Übernahme der Strassensanierung als Anwohner?

[nar]

Vor zwei Jahren, haben wir ein kleines Reihenhaus in einer älteren Siedlung im Kanton Zürich gekauft.

Wir wurden nun von der Gemeinde mittels eingeschriebenen Brief darauf hingewiesen, dass im Gemeinderat beschlossen wurde, dass die Strasse, an welcher wir wohnen von der Gemeinde Übernommen wird. Diese gehört anscheinend momentan 5 verschiedenen Eigentümern und werde von diesen gratis an die Gemeinde abgegeben. Vorher muss diese jedoch noch saniert werden, was auf Kosten der Anwohner geschieht. Somit müsste jeder der ca 100 Wohneinheiten, einen Anteil (je nach Quelle ca 2'000 und 5'000CHF bezahlen). Gemäss Gemeinde ist dies im "Planungs und Baugesetz (PBG)" so festgelegt. Dies kann angefochten werden, das Urteil ist dann jedoch kostenpflichtig.

Mich persönlich überrascht jedoch ziemlich, dass ich gezwungen werde für eine Renovation zu bezahlen, für etwas das ich nicht möchte, und vorallem für etwas, das mir nicht gehört.

Bis zu diesem Brief, wusste ich nicht mal, dass diese Strasse in privatem Besitz ist und wurde auch weder vom Grundbuchamt darauf hingewiesen, noch ist irgend eine Verbindung zu diesem Strassenabschnitt in meinem Kaufvertrag ersichtlich.

Meiner Ansicht nach, müsste eine solche Sanierung, entweder von den bisherigen Eigentümern, welche die Strasse bisher nie saniert haben, oder der Gemeinde, welche die Strasse gratis übernehmen möchte, finanziert werden. Ob die Gemeinde dann noch etwas für die Strasse bezahlt oder nicht, ist mir Grundsätzlich relativ egal.

Nach der Selben Logik, mit welcher die Gemeinde argumentiert, könnte jeder Grundbesitzer, für jede Sanierung welche in seiner Gegend geschieht, belangt werden, mit der Begründung, dass man ja auch diese Strasse nutze und sich vorher hätte Erkundingen können, ob diese möglicherweise in Privatbesitz ist.

Kennt sich jemand mit einem solchen Fall aus? Wie würdet Ihr reagieren? ...innerhalb von 30 Tagen kann man rekurieren.

Vielen Dank für Euer Feedback!

 

[Roscheee]

In meinem Verwandtenkreis ist folgendes passiert: Die Gemeinde hat die Erschliessung eines grösseren Grundstückes (Wiese) projektiert. Die angrenzenden Privatgrundstücke, die von der Erschliessung profitieren würden, mussten dabei anteilmässig mitbezahlen (4-stelliger Betrag). Dabei wurden nur Pläne gezeichnet und (noch) nichts gebaut.

Wenn also die Strasse teilweise in Privatbesitz ist, ist es m.E. üblich, dass die Besitzer Veränderungen finanziell mittragen müssen.

Dass die Gemeinde die Strasse gratis erhält, sie aber vorher noch auf Privatkosten sanieren lässt, finde ich allerdings ein starkes Stück!

 

[foser911]

Ich kenn zwar die gesetzlichen Grundlagen nicht, hatte jedoch beruflich mit einem ähnlich gelagerten Fall zu tun. Nach sehr viel Papier, unzähligen Sitzungen und vielen bösen Worten wurde der Sachverhalt durchgesetzt. Das Verwaltungsgericht hat die Angelegenheit gestützt und somit mussten die Betroffenen die Sanierungen tragen. - So wie ich es verstanden habe, wurden in der Vergangenheit vielfach die Grundeigentümer zum Strassenbau aufgefordert, damit die Gemeinde keine bzw. geringere Kosten bei Neuerschliessungen hatte. Nach 30-40 Jahren kommt nun das Problem, denn die Gemeinde hat längst weitere Gebiete über die Privatstrasse erschlossen. Die Nutzer der Privatstrasse waren sich i.d.R. nicht einmal bewusst, dass sie über gewidmete Strassen fahren. Es ist sicherlich nicht fair, dass die ehemaligen Besitzer der Strasse die Sanierung selbst tragen müssen. Grundsätzlich hätten sie dafür einen Erneuerungsfonds errichten müssen. Vermutlich haben sie das unterlassen.

 

[Adi68]

was steht denn bezüglich dieser Strasse im Grundbuch? Hast Du ein Weg- oder Fahrrecht mit Unterhaltspflicht? Falls lediglich das Recht, nicht aber die Pflicht zum Unterhalt besteht, musst Du m.E. nichts bezahlen.

 

[nar]

Vielen Dank für Eure Antworten!

So wie ich aus der Nachbarschaft nun mittlerweile erfahren habe, wurde über eine solche Sanierung bereits vor längerer Zeit diskutiert. Beim Hauskauf vor zwei Jahren habe ich mich bei der vorherigen Besitzerin sowie beim Grundbuchamt erkundigt, ob noch bekannte Altlasten bestehen, wobei beide verneinten.

Im Grundbuch (also meinem Kaufvertrag) ist diese Strasse nirgends erwähnt. Das heisst ich habe gemäss meinem Kaufvertrag, weder ein spezielles Weg- noch Fahrrecht geschweige den von Unterhaltspflicht. Wäre dies der Fall, müsste ich eingestehen, dass ich selber Schuld bin, und ich mich hätte informieren können, wann und ob diese Strasse saniert werden muss.

Da auch nie irgendetwas verrechnet wurde, ging ich davon aus, dass diese Strasse öffentlich ist.

 

[wipsi]

Gesetzlich ist es so, dass jede Gemeinde das Recht hat bei der Erneuerung oder Sanierung von Gemeindestrassen die anstossenden Grundstücksbesitzer zur Kasse beten zu dürfen. Schlussendlich profitieren die Anstösser am meisten von einer erneuerten Strasse (ob sie wollen oder nicht /emoticons/default_rolleyes.gif)

Dies ist gesetzlich festgelegt. Jede Gemeinde hat hierfür einen Kostenschlüssel welcher auf der Gemeinde nachgefragt werden kann.

Diese Tatsache sollte jedem Grunstückbesitzer, der an eine Gemeindestrasse anstösst klar sein. Früher oder später muss man zahlen und die Gemeinden sind natürlich froh um jeden Franken den sie abwälzen können für Strassenerneuerungen.

Glück hat hier wer an einer Kantonsstrasse wohnt, da muss man nichts zahlen.

Aber in diesem Fall machen es sich die Behörden schon etwas einfach obwohl es rechtlich legal ist...

Geht wohl unter Rubrik "Bauernschläue" /emoticons/default_sad.png

Gruss wipsi

 

[Adi68]

@wipsi: mir ist von einem solchen Gesetz nichts bekannt, ich lasse mich aber von Dir gerne eines Besseren belehren.

Rechtlich ist es so, dass zwischen Gemeinde-, Kantons-, National- und Privatstrassen unterschieden wird. Je nach Bezeichnung gilt i.d.R. auch die Unterhaltspflicht. Somit muss die Gemeinde für Gemeindestrassen aufkommen. Gemeindestrassen werden aber nur Gemeindestrassen, wenn die Öffentlichkeit davon profitiert bzw. ein Quartier gross genug geworden ist, dass man sagen kann, die Strasse wäre von allgemeinem Nutzen.

Nun kann es also sein, dass die Gemeinde findet, dass die Strasse von allgemeinem Nutzen ist. Dies tut sie aber allermeistens nur, wenn der private Eigentümer an die Gemeinde gelangt und die Strasse abgeben möchte. Ansonsten käme dies nämlich einer Enteignung des Eigentümers gleich. Notabene möchte der Privateigentümer natürlich die Strasse gerne an die Gemeinde abtreten, da er danach von aller Unterhaltspflicht entbunden ist, da das Gemeinwesen dafür aufzukommen hat (vgl. Absatz 1).

Wenn nun also die Gemeinde eine solche Strasse übernimmt, so möchte sie dies zu Recht natürlich nur tun, wenn die Strasse neu ist oder erneuert wurde, damit sie nicht gleich von Anfang an viel Geld in die Sanierung stecken muss. Es ist also ein Geben und Nehmen. Der Eigentümer saniert die Strasse ein letztes Mal und danach erhält die Gemeinde die Strasse quasi gratis, muss aber ab dann für den Unterhalt aufkommen.

Und jetzt komm ich eben zu den Grunddienstbarkeiten. Grundsätzlich ist der Eigentümer der Strasse für die Instandhaltung verantwortlich. Dafür kann er Fahrwegrechte etc. an die Anstösser vergeben. Diese sind entweder mit oder ohne Unterhaltspflicht. Da man davon ausgehen kann, dass diese Fahrwegrechte nicht gratis vergeben wurden, kann der Liegenschaftsbesitzer (Anstösser) auch vorerst davon ausgehen, dass diese Angelegenheit für ihn erledigt ist, wenn im Grundbuch nichts anderes vermerkt ist.

Vorsicht ist jedoch geboten, wenn im Grundbuch auch kein Fahrwegrecht für diese Liegenschaft definiert ist. Dann könnte es schlimmstenfalls zu einem Zufahrtsverbot kommen, solange die Liegenschaft im Privatbesitz ist. Da empfiehlt es sich u.U. doch, bei den Sanierungskosten mitzuhelfen.

Sobald die Strasse aber im Eigentum der Gemeinde ist, ist sie auch öffentlich. D.h. dass in der Regel keine Fahrverbote mehr gelten.

 

[wipsi]

@ adi68

Meine Angaben basieren auf den Strassenreglementen der jeweiligen Gemeinden. Jede Gemeinde formuliert ihr Strassenreglement etwas anders aber die Angaben über die Übernahme von Privatstrassen durch die Gemeinde und die Verteilung der Kosten bei Erneuerung oder Sanierung der Gemeindestrassen sind überall etwa gleich.

Gruss wipsi

 

[Adi68]

Gesetzlich ist es so, dass jede Gemeinde das Recht hat bei der Erneuerung oder Sanierung von Gemeindestrassen die anstossenden Grundstücksbesitzer zur Kasse beten zu dürfen. Gruss wipsi

@ wipsi: Dann schreiben wir vermutlich schon vom gleichen. Es geht Dir oben eigentlich um die Privat- und nicht die Gemeindestrassen. Da kann es gemeindeweise verschiedene Reglemente geben, die eine solche Uebernahme von Privateigentum in Gemeindeeigentum regeln. Wobei ein solches, wonach ein Dritter, dem die Strasse nicht gehört, eine Sanierung zu zahlen hat, wohl eher grenzwertig wäre. Immerhin hat die Gemeinde zu Privatstrassen ja nichts zu sagen, da diese zum Zeitpunkt der Sanierung eben noch Privat ist und den Eigentümern (gemäss Grundbuch - und nicht den Anstössern) gehört und diese ja entscheiden können, ob sie sanieren wollen oder nicht. Somit sind die Streitparteien zum Zeitpunkt der Sanierung der private Strasseneigentümer und die Anstösser und die Gemeinde ist erst involviert, wenn die Strasse von Privat ins öffentliche Eigentum übergeht. Aber da muss sie ja schon saniert sein.

Bestenfalls - und selbst da wage ich wegen des Besitzstandesgrundsatzes daran zu zweifeln - könnte die Gemeinde von den Anstössern eine sog. Vorteilsabgabe verlangen.

 

[nar]

@ adi68

Meine Angaben basieren auf den Strassenreglementen der jeweiligen Gemeinden. Jede Gemeinde formuliert ihr Strassenreglement etwas anders aber die Angaben über die Übernahme von Privatstrassen durch die Gemeinde und die Verteilung der Kosten bei Erneuerung oder Sanierung der Gemeindestrassen sind überall etwa gleich.

Gruss wipsi

Heisst das also auch, dass nach dieser Sanierung die Gemeinde theoretisch mir eine Rechnung für eine Baustelle auf der Dorfstrasse zustellen könnt?

Das ich für die Benutzung einer Strasse, welche in Privateigentum ist etwas bezahlen muss, kann ich nachvollziehen und ist sicherlich auch fair. Wenn ein Grundstückbesitzer (Besitzer von Strasse) es jedoch versäumt hat, in den letzten 40 Jahren etwas für diese Benutzung zu verlangen und es auch versäumt hat in einen Renovations Fonds zu investieren, sollte dies meiner Meinung als "Nachbar" nicht mein Problem sein. Er könnte in Zukunft etwas verlangen, dass ich diese Strasse mitbenutzen darf. Dies jedoch zu Marktüblichen Preisen (keine Ahnung wie viel das wäre).

Das die Landbesiter keine Lust haben die Strasse zu sanieren um dann der Gemeinde zu übergeben, verstehe ich. Auch dass die Gemeinde keine sanierungsbedürftige Strasse übernehmen möchte. Jedoch kann ich noch immer nicht verstehen, weshalb ich für etwas, was mir nicht gehört, die komplette Sanierung übernehmen sollte.

Ich werde auf jeden Fall mal noch bei der Gemeinde vorbei gehen um zu sehen, was für weitere Erklärungen diese haben.

 

[Adi68]

Heisst das also auch, dass nach dieser Sanierung die Gemeinde theoretisch mir eine Rechnung für eine Baustelle auf der Dorfstrasse zustellen könnt?

auf keinen Fall!

 

[wipsi]

@ adi68

Der springende Punkt ist aber, wenn ich es richtig verstanden habe, das die Gemeinde die Privatstrasse übernehmen wird und erst danach soll saniert werden.

Oder?

Danach ist es aber fakto keine Privatstrasse mehr und untersteht dem Reglement über Gemeindestrassen bei der Sanierung. Die Anwohner müssen zahlen.

@ nar

wenn dein Grundstück an die Dorfstrasse gerenzt und es sich bei der Baustell um eine Strassensanierung oder Erneuerung handelt, ja /emoticons/default_wink.png

 

[Adi68]

Vor zwei Jahren, haben wir ein kleines Reihenhaus in einer älteren Siedlung im Kanton Zürich gekauft.

Wir wurden nun von der Gemeinde mittels eingeschriebenen Brief darauf hingewiesen, dass im Gemeinderat beschlossen wurde, dass die Strasse, an welcher wir wohnen von der Gemeinde Übernommen wird. Diese gehört anscheinend momentan 5 verschiedenen Eigentümern und werde von diesen gratis an die Gemeinde abgegeben. Vorher muss diese jedoch noch saniert werden, was auf Kosten der Anwohner geschieht. Somit müsste jeder der ca 100 Wohneinheiten, einen Anteil (je nach Quelle ca 2'000 und 5'000CHF bezahlen). Gemäss Gemeinde ist dies im "Planungs und Baugesetz (PBG)" so festgelegt. Dies kann angefochten werden, das Urteil ist dann jedoch kostenpflichtig.

!

Die Sanierung muss vor der Eigentumsübertragung stattfinden. Dies ist auch Usus.

Wie schon erwähnt ist der springende Punkt, dass die Gemeinde gar nichts dazu zu sagen hat, wer zu zahlen hat. Dies ist eine privatrechtliche Angelegenheit zwischen Strasseneigentümer und Nutzer. Die Gemeinde hat erst nach Eigentumsübertragung an sie überhaupt etwas zu sagen. Und dann ist die Strasse saniert und nachher durch die Allgemeinheit zu tragen.

Daher will die Gemeinde ja auch - im Interesse der Steuerzahler - nur sanierte Strassen übernehmen.

 

[wipsi]

Tja Nar, jetzt musst du genau sagen wann saniert werden soll.

Bevor oder nachdem die Gemeinde die Strasse gratis von den Eigentümern übernommen hat?

Eigentlich ist der Deal der Eigentümer der Strasse und der Gemeinde sehr einfach nachzuvollziehen:

Die Strasse ist in einem schlechten Zustand und jetzigen Eigentümer möchten natürlich die Kosten für die sanierung nicht alleine tragen ABER sie sind für den Unterhalt verantwortlich. Also geben sie die Strasse unentgeltlich der Gemeinde ab welch im Gegenzug die Sanierung übernimmt. Das heisst aber, nach Übernahme der Strasse durch die Gemeinde ist es eine Gemeindestrasse und JETZT kann die Gemeinde natürlich die Sanierungskosten zum Teil auf die Anwohner umlegen.

Clever für die Gemeinde und jetzigen Eigentümer - doof für die Anwohner.

 

[nar]

Tja Nar, jetzt musst du genau sagen wann saniert werden soll.

Bevor oder nachdem die Gemeinde die Strasse gratis von den Eigentümern übernommen hat?

Eigentlich ist der Deal der Eigentümer der Strasse und der Gemeinde sehr einfach nachzuvollziehen:

Die Strasse ist in einem schlechten Zustand und jetzigen Eigentümer möchten natürlich die Kosten für die sanierung nicht alleine tragen ABER sie sind für den Unterhalt verantwortlich. Also geben sie die Strasse unentgeltlich der Gemeinde ab welch im Gegenzug die Sanierung übernimmt. Das heisst aber, nach Übernahme der Strasse durch die Gemeinde ist es eine Gemeindestrasse und JETZT kann die Gemeinde natürlich die Sanierungskosten zum Teil auf die Anwohner umlegen.

Clever für die Gemeinde und jetzigen Eigentümer - doof für die Anwohner.

Der Gemeinderat hat beschlossen, dass die Strasse von der Gemeinde in saniertem Zustand übernommen wird.

Das heisst, die momentanen Eigentümer müssen die Strasse sanieren. Dies geschieht auf Kosten der Anwohner. Nachdem alles saniert ist, geht die Strasse an die Gemeinde über.

Das würde ja wiederum heissen, dass ich nichts (oder nur ein kleiner Betrag, als jährlichen Unterhalt) bezahlen müsste.

Weiss jemand wie das geregelt ist, oder hat möglicherweise einen Gesetzesartikel dazu?

 

[wipsi]

Also wenn das so ist kann man nicht einfach so von den Anwohnern verlangen dass sie die Kosten mittragen. Weil es eben (noch) eine Privatstrasse ist.

Ein Wegrecht oder sowas ist nicht zugunsten deiner Parzelle eingetragen?

Ich kann mir nicht vorstellen das Eigentümer einer Privatstrasse ohne eingetragene Dienstbarkeit einfach die Nutzung ihrer Strasse dulden.

Gibt es bezüglich deiner Parzelle wirklich keine Eintragungen im Grundbuchamt bezüglich dieser Privatstrasse oder wurde bei der Erschliessung eures Quartieres irgend eine Abmachung getroffen bezüglich Strasseneigentümer, Gemeinde, Immobilienfirma usw?

Eigentümer können nicht ihre Privatstrasse auf Kosten anderer sanieren AUSSER es bestehen Dienstbarkeiten welche im Grundbuchamt hinterlegt sind.

Sollten die Anwohner dieser Strasse ein Fahrwegrecht haben so müssen sie zum Unterhalt und Instandhaltung beitragen.

Wie kommst du den auf deine Parzelle? Nur über diese Strasse?

 

[Adi68]

Also wenn das so ist kann man nicht einfach so von den Anwohnern verlangen dass sie die Kosten mittragen. Weil es eben (noch) eine Privatstrasse ist.

Ein Wegrecht oder sowas ist nicht zugunsten deiner Parzelle eingetragen?

Ich kann mir nicht vorstellen das Eigentümer einer Privatstrasse ohne eingetragene Dienstbarkeit einfach die Nutzung ihrer Strasse dulden.

Gibt es bezüglich deiner Parzelle wirklich keine Eintragungen im Grundbuchamt bezüglich dieser Privatstrasse oder wurde bei der Erschliessung eures Quartieres irgend eine Abmachung getroffen bezüglich Strasseneigentümer, Gemeinde, Immobilienfirma usw?

Eigentümer können nicht ihre Privatstrasse auf Kosten anderer sanieren AUSSER es bestehen Dienstbarkeiten welche im Grundbuchamt hinterlegt sind.

Sollten die Anwohner dieser Strasse ein Fahrwegrecht haben so müssen sie zum Unterhalt und Instandhaltung beitragen.

Wie kommst du den auf deine Parzelle? Nur über diese Strasse?

sag ich ja... /emoticons/default_additional/91.gif

 

[Adi68]

Der Gemeinderat hat beschlossen, dass die Strasse von der Gemeinde in saniertem Zustand übernommen wird.

Das heisst, die momentanen Eigentümer müssen die Strasse sanieren. Dies geschieht auf Kosten der Anwohner. Nachdem alles saniert ist, geht die Strasse an die Gemeinde über.

Das würde ja wiederum heissen, dass ich nichts (oder nur ein kleiner Betrag, als jährlichen Unterhalt) bezahlen müsste.

Weiss jemand wie das geregelt ist, oder hat möglicherweise einen Gesetzesartikel dazu?

Wie schon länger geschrieben, kann Dich die Gemeinde m.E. nicht zur Zahlung verdonnern, weil es Sache zwischen dem Strasseneigentümer und Dir ist, ob und wie die Finanzierung der Sanierung zu erfolgen hat. Frag doch mal bei der Gemeinde nach den gesetzlichen Grundlagen. Ich würde behaupten, sie finden keine, wonach sie Dich als Anstösser (nicht Eigentümer!) zu irgend etwas verpflichten könnten, solange es Privatstrasse ist.

 

[wipsi]

@ Adi68

Ja,ja hast ja recht /emoticons/default_wink.png

ABER ich kann mir fast nicht vorstellen dass die Gemeinde so dämlich ist und nicht irgendwo rechtlich ein Hintertürchen ist /emoticons/default_confused.png

Leider finde ich den "Pferdefuss" im Moment nicht...

 

[Adi68]

Die Gemeinde ist ja nicht dämlich. Ihr ist es doch egal, wer zahlt. Sie übernimmt am Schluss eine neu sanierte Strasse. Ob diese nun von den Anwohnern oder vom Eigentümer finanziert wurde ist für sie nicht relevant. Vermutlich wollten sie mit diesem Beschluss dem Eigentümer etwas unter die Arme greifen. Aber durchsetzbar ist er so m.E. nicht (ausser es steht im Grundbuch etwas anderes...).