Budget von 800'000 CHF für EFH realistisch?

[Raffa]

Hallo zusammen

Ich bin neu hier im Forum, bitte verzeiht mir falls bereits ein ähnliches Thema existiert

Wir sind zurzeit auf der Suche nach Bauland im Kanton Solothurn und haben nun eine Parzelle gefunden, welche uns zusagen würde. Hierbei handelt es sich um etwas mehr als 600 m2 für rund 200'000 CHF (keine Hanglange, sondern flach).

Als oberste Budgetgrenze haben wir uns 800'000 CHF gesetzt. Ist es realistisch ein 5.5 - 6.5 Zimmer EFH, voll unterkellert (Masse ca. 10.5 x 8 m) inkl. Nebenkosten, Umgebung (und allfällige andere anfallende Kosten) für dieses Budget zu bauen? Garage ist auch keine geplant, eher ein Carport welches evtl. begehbar ist.

Wir möchten keinen Luxus für den Innenausbau, jedoch auch nicht das Billigste einbauen. Irgendwas dazwischen von Innenausbau her.

Merci im voraus für eure Meinungen!

LG

Raffa

 

[Pippen]

Wenn die 200k für den Boden auch in den 800k enthalten sein sollen, wird es sehr knapp.

Ich würde noch etwas sparen.

Denn man sagt (ich sagte mir das zumindest), man sollte immer noch 10% Budget haben,

von denen der Architekt nichts weiss. Denn Mehrkosten gibt es immer.

 

[habaUgeot]

Liebe Raffa

Die Frage ist leider weniger, ob es realistisch sei, sondern viel mehr, ob es für EUCH realistisch ist. Mit Euren Vorstellungen usw.

10.5 * 8m finde ich relativ klobig, ob da sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Ich gehe von Keller, EG, OG Plus Estrich in der Dachschräge oberhallb OG aus.

Das würde heissen 10.5m * 8m * (3 Stockwerke * 3m + 1.5m Estrich) = ca. 880m³ umbauter Raum.

Bin kein Architekt, gefühlsmässig würd ich für ein EFH ca. 900.--/m³ veranschlagen.

880 * 900 = ca. 800'000 CHF. Baukosten ohne Land. Würde wohl in etwa aufgehen.

Wollt Ihr aber noch das Land davon kaufen, wäre Euer Kubikpreis bei

600k / 880 = ca. 680.--/m³, wenn ihr das einem Architekten so als Wunsch unterbreitet, dürfte der wahrscheinlihc den Kopf schütteln.

Aber Merke!

Ich bin kein Architekt und habe eigentlihc keine Ahnung! (Preisschätzung kann voll falsch sein.)

Von Kubikmeterpreisen halte ich so gut wie gar nichts. Du baust nämlich nicht Kubikmeter sondern Bauelemente.

Grundsätzlich halte ich es für möglich, so günstig zu bauen. Das geht aber nur mit einer gaaaanz strengen Kostendisziplin. Und nur mit Fachpersonen, die wirklich günstig bauen können und wollen.

Am Rand.

Um wirklich günstig bauen zu können, muss man sehr genau wissen, was man will. In welcher Qualität. Dafür sollte man sich vorgängig überlegt haben, wie man welche Qualität denn misst. Stichworte wie "kein Luxus", "nicht das billigste" helfen dazu genau nicht. Und man muss sich überlegen, welche Dinge man ggf später nach ein paar Jahren nachsparen noch nächträglich ergänzen kann, und welche nicht.

Viel Erfolg

Haba

 

[Chris80]

Hallo Raffa. Wie die Vorredner schon sagten: 800000 inkl. Land wird knapp. Exkl. Land wirst du sicher was schönes erhalten. Wir zahlen auch 200000 fürs Land und Haus mit Umgebungsarbeiten und Nebenkosten kommen auf ca. 710000.

Gruss

Christian

 

[Raffa]

Merci für eure Antworten, find ich gut andere Aspekte und Einschätzungen zu hören!

Wir haben bisher mit einem Architekten gesprochen welcher uns versichert hat, auf dieser Parzelle mit 800'000 CHF samt Land von 200'000 CHF kann durchaus ein Haus in oben erwähnter Grössenordnung gebaut werden. Ich bin zwar auch kein Experte, aber halt von Natur aus vorsichtig und etwas skeptisch.

Witzig ist jedoch dass der Architekt uns als m3 Preis 650.- angegeben hat, dies sei ein Durchschnittswert. 650 CHF pro m3 habe ich ebenfalls bereits von der Hausbank als Durchschnittswert für den Kubikpreis gehört.

Die Rechnung die uns der Architekt gemacht hat war die folgende:

756m3 x 650 CHF (10.5 x 8m x 3 Stockwerke x 3m / kein Estrich)

= 491'400 CHF

+ 200'000 CHF Bauland

+ 50'000 CHF Umgebungsarbeiten

+ 70'000 CHF Nebenkosten

= 811'400 CHF

Auf dem Papier und in der Theorie hört sich das Ganze natürlich gut an...aber da frage ich mich, liegt diese Rechnung in der Praxis derart daneben?

Gruss und thx

 

[Pippen]

Ich finde 650.- pro m3 für ein Haus mit 760m3 sehr tief. Es ist sicher machbar, aber ich denke

da wird die Auswahl für den Innenausbau dann ziemlich eingeschränkt.

Für ein Haus mit 1000m3 und mehr ist ein m3 von 650.- dann wieder realistischer.

Dies kommt daher, weil bei eher "kleineren" Häusern, Dinge die teuer sind (Küche, Heizung, ...), viel stärker ins

Gewicht fallen.

Ausserdem finde ich die Nebenkosten und Umgebungsarbeiten sehr tief. Aber das ist dann wieder abhängig

wo genau (Gemeinde, Kanton) gebaut wird.

Denke daran: Für einen Architekten ist in dieser Phase fast alles möglich. Später sieht es dann wieder anders aus.

Dann heisst es dann nur: "Es liegt halt nicht mehr drin".

 

[habaUgeot]

Liebe Alle

Nochmals Vorsicht mit Kubikpreisen. Es gibt alte und neue, wobei sich die beiden Adjektive weniger auf die Kubikmeter beziehen als auf die Norm. Bei der alten Norm wurden dann die Kubikmeter verschieden berechnet, was zu einer ganz anderen Kubatur führt (Bei gleichem Gebäude) und folglich auch zu einem anderen Kubikpreis.

"meine 900" hatte ich irgendwo mal gehört, habe aber keine Ahnung mehr, ob neu oder alt. Wie gesagt, ich bin kein Archi.

Der Architekt informiert Dich gerne.

Falls Du einen Architekten hast, der Dir sagt, dass er das bauen kann für den Preis, dann liegt er (hoffentlich!!!) mit seiner Schätzung deutlich näher an der Realität als ich. (Nur weil eine / meine Zahl im Internet steht und im besten Fall von 1000enden geliked wurde, heisst das leider nicht, dass sie richtig ist.)

Raffa. Lass Dir vom Architekten eine Referenz für ein ähnliches Gebäude angeben. Und von einem Gebäude in Deiner Gemeinde eine Bauabrechnung (auch anonymisiert möglich), wo Du die Nebenkosten, Gebühren, usw. sehen kannst. Das Zweite gibt Dir ein Gefühl für die Nebenkosten usw. Das erste, ob der Architekt "so was" auch baut, oder ob er Dich lediglich an Land ziehen will - sowie ob das Deinem vorgestellten Standart entspricht.

Nochmals, es ist ein Steckenpferd von mir: Kubikpreise sind eine gute Schätzung für Grössenordnungen (wie das, was Raffa jetzt tut). Bauen tut Raffa am Schluss aber nicht Kubikmeter. Sondern Betonwände, Innenausbauten, Decken, usw...

Haba

 

[Pippen]

Das mit der anonymisierten Bauabrechnung finde ich eine gute Idee.

Das mit dem Referenzobjekt ist sowieso gut, aber um ein Gefühl zu bekommen für die Kosten ist es nicht

ausreichend. Denn man sieht ja nur, was er verbaut hat. Wie klein die Auswahl im Küchen- oder Badstudio war, sieht man leider nicht. Da sieht man dann erst dort.

Und eben: Die 10% Reserve sollte man einrechnen.

Ich verstehe halt oft nicht, weshalb man nicht noch 1-2 Jahre sparen kann und

dann steht einem ein 100k...200k grösseres Budget zur Verfügung (nicht Eigenkapital).

 

[Chris80]

@Pippen: Ein Grund wieso manche nicht mehr länger sparen können ist die Bodenknappheit. Mir geht es genau so. In der Region wo ich bauen will ist dies noch meine letzte Chance auf eine zahlbare Parzelle an schöner Lage. Danach wird es mal ein paar Jahre gar kein Land mehr geben und wenn dann wieder mal eingezont wird werden die Preise höher sein als das was ich bis dorthin sparen kann.

 

[Pippen]

@Chris

Das verstehe ich. Das wäre für mich persönlich aber keine gute Basis für ein Bauprojekt.

Wenn hier 100k..150k mehr zur Verfügung stehen würden, sähe es für mich schon wieder

anders aus.

 

[tommuller]

Hier noch meinen Senf, jedoch nicht zu den Kosten...

Wenn dies die letzte Möglichkeit ist, an eine Parzelle zu kommen, kannst du ja dies jetzt kaufen und in 1-2 Jahren mit dem Bau beginnen.

Für eine Summe von CHF 800' benötigst du ein EK von 160'. Für die restlichen 40' machst du eine Hypo. Einziger Wehrmutstropfen dabei ist, dass für die Finanzierung einer Baulandparzelle keine Bezüge aus der 2. und 3. Säule gemacht werden können...

Sorry für den etwas Off-Topic mässigen Post...

Gruss

Tom

 

[Raffa]

Chris bringt unser Problem auf den Punkt...es gibt bei uns in der Umgebung kein Bauland mehr...take it or leave it heist's jetzt, für mehrere Jahre evtl. sogar über 10-15 Jahre wird es kein Bauland mehr geben..hab schon alle Gemeinden in der Umgebung abgeklappert und abgefragt..es ist bis auf diese Parzelle LEIDER alles weg...

Aber auch später würde ich versuchen das Budget in Grenzen zu halten...ich arbeite in der Finanzbranche und habe leider schon zu viele gesehen die für zu viel gebaut haben und plötzlich das Haus nicht mehr zahlen konnten (Job weg, weniger Lohn, höhere Zinsen etc.)...mit Schulden von 800k und mehr jeden Tag aufzuwachen ist auch nicht ganz das Wahre...

 

[Pfälzer]

Auf dem Papier und in der Theorie hört sich das Ganze natürlich gut an...aber da frage ich mich, liegt diese Rechnung in der Praxis derart daneben?

Gruss und thx

Hallo Raffa

Im derzeitigen Stadium..   +/- 20 % sind da locker drin, ohne dass Du dafür den Architekten später haftbar machen könntest... also, gut überlegen!

Irgendwo in den Baukosten fehlt auch noch das Honorar des Architekten..  Nebenkosten und Umgebung können hin kommen, was aber sehr stark von den Örtlichkeiten abhängig ist.

Könnte sich bei Problemen mit dem Bauboden, gerade in SO, auch änderen... je nach Beschaffenheit und Nähe zum Jura.  Ich hatte vor Jahren ein Projekt in Grenchen...da waren die Fundamente relativ breit geworden, bei dem dort vorherrschendem Lehmboden.

 

[Chris80]

@Tom: An sich keine schlechte Idee. Aber in meinem Fall gehört das Land dem GU. Für unsere Parzelle gibt es 3 weitere Interessenten. 1 kenne ich sogar persönlich. Die hoffen natürlich dass wir abspringen und würden auch 20000 mehr für das Land hinblättern, da der GU zwischenzeitlich die Preise angehoben hat!

Wir haben auch 5 Gemeinden angefragt wegen Boden. Die Antwort war unisono: Die nächsten 6 Jahre sicher nicht!

