Ist das ein gutes Angebot?

[nebukadnezar]

Hallo Forum

Ich bin neu hier, kurz vor Kauf eines (kleinen) Bauernhauses und habe nun einige Angebote von Banken. Das beste sieht so aus:

Eigenmittel 25%, Kreditsumme total 445'000,

Wir kriegen alles als 1. Hypothek (Amortisierung auf unseren Wunsch möglich)

Wir können beliebig aufteilen zwischen folgenden Laufzeiten

- 10 Jahre fest : 3.65%

- 7 Jahre fest: 3.5%

- Variabel : 2.6%

Als Sicherheit will die Bank 2. Säule Guthaben in der Höhe von 52'000 verpfänden.

Ich finde das Angebot eigentlich recht gut. Lohnt es sich da noch weiter zu suchen?

Vielen Dank

Nebukadnezar

 

[winner60]

Ich finde das Angebot gut. Vor allem der variable Zinssatz ist günstig. Wie lange ist der gültig? Wann wird er allenfalls angepasst und aufgrund welcher Kriterien? Das sollte man m.E. noch prüfen.

Aus meiner Sicht geht die Bank bei dem Kredit kein Risiko mehr ein. Prüfe in jedem Fall noch mind. 1 Konkurrenzangebot!

Martin

 

[profi]

Hallo,

ich sehe das Angebot als absolut realistisch.

Natürlich kannst Du weiter vergleichen, jedoch denke ich dass ein günstigeres Angebot sich bald mal im Promillbereich bewegen dürfte.

Selbst bei 0.1-0.2 % macht es ein paar Hundert Franken aus...

Gruss

 

[nebukadnezar]

Hallo Winner60

Danke für die schnelle Antwort.

Das Angebot gilt bis Ende Januar, das Geld würden wir auf den 1. Mai kriegen. Einen Zuschlag weil wir 3Mnte vorher unterschreiben gibt es nicht.

Ich habe noch 3 weitere Angebote, alle mit 2. Hypthek und schlechteren Zinskonditionen bei der 1. Hypothek.

Mal gucken, vielleicht kann ich noch ein bisschen was rausholen, wenn ich noch ein 3.Säule Amortisierungskonto bei der Bank anlege.

 

[winner60]

Hallo Winner60

Danke für die schnelle Antwort.

Das Angebot gilt bis Ende Januar, das Geld würden wir auf den 1. Mai kriegen. Einen Zuschlag weil wir 3Mnte vorher unterschreiben gibt es nicht.

Ich habe noch 3 weitere Angebote, alle mit 2. Hypthek und schlechteren Zinskonditionen bei der 1. Hypothek.

Mal gucken, vielleicht kann ich noch ein bisschen was rausholen, wenn ich noch ein 3.Säule Amortisierungskonto bei der Bank anlege.

Das mit der Säule 3a sieht die Bank meist gerne. Falls du nicht alles variabel machst, sollte dir die Bank beim Fixzinssatz noch entgegenkommen können. Allerdings muss man immer das Gesamtpaket (hier alles 1. Hypo) sehen.

Bei diesen Konditionen würde ich alles variabel machen... muss aber jeder selber wissen (meine Erfa aus 20 Jahren Hypotheken).

Martin

 

[mbaum]

Habe ich das richtig verstanden? Die Bank will, dass Ihr zusätzlich zu den 25% Eigenmitteln noch Eure Pensionskassenguthaben (2. Säule) verpfändet? Oder meinst Du vielleicht Guthaben der 3. Säule? Grundsätzlich würde ich, wenn's irgendwie geht auf eine Verpfändung der 2. Säule verzichten. Sollte eigentlich bei Euch auch nicht nötig sein, obwohl es natürlich noch auf die Tragbarkeitsrechnung ankommt, die auch in die "Risikoberechnung" der Bank einfliesst.

 

[nasche]

Ist die Variable nicht, die einfach von Tag zu Tag in dem Sinne ändert?

Wäre im Moment mit 2,6% Intressant, aber was ist in 1 Jahr, wenn die vielleicht, jetzt nur als Beispiel auf 4,5 % gehen würde!

Ich weis ist ein extrem krasses Beispiel.

Also, ich würde eher auf Festypo tendieren, dann kann man diese Jahre besser Budgetieren.

Finde aber das Angebot:

"Wir können beliebig aufteilen zwischen folgenden Laufzeiten

- 10 Jahre fest : 3.65%

- 7 Jahre fest: 3.5%

- Variabel : 2.6% "

gut.

Ein klein Betrag in ne Vriable, wiso nicht.

Das mit dem Verpfänden.

Ich hab es bei unseren PK Unterlagen auch gelesen, dass man dies könnte, aber weis nicht.

 

[mbaum]

Wenn man in Betracht zieht, das derzeit alle Banken für äusserst langfristige Hypotheken nur sehr kleine Aufschläge gegenüber kurzfristigen Verlangen, scheint der Markt davon auszugehen, dass sich die Zinsen langfristig eher horizontal vielleicht mit geringem Anstieg weiterentwickeln.

Die hohe Kapitalmobilität an den moderenen Kapitalmärkten spricht eigentlich auch dafür, dass eine merkliche, durch Kapitalknappheit verursachte Zinserhöhung kaum mehr eintreten wird. Die schnelllebige moderne Wirtschaft würde zudem kräftige Zinsanstiege kaum verkraften, was die Nationalbanken zu sehr zurückhaltender Politik bewegt. Bleibt noch die Inflation als Zinstreiber. Die ist im Moment immer noch sehr tief, was sich wahrscheinlich mittelfristig auch nicht ändern wird.

Lange Rede, kurzer Sinn: ich würde im derzeitigen Umfeld auf variable Hypotheken setzten. Auch nach einem geringfügigen Anstieg ist man noch günstiger, als mit den meisten "fixen" Laufzeiten. Steigen dann die variablen mal über das Niveau, das man heute fixieren könnte, dann dauert es immer noch ein Weilchen, bis das zuvor "gesparte" aufgebraucht ist und man gleich dasteht, wie mit der Fix-Hypothek. Interessant könnte es höchstens sein, sehr lange Laufzeiten (15 Jahre und mehr) abzuschliessen, da diese zur Zeit "günstig" zu haben sind und die Wahrscheinlichkeit mit der Laufzeit steigt, von irgendwann in der Zukunft steigenden Zinsen zu profitieren. Nachteil: sehr langfristige Bindung, ist bspw. problematisch resp. teuer bei einem Verkauf...

 

[nasche]

Mhm...

Beispiel.

CHF 450000.00 Schulden, dies auf ne Vriable. Mit ca 2,6%.

Sind CHF 975.00, dass ist Genial.

Jetzt ist man aber eine Familie, die nicht gerade ein grosses Einkommen hat und auch nicht sehr viel zur Seite legen kann.

Steigt der Hyposatz Variabel, zb auf 3,6% sind es ja dann CHF 1350.00.

Ist zwar immer noch nicht viel, aber evt für eine Familie, die sonst schon eher knapp durch muss, schnell mal der Ruin.

Obwohl, ma rechnet eh vorher alles durch, was ist, wäre wenn...

Wir haben bei unds auch mit 6% gerrechnet und wissen einfach, wir kämen noch so lala durch.

Wir gehen auch bald zur Bank, für die Hypoverträge, bin gespannt, wie sie uns Engegenkommen und welche Vriante sie uns Empfehlen.

Vriable, ein gewisser kleiner Teil, wiso nicht, aber ales, hätte ich doch ein bisschen Angst.

Ich will einfach Budgetieren und wissen was Ende Monat an Zins weggeht.

 

[mbaum]

Naja, die Tragbarkeit wird ja von Seiten der Bank normalerweise eh mit 5 bis 6% berechnet resp. geschätzt. Wenn das Budget so knapp ist, dass ich 2-3% Zinserhöhung nicht verkrafte, würde ich nicht bauen, denn auch die Fixhypothek läuft irgendwann aus...

Zu guter letzt ist es wie beim Geldanlegen ein Spiel und die "Strategie" hängt von der eigenen Risikobereitschaft sowie den eigenen Zukunftserwartungen ab. Die Erwartungen des Marktes sind in den aktuellen Konditionen enthalten, so dass es, wenn diese eintreffen, ein Nullsummenspiel ist, egal ob ich lang- oder kurzfristig finanziere.

Ich weiss einfach, dass ich mich grün und blau ärgern würde, sollte ich während 10 Jahren 3.6% bezahlen und während 8 Jahren davon wäre der variable Zinssatz tiefer gewesen. Wenn man sich dann noch anschaut, wie lange es her ist, dass die variablen Zinsen zuletzt über 4% waren...

 

[nasche]

Ja, ist halt Schwer abzuschätzen. War gerade auf der Website unserer Bank. Die ist ja extrem hoch. Hoffen wir mal, die kommen uns noch Entgegen!

 

[nada]

Da hab ich auch gleich ne Frage: Gibts es das öfters, dass die Banken die 1. Hypothek über 65% gewähren?

 

[winner60]

Da hab ich auch gleich ne Frage: Gibts es das öfters, dass die Banken die 1. Hypothek über 65% gewähren?

Angenommen, ein Objekt kostet 1 Mio. Dann bekommt man 650'000.- als 1. Hypothek. Falls man z.B. ein Säule 3a Konto (oder andere Vermögen) dort hat, wird in der Regel im gleichen Ausmass eine zusätzliche Hypothek zum Zinssatz der 1. gewährt. Hat man also 100'000.- als 3a-Guthaben (bei dieser Bank), so bekommt man insgesamt 750'000.- zum Zinssatz der 1. Hypothek.

Grundsätzlich machen die Banken eine "Kundensicht" mit allen Kundengeschäften.

Martin

 

[nebukadnezar]

Habe ich das richtig verstanden? Die Bank will, dass Ihr zusätzlich zu den 25% Eigenmitteln noch Eure Pensionskassenguthaben (2. Säule) verpfändet? Oder meinst Du vielleicht Guthaben der 3. Säule? Grundsätzlich würde ich, wenn's irgendwie geht auf eine Verpfändung der 2. Säule verzichten. Sollte eigentlich bei Euch auch nicht nötig sein, obwohl es natürlich noch auf die Tragbarkeitsrechnung ankommt, die auch in die "Risikoberechnung" der Bank einfliesst.

Ja, du hast recht - mein Fehler. Die Bank will, dass ich 30'000 3.Säule, nicht die 2. verpfände.

Mittlerweile habe ich ein ähnlich gutes Angebot einer zweiten Bank. Ebenfalls mit 3. Säule verpfändung und alles 1. Hypothek. Die 10 und 7 Jährigen Zinsen wären um 0.15% resp. 0.1% tiefer dafür wäre die Variable um 0.4% höher.

Ich denke da wie nasche - bei uns ist ein Kind unterwegs und da spielt der Sicherheitsgedanke schon auch mit. Aber 2.6% Zins ist halt schon sehr verlockend. Vermutlich nehmen wir etwa ein viertel Variabel mit 2.6%. Ich halte euch auf dem laufenden wie es weiter geht...

 

[nebukadnezar]

Ja, ist halt Schwer abzuschätzen. War gerade auf der Website unserer Bank. Die ist ja extrem hoch. Hoffen wir mal, die kommen uns noch Entgegen!

Die publizierten Zinsen der Banken sind jeweils der Worst Case. Je nach Bonität des Kreditnehmers ist da noch recht viel Verhandlungsspielraum drin. Zusätzliche Sicherheiten (3. Säule Verpfändung), eine gute Tragbarkeit oder das transferieren von Konten auf die jeweilige Bank haben positiven Einfluss auf den Zins. Bei uns ist das aktuelle Angebot für eine 10 Jährige Festhypthek z.B. um 0.5% tiefer als der auf der Homepage publizierte.

 

[nasche]

Also, ich würd einfach ein grosser Teil der Hypo in eine Feste verwandeln und zb CHF 50000.00 -10000.00 in eine Vraibale.

Wenn der Zinssatz mal extrem Steigen sollte, ist es immer noch Tragbar.

Bei uns ist es auch so, wenn gebaut ist, ist unser Erspartes, bis auf die Säule 3A ausgeschöpft und desshalb machen wir evt die ganze Hypo auf Fest.

So können wir uns ein bisschen Finanziell erholen.

Zudem haben wir 2 Kindern und Leben und sich ab und zu einen Ausflug gönnen möchten wir dennoch.

 

[mbaum]

Wir haben uns einfach gesagt, dass wir zwar alles auf "variabel" lassen, wir den Betrag, den wir gegenüber einer 10jährigen Fix-Hypo sparen (bei uns derzeit ca. 1.5%) allerdings fix zurücklegen.

Damit sollten wir uns ein gewisses Polster schaffen können, falls die variablen Zinsen während der Laufzeit, die wir fix abgeschlossen hätten, über den heute fixierbaren Zins steigen. Nach 10 Jahren (so lange hätte ich höchstens fixiert) machen wir dann mal "Kassensturz". Ich gehe jedoch stark davon aus, dass ich "im plus" sein werde, da ja das gesparte Geld angelegt auch noch so 2-3% Rendite bringen sollte.

 

[winner60]

Wir haben uns einfach gesagt, dass wir zwar alles auf "variabel" lassen, wir den Betrag, den wir gegenüber einer 10jährigen Fix-Hypo sparen (bei uns derzeit ca. 1.5%) allerdings fix zurücklegen.

Damit sollten wir uns ein gewisses Polster schaffen können, falls die variablen Zinsen während der Laufzeit, die wir fix abgeschlossen hätten, über den heute fixierbaren Zins steigen. Nach 10 Jahren (so lange hätte ich höchstens fixiert) machen wir dann mal "Kassensturz". Ich gehe jedoch stark davon aus, dass ich "im plus" sein werde, da ja das gesparte Geld angelegt auch noch so 2-3% Rendite bringen sollte.

Es ist eine Tatsache, dass diejenigen, welche in den letzten paar Jahren auf "variabel" gesetzt hatten, viele 10'000 Franken gespart haben....

Ich bin der Meinung, dass die Banken mit dem "Sicherheitswahn" (sorry, will niemandem zu nahe treten) viel verdienen.

Mehrjährige variable Hypotheken lassen sich ja auch absichern (Cap), so dass sie nicht "ins Unendliche" steigen können. Wer dennoch besser schlafen kann, wenn er Festhypotheken hat, sollte sich zumindest ein 50:50-Splitting überlegen. Die variablen Hypotheken sind in den letzten Monaten angestiegen und die Zinssätze nähern sich denjenigen der Fixhypotheken, aber dennoch einen namhaften Abstand wahrend. Ich gehe - auch aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und der Geldflüsse im Bankwesen - davon aus, dass sich die Zinsen in den nächsten 2-3 Jahren eher seitwärts bewegen (d.h. relativ stabil bleiben).

Ich selber habe noch erlebt, wie der Hypozins stark angestiegen ist. Als meine damalige Fixhypothek von 5% auslief, belief sich der aktuelle Hypo-Satz auf 8%! Immerhin eine Steigerung von 60%! Seither hat sich jedoch im Hypo-Markt viel getan. Immer empfehlenswert ist ein Splitting, so dass nicht die ganze Hypothek an einem Tag ausläuft (bei Fixhypotheken).

Heute gibt es ja unendlich viele Möglichkeiten.

Martin

 

[nasche]

Oh ja, eine Frühere Arbeitskollegin hatte Ende der 80 iger Jahre eine Hypo von fast 7%.

Man weis ja nie...

Ja, es gibt ja soviele möglichkeiten und ich denke für jeden etwas.

Wie gesagt, wir sind Menschen, die voll auf Sicherheit tendieren, ein anderer ist eher Risikofreudiger. Jedem das seine.

 

[Kurt Wagner]

die Banken habe ja selber gar kein Interesse den Hypo-Zins auf 5 % oder noch mehr anzuheben - denn dann könnten seeehr viele aktuelle Hausbesitzer die Zinsen gar nicht bezahlen. Der Effekt wäre, dass die Banken dann viele Häuser "erben" würden und der ganze Immobilienmarkt zusammenbrechen würde.

Mittelfristig (3 - 5 Jahre) werden sich deswegen meiner Meinung nach die Hypozinsen in den Bereichen 3 bis max. 4 % bewegen.

Aber eine Splittung ist sicherlich immer eine gute Idee, aber der Wechsel zu einer anderen Bank wird dann aber schwieriger bei verschiedenen Laufzeiten...