Extrem hohes GU-Honorar auf Sonderwünsche/Änderungen abweichend von "Standard"- normal ?

[drn21]

Hallo zusammen

Wir planen eine Eigentumswohnung zu kaufen. Aktueller Stand ist eine durch uns unterschriebene Reservationsvereinbarung. Der Termin für den Kaufvertrag dürfte glücklicherweise noch einige Monate auf sich warten lassen.

Die Wohnung an sich würde uns sehr gefallen, obwohl der Preis sicher am oberen Ende der Skala angesiedelt ist.

Jedoch sind wir mit der "Betreuung" bis jetzt überhaupt nicht zufrieden. Die ist quasi inexistent, man wird mit 1-Zeiler abgespiesen, Fragen werden teilweise auch nach mehrmaligem Nachhaken nicht beantwortet. Das Ganze hat einfach diese "Take-it-or-leave-it" Attitude.

In der Reservationsvereinbarung steht zum Thema Änderungswünsche:

"Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages ist die Verkäuferin bereit, gegen Übernahme der Mehrkosten auf Sonderwünsche des Käufers, welche vom Normal-Ausbau abweichen, einzutreten.

Auf die Mehrkosten werden 15% Käuferbetreuungshonorar sowie zusätzlich Bauträgerschaftskosten von 10% für das Risikomanagement verrechnet. Planänderungen werden nach Aufwand in Rechnung gestellt.

Allfällige höhere Bewilligungs- und Anschlusskosten aufgrund der Sonderausstattung des Käufers weren diesem weiterverrechnet. Die Verkäuferin behält sich vor, für solche Änderungen die Vorauszahlung der mutmasslichen Mehrkosten zu verlangen.

Die Verkäuferschaft kann auf sämtlichen Mehrkosten eine Anzahlung in der Höhe von 50% geltend machen. Die Ausbaukosten sind innert 30 Tagen nach Rechnungsstellung, spätestens aber mit der Abnahme des Bauwