Übernahme Elternhaus inkl. Neubau

[braeboe]

Hallo zusammen

Es bietet sich mir die Möglichkeit, das Elternhaus zu übernehmen. Mein mittelfristiger Plan wäre es das Haus abzureissen und dann ein Zweifamilienhaus zu bauen wo die Eltern nach wie vor drin wohnen bleiben. Da es sich an leichter Hanglage befindet wäre wohl ein Terrassenhaus zu bauen.

Die Planungen sind noch sehr am Anfang und es geht mir nur mal darum ein Grundgerüst der Kosten resp. zeitlicher Ablauf zu gewinnnen.

Ich bin baulich eine Niete und deshalb brauche ich natürlich professionelle Unterstützung.

-Für den Umbau / Neubau brauchen wir einen Architekten (hat hier jemand einen Tipp für den Kanton Aargau?)

-Kümmert sich der Architekt dann auch um die ganze Bauphase und kontrolliert z. B. die ausgeführten Arbeiten? Er hat ja wohl kaum immer das entsprechende Know-how.

- Da die Eltern eine Wohnung beziehen, kann ich ihnen die Nutzniessung übertragen damit sie die Kosten (Eigenmietwert und Hypothek) selber tragen müssen? Ich gehe davon aus dass die Hypothek eigentlich komplett über mich laufen würde.

-Der Abriss der Haus kostet plus minus 30-40k habe ich hier mal gelesen.

-Was denkt ihr wo kommt ein Zweifamilienhaus resp. 2 Terrassenwohnungen preislich zu liegen? 700k?

Hat sich möglicherweise jemand in einer ähnlichen Lage befunden? Wäre froh um jede Art von Feedback und wünsche euch einen schönen Tag

 

[Matia]

Am einfachsten abzuklären wäre mal, ob ihr überhaupt grösser Bauen dürft (und falls ja, wie gross). 

Zahlen sind ohne weitere Angaben (Grösse, was kann stehen bleiben, benötigte Geländeanpassungen, etc) völlig aus der Luft gegriffen.

 

[braeboe]

Danke Matia. Müsste so etwas auch schon über ein Architekt laufen? Oder muss ich da erst mal alleine mit der Gemeinde sprechen? Das Haus steht momentan in der Wohnzone 2 gemäss Bauzonenplan der Gemeinde

 

[Stanford]

Hallo braeboe

Beim ersten Durchlesen bin ich über die CHF 700k gestolpert und kann Dir hier meine Zahlen als Vergleich geben für unser sich im Bau befindende EFH im ländlichen Berner Seeland:

Anlagekosten ohne Bauland aber mit Architekt --> CHF 950k

abzüglich Aufschlag für den Holzbau --> -10-12% = CHF 840k

abzüglich Mehrwünsche --> -50k = CHF 790k

abzüglich betonierte Garage --> - 30k = CHF 760k

Wir werden 150m^2 Wohnfläche haben, verteilt auf 2 Etagen.

Du brauchst für Dein 2-Parteienhaus jetzt nur eine einzige Heizung, aber 2 Küchen, ev. gar 4 Nassräume, 2 Eingänge und ev. 1 Treppenhaus.

Aufgrund meiner effektiven Zahlen, scheinen mir Deine CHF 700k für ein 2-Parteienhaus zu optimistisch... lasse mich aber gerne eines besseren Belehren

Gruess und viel Spass beim Planen

P.S: Die geltenden Baureglemente mit zulässiger Ausnützungsziffer, Abständen und Höhen sind auf vielen Gemeinde-Webseiten online verfügbar. Damit lässt sich schon vieles in Eigenregie ohne Architekt vorab "erahnen".

 

[braeboe]

Ja das Bauen nicht billig wird war mir klar  geht mir nur darum eine ungefähre Richtgrösse zu erhalten. Wenn es 1 Mio wird dann ist das halt so...aber immerhin wären wir nachher ja Besitzer von 2 Immobilien, wovon sich die 2. später vermieten oder verkaufen lassen würde.

Wer beaufsichtigt die Bauarbeiten? Macht das dein Architekt? Du baust dir da ja was schönes zusammen wenn ich so sehe dass man für ca. 450k bereits tolle Fertighäuser (z. B. bei Kobelhaus) kriegen kann.

 

[Stanford]

Die laufenden Arbeiten werden durch den Architekten in wirklich guter Zusammenarbeit mit dem Zimmermann der ortsansässigen Holzbaufirma beaufsichtigt (bei uns ist nur UG betoniert, alles andere ist Holz).

Wir wollten zuerst auch mit einer GU ein Modellhaus Typ xy aus Holz bauen: jede Änderung geht recht ins Geld und schlussendlich hätten wir nicht signifikant günstiger gebaut, wenn wir alle unsere Wünsche durchgesetzt hätten. Nicht falsch verstehen: Unsere GU wäre sicher auch supertop gewesen, wir haben uns dann aber einfach für den Architekten entschieden, da dieser von seiner Philosophie und Überzeugungen her besser passte.

Die Anschlussgebühren kannst Du Dir wohl auch sparen (bei uns 50k), da vom Altbau schon vieles das sein wird. Kosten für Umgebungsarbeiten nicht vergessen (bei uns 60k + 10k Eigenleistung)...

 

[Matia]

Danke Matia. Müsste so etwas auch schon über ein Architekt laufen? Oder muss ich da erst mal alleine mit der Gemeinde sprechen? Das Haus steht momentan in der Wohnzone 2 gemäss Bauzonenplan der Gemeinde

Genau, jetzt musst du in der örtlichen Bauordnung nach Ausnützungsziffer (einfach) und Abständen (manchmal etwas schwieriger) für deine Zone suchen. Dann weisst du schon mal, was maximal an Grösse geht. Es könnte auch sein, dass in der Zone nur Einfamilienhäuser erlaubt sind und bspw kein Terassenhaus.

 

[muraxi9001]

Du baust dir da ja was schönes zusammen wenn ich so sehe dass man für ca. 450k bereits tolle Fertighäuser (z. B. bei Kobelhaus) kriegen kann.

Bist du sicher, dass die 450k alle Kosten enthalten?

Ich finde schon 700k ein sehr tiefes Budget für ein Einzel EFH. Aber Urs und die verschiedenen Bauherrenberater im Forum können dies besser Beurteilen. 
Wenn man mit 120 Qm und rudimentärer Ausstattung zufrieden ist, sieht es vielleicht etwas anders aus. 

 

[bjolsen]

Spannend, wir planen ein fast identisches Projekt, ebenfalls im Aargau. Wir lösen es mit eine Einliegerwohnung. Für uns bauen wir ein Haus, welches im Attikageschoss eine Einliegerwohnung für die Mutter enthält. Die Lage ist ebenfalls am Hang. Wir sind noch in der Vorstudie und rechnen mit 1'000.- pro m3. Das dürfte (hoffentlich) einiges zu hoch berechnet sein, erspart uns aber ein böses Erwachen bei der Finanzierung. Bei eine Wohnfläche (ohne Keller, Garage, Estrich etc.) kommen wir auf rund 160m2 und 80m2 (Einlegerwohnung) auf geschätzte Projektkosten von max 1.4 Mio einschliesslich Gebühren, Honorare, Nebenkosten und Umgebungsarbeiten. Wir hoffen aber, dass wir günstiger weg kommen.

Bezüglich Wohnrecht/Nutzniessung: Da gibt es verschiedene Möglichkeiten, wer welche Kosten trägt. Hier findest du bei Anwaltskanzleien noch gute Übersichten, zum Beispiel bei Voser Anwälte (Google: Nutzniessung, Aargau). Hast du Geschwister? Falls ja, ist die Nutzniessung erbrechtlich auch durchaus interessant, weil der Wert der Nutzniessung kapitalisiert wird und beim Erbvorbezug (Schenkung Grundstück) in Abzug gebracht wird.

 

[Urs Tischhauser]

Hallo braboe

@muraxi9001hat mich ja zu einer Stellungnahme aufgefordert .... Wie @Matia richtig bemerkt hat, ist es mit Deinen Angaben ein Ding der Unmöglichkeit eine vernünftige Aussage zu machen. @bjolsen hat Dir mal eine Grössenordnung angegeben, welche nicht völlig realitätsfern ist. Eine erste Schätzung kannst Du mal für Dich machen, indem Du folgende Punkte aufstellst:

BKP 1 Abbruch, Vorbereitungsarbeiten

BKP 2 Umbauter Raum in m3 inkl. Aussenwände, Kellerboden und Dach (CHF 900-1000/m3)

BKP 3 Betriebseinrichtungen (z.B. Lift, Zentralstaubsauger, Alarmanlage)

BKP 4 Umgebung in m2. Grundstückfläche ohne durch das Haus überbaute Fläche (CHF 120-180/m2)

BKP 5 Nebenkosten (6% von BKP 2)

BKP 6 Reserven (5% von BKP 2)

Beispiel für EFH mit 200 m2 Wohnfläche und Doppelgarage: Grundstück 800 m2, altes Abbruchobjekt

BKP 1                                                     40'000        Abbruch kleines EFH, Vorbereitungsarbeiten

BKP 2    950 m3   x   CHF 900           855'000        Umbauter Raum in m3 inkl. Aussenwände, Kellerboden und Dach (CHF 900-1000/m3)

BKP 3                                                                        Betriebseinrichtungen (z.B. Lift, Zentralstaubsauger, Alarmanlage)

BKP 4    660 m2   x    CHF 120             79'200        Umgebung in m2. Grundstückfläche ohne durch das Haus überbaute Fläche (CHF 120-180/m2)

BKP 5                                                     51'300        Nebenkosten (6% von BKP 2)

BKP 6                                                     42'750        Reserven (5% von BKP 2)

Rundung                                                   1'750

Anlagekosten ohne Grundstück    1'070'000         Dies ist ein realistischer Mindestwert für ein energetisch zeitgemässes, qualitativ gutes und unterhaltsarmes Haus im MInergiestandard

Sinnvoll ist es sicher, von allem Anfang an einen erfahrenen Architekten beizuziehen, welcher auch Referenzobjekte an Hanglagen hat. Der Architekt kann auch gut lediglich die gesamte Planung machen und mit einem ortsansässigen Bauleiter zusammenarbeiten, welcher dann für die Kosten und Termine verantwortlich ist und die Qualität des Architekten umzusetzen hat. Der Vorteil ist, dass Du dann zwei spezialisierte Baufachleute unter Vertrag hast, welche sich gegenseitig auch kontrollieren können und werden.

Herzliche Grüsse

Urs Tischhauser

 

[braeboe]

Besten Dank Urs. Interessant deine Zahlen zu sehen. Meine Basis wäre ja ein Atmoshaus (o.ä.) gewesen für ca. 450k-500k. Da wir keine Kinder haben und wollen brauchen wir auch nicht ein riesiges Haus.

Zusätzlich zum Fertigpreis hätte ich noch 40k für Abbruch, 60k Umgegebung, 50k Garage und ca. 50k für Abweichung des Standardhaus kalkuliert. Das ergibt ca. 700k (ohne Reserve). Da verwundert mich es schon ein wenig wenn ich sehe dass in deinem Beispiel noch einmal 50% obendrauf kommen.

Baust du evtl. auch im Aargau?

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Braeboe

Ich schreibe Dir eine persönliche Nachricht.

Gruss, Urs

 

[camello]

Wir wollten zuerst auch mit einer GU ein Modellhaus Typ xy aus Holz bauen: jede Änderung geht recht ins Geld und schlussendlich hätten wir nicht signifikant günstiger gebaut, wenn wir alle unsere Wünsche durchgesetzt hätten.

Mit den Änderungen verdienen die GUs ihr Geld. Der Trick ist immer der selbe. Ein günstiger Katalogpreis, der erstens Vieles nicht beinhaltet und was dabei ist, entspricht oft einem niedrigen Ausbaustandard. Da ist es dann vorprogrammiert, dass der Kunde schlussendlich viele teuer Änderungswünsche hat. Und da bezahlst du dann nicht nur den Aufpreis, sondern dem GU auch immer mindestens 15 Prozent Zuschlag, auch wenn die Änderung für ihn gar keine Mehrarbeit bedeutet (z.B. teurere Plättli anstatt der billigen bestellen).

Trotz dieser Abzocke scheint das Bauen mit GU aber heutzutage sehr beliebt zu sein, was mich sehr verwundert.

 

[braeboe]

Ja das mit der GU Abzocke haben wir bereits gemerkt als wir unsere ETW gekauft haben. Eigentlich eine Frechheit.

 

[el-nino]

Selber schuld wenn man beim günstigsten (oder dann eben billigsten) GU kauft und dann überrascht ist, wenn nur das Minimum dabei ist.

Ich verstehe das GU-gebashe hier im Forum nicht. Wir haben mit einem GU gebaut und würden es jederzeit wieder tun. Der Standard war generell eher gehoben und wir haben oft tiefer bemustert als budgetiert. Auch bei allen Posten, welche offen abgerechnet wurden (Baumeister und so), hat unser GU Reserven eingerechnet, so dass wir auch da am Ende tiefer waren als geplant. So hatten wir am Ende Budget übrig für z.B. die Solar-Anlage.

Ich verstehe nicht, wie man bei so etwas wichtigem wie einem Haus nicht etwas genauer hinschaut. Hauptsache billig aber dann motzen wenns auch nichts gibt fürs Geld.

Immer nach dem Motto: you get what you pay for und wer billig kauft, kauft zweimal.