Ich denke dass sich ein freistehendes EFH in ein paar Jahren nur noch die Oberschicht leisten kann. Der Rest muss sich mit ETW oder Umbau älterer Liegenschafren begnügen.

Die Entwicklung der Landpreise in den letzten Jahren ist einfach unglaublich...aber die Preise werden immer noch bezahlt. Land wird immer knapper und die Menschen in der CH immer mehr.

Von demher denke ich - bei der nötigen Prise Realität, Vorsicht und finanzieller Absicherung - wer die Chance hat muss sie jetzt nutzen!

Grüsse

 

[habaUgeot]

Könnte sich bei Problemen mit dem Bauboden, gerade in SO, auch änderen... je nach Beschaffenheit und Nähe zum Jura.  Ich hatte vor Jahren ein Projekt in Grenchen...da waren die Fundamente relativ breit geworden, bei dem dort vorherrschendem Lehmboden.

Ich hatte seinerzeit die Pfählung für so ein Stadion in Grenchen gemacht. Wenn man den Keller genügend tief macht (lieber 3.5 statt nur 2.7m) wird es deutlich besser... jedenfalls für die Lasten eines EFH. Problematisch wird dann eher der Auftrieb.

Ich denke dass sich ein freistehendes EFH in ein paar Jahren nur noch die Oberschicht leisten kann. Der Rest muss sich mit ETW oder Umbau älterer Liegenschafren begnügen.

... das ist in Züri bereits der Fall... Wobei die Frage immer ist, wie man Oberschicht definiert. Ich hätte genau das als Definition verwendet: Wer sich ein freistehendes EFH leisten kann.

Haba

 

[Olivier]

Hallo Raffa,

gleiche Budgetvorstellung und Landkosten hatten wir vor 2 Jahren. Eine Offerte ohne besondere Wünsche und mit vielen Fixpreisen belief sich auf ca. 820 000 CHF die 20% Reserve sind aber noch fällig - wir befinden uns nun wenige Wochen vor dem Einzug und die 20% Reserven sind schnell verbaut, ob gewollt oder ungewollt.

Schlussendlich und aufgrund eigener Wünsche belaufen sich unsere Kosten jetzt nochmals höher. Aber der Preis wäre möglich gewesen.

Für 850 000 CHF sehe ich somit eine Möglichkeit. Jedoch bauen wir nicht in SO sondern BL - hier gibt es sicherlich wieder Unterschiede.

Grüsse Olivier

 

[Pippen]

Also bei uns gibt es noch Boden zur erschwinglichen Preisen /emoticons/default_additional/148.gif

 

[tschibber]

Hallo raffa

Haben im Kt. So gebaut für 750fr./m3 mit gutem Ausbaustandard. Haus ist 11.70x8.00m gross. Mit 800'000Fr. haben wir schlussendlich alles ohne Land gehabt.

 

[Kaffeebart]

mit vielen Fixpreisen belief sich auf ca. 820 000 CHF die 20% Reserve sind aber noch fällig

Ich habe irgendwo mal von 10% gelesen/gehört - soll aber nicht das Thema sein ;-)

Sorry wenn ich den Thread grad missbrauche ich finde es passt grad schön in die Diskussion.

Muss ich die Reserve auf das gesamte Budget (incl. Land) rechnen oder nur auf den Preis vom Haus (excl. Anschlussgebühr) ?

 

[Olivier]

Vor Baubeginn haben wir mit 10% kalkuliert - während der Bauphase haben wir auf 20% augestockt.

Es gibt immer Mehrpreise, ob man will oder nicht. Und gewisse Sachen kannst du hinterher nicht mehr einbauen ect.

Am Anfang wollten wir die Reserven knapp berechnen - hinterher bin ich froh, dass wir es nicht gemacht haben.

Bei uns belaufen sich die Reserven auf die gesamte Summe - Bei den Anschlussgebühren kannst du auch schwanken haben - wir haben dort bisher zum Glück Minderpreise.

Eine Bank verlangte von uns ca. 50 000 CHF Reserve - dies war zu diesen Zeitpunkt jedoch unmöglich.