir aufgefallen ist: In deinem Grundriss hast Du überall Mittelstützen. Dein OG kenne ich ja nicht... aber... würde man die Decke über OG in Lignatur-Elementen machen, sind Spannweiten von 8m eigentlich durchaus ohne Mittelabstützung möglich.

Lieber Haba...  das geht auch auf anderem Wege ohne Stützen..

In den 80igern habe etwas über 30 Holzhäuser geplant und gebaut, die völlig freitragende Decken und Dächer hatten.... lichte Hausbreite, frei überspannt, 8,40 m, Längen zwischen 14 und 16 m. Da hatte es weder Stützen oder tragende Innenwände, weder im EG noch im DG.

Im Holzbau ist einiges möglich...

Hier in diesem Fall (Grundriss) ist nun die günstigste Art, mit 2 Stützen und wohl darüber liegendem Trägerbalken vorgesehen. Kurze Spannweiten ergeben geringere Holzabmessung....ergeben günstigere Kosten..  Aber auch hier könnte man auf die 2 inneren Stützen (die beiden anderen sind ja innerhalb der Aussenwand nicht mehr sichtbar) gut verzichten.

 

[habaUgeot]

Ja, Lieber Pfälzer

Die von mir erwähnten Elemente hab' ich mal in einer Semesterarbeit kennengelernt. Und sie haben mir Eindruck gemacht. Aber selbstverständlich geht das auch anders / direkt. Mir gefällt, wenn die (statische) Unterseite gleichzeitig auch die "fertige" ästhetische Decke ist. Tönt für mich nach Effizienz. Aber wie ich geschrieben habe: Das kriegt jeder mit einer einigermassen vernünftigen CNC-Fräse ebenfalls hin. Aber er darf die zugehörige Statik nicht scheuen...

Wahrscheinlich ist die fertige Untersicht für die weiteren Gewerke ein Problem (Ecken, Dellen, Farbe,...)

Mit einer Holz-Beton-Verbund-Decke sind glaub ich sogar noch grössere Spannweiten möglich, allerdings nimmt die statische Höhe auch da zu. Und vor allem erzeugt man damit noch thermisches Trägheitsvolumen, was mir beim reinen Holzbau etwas fehlt.

Hauptargument für den Mittelbalken wäre aus statischer Sicht: Die Querträger können als Zweifeld-Träger ausgebildet werden, was bei der statischen Höhe nochmals markant einschenkt, da positives wie negatives Moment genutzt werden können - und die Verformungen werden mit einem zweifeld-Träger nochmals markant kleiner. Die Verformungen dürften für einen Holzbau massgebend sein.

Tja... Holzbau wäre auch was spannendes gewesen, neben der Geotechnik. Ich mag Holzbau. Aber vor allem dann, wenn man das Holz auch sieht.

--

Bei Deinem Beispiel: Wie habt ihr die nichtragenden Innenwände im DG ausgebildet? Leichtbauweise? Selbsttragend? Oder sind die Lasten daraus so gering, dass es für die Decke über EG egal ist?

Liebe Grüsse

Haba

 

[Pfälzer]

Lieber Haba

Stimmt... Sichtdecken sind während der Bauphase schön zu schützen... ist aber auch nicht das wirkliche Problem wenn alle Beteiligeten dies wissen und die Bauleitung entsprechend vorgeht. Das habe ich hier in der Schweiz auch schon bei einigen Objekte mit Brettstapeldecken gehabt... am Ende passt das schon.

Zum Beispiel.

Im EG, ob mit oder ohne KG, ist das meist mit Sichtmauerwerk gemacht worden...damals war KS-Sichtmauerwerk, sauber verfugt, ein für dieses Haus ideales Material. Ansonsten konnte jeder Bauherr wählen was ihm gefälltt.. meist gab es keine Innenwände... bzw. nur im Eingangs- oder WC-Bereich.

Im DG konnten die Wände beliebig angeordnet werden... Leichtbau oder massiv Vollgipsplattenn (10 cm stark und passend schwer), je nach Bauherrenwunsch... man konnte sie, dank freitragendem Dach dann natürlich auch irgendwann wieder entfernen und alles neu gestalten... wenn man dies wollte.... oder ein späterer Käufer die Einteilung gänzlich änderen wollte...er konnte, bzw. kann es auch heute noch.

Die Deckenbalken waren ausschliesslich aus BSH hergestellt.

 

[tztz2000]

Hallo Emil,

Wie gesagt, machs lieber andersrum: Schau, was vergleichbare Häuser in der Region kosten und ob du für den Pauschalpreis des GUs genug Haus für Dich bekommst. Ein Haus ist für den Häuslebauer kein Investitionsgut, für professionelle Investoren schon. Die haben aber auch professionelle Baubetreuer, die wissen was geht und was nicht.

ein sehr guter Satz, danke! Dazu kommt beim eigenen Haus noch die emotionale Komponente. Und die versuche ich natürlich möglichst klein zu halten, sonst wird's immer teurer!  /emoticons/default_additional/134.gif

Lieber haba, lieber Pfälzer,

das ist richtig, dass mit Lignatur-Decken die 8 m problemlos überbrückt werden können. Wir wollen jetzt in dieser Phase alles unterlassen, was den Preis wieder in die Höhe treiben würde. Die Häuser, die wir angeschaut haben, waren alle mit Stützen und Trägerbalken gebaut. Das stört uns in keiner Weise, die eine Stütze ist direkt neben dem Kamin und die andere wird beim Kaminofen stehen. Sie erfüllen gewisse Raumteilerfunktionen, für uns ist das ok. Ausserdem wollen wird gern die sichtbaren Deckenbalken. Konstruktiv und optisch passt das so.

Gruss Thomas

 

[tztz2000]

Eilmeldung!  /emoticons/default_additional/78.gif

Wir haben uns heute mit dem GU geeinigt!

Er ist uns preislich ein Stück entgegengekommen, er nimmt 80.000 WIR und hat, was wir fast nicht für möglich gehalten hatten, der gewünschten Änderung zugestimmt, die Garage um 30 cm zu Lasten des Nachbargrundstücks zu verbreitern (ohne Mehrkosten für uns!). Wir sind mit dem Ergebnis zufrieden, er ist es offenbar auch. Jetzt geht's an die Arbeit!

Danke an alle, die mir hier mit ihrem geballten Know-How geholfen haben!  /emoticons/default_additional/114.gif

Gruss Thomas

 

[Pfälzer]

Viel Erfolg bei der Realisierung.. hoffen wir mal, dass Du die User dann via Bautagebuch an Deinem Vorhaben und den weiteren Entwicklungen teilhaben lässt....

 

[habaUgeot]

Wir haben uns heute mit dem GU geeinigt!

Gratuliere ganz herzlich! Auch wenn ich nicht ganz verstehe, was seine Zustimmung mit den befürchteten Mehrpreisen zu tun hatte.

Hey, Thomas, lass uns wissen, wie es weiter geht. Wir sind alle total gespannt, ob Dein GU seinen Preis wert ist. Und woran Du das dann festmachst.

(und ich werde natürlich weiterhin ganz gerne Argumente und Ideen zerpflücken...)

Haba

 

[tztz2000]

Hier geht's zum Tagebuch:



Gruss Thomas