Die 33 bis 40% erachte ich nicht als kritisch. Zumindest nicht für die Zinszahlung.
Die Bank rechnet mit 5% Hypozins, Amortisation plus noch 1% Erneuerung vom Kaufpreis drauf. Wenn es hart auf hart kommt und der Zins zwei, drei Jahre wirklich auf 5% geht und diese Leute einen sehr hohen Anteil des Einkommens für Zins zahlen, kann man die Erneuerungen runter fahren auf praktisch 0. Ausser man hat das pech und genau in den Jahren ist die Heizung komplett hinüber oder das Dach leckt. Viele andere teure Sachen wie eine neue Küche, neue Böden, neues Bad kann man auch ein paar Jahre rausschieben, wenn man einige Jahre gar nichts dafür zur Seite legt. In der Regel wird es aber klappen, dass man ein paar Jahre lang nicht mehr machen muss, als mal ein Service oder ein neues Haushaltgerät. Dann kommt die grosse Renovation innen halt etwas später.
Wenn die Bank mit 5% Zins auf 80% Belastung, 1% vom Kaufpreis je für Amortisation und Erneuerung auf 40% vom Bruttoeinkommen kommt, dann sind das mit 0.2% für Erneuerung noch eine Belastung von 34.5% und damit ungefähr die 1/3 Regel.
Bis 38% kalkulatorische Belastung kann man sich also unter das 1/3 retten mit Verzögerung der Renovation um wenige Jahre. Finde ich jetzt auch nicht dramatisch, wenn man die Küchenmöbel 35 statt 30 Jahre nutzt. Über 40% wird es eng, ja.
Gefährlicher ist eine deutliche Wertminderung. Wenn die Banik bei einer Neueinsnchätzung zum Schluss kommt, dass die Belehnung 80% des neuen Schätzwertes deutlich überschreitet, wird es Nachforderungen geben. Dafür hat man am besten eine Antwort in Form von mehr EK bereit. Das muss nicht Cash sein, kann auch 3a sein.
Hat auch den positiven Effekt, dass man das auch nutzen kann, um sich bei sehr hohem Zins etwas mehr finanzielle Luft zu verschaffen.
Neueinschätzungen werden aber in der Regel nicht 1 Jahr nach Abschluss gemacht. Sondern viel später, alle 5 bis 10 Jahre in der Regel. D.h. man hat auch Zeit, wirklich was anzusparen. Muss man nur tun.
Ach ja: Finanzieren Baken wirklich einfach so zu mehr als 40% tragbarkeit? Ich hab bei jeder Erneuerung immer mit 3 bis 4 Banken geschaut. Um die besten Angebote zu bkeommen. Ja, bis 38%, das machen die meisten einfach so. Darüber wird es schwerer. Über 40% kann ich mir eigentlich nur vorstellen, wenn zusätzliche Sicherheiten da sind. Das sind dann z.B. ein netter Betrag auf dem 3a oder im Depot. Die man stehen lässt und statt dessen die Liegenschaft höher belehnt. Weil das zu weniger als 1% ging, die Anlegen aber viel mehr Rendite brachten. Das sind aber nicht die Kollegen, bei denen es knallt, wenn der Zins auf 4 oder 5% steigt. Die können umschichten und amortisieren. Das ist also kein erhöhtes Risiko auf der Finanzierung vom haus, das ist nur Finanzoptimierung, die halt dank tiefer Zinsen jetzt lange einfach möglich war.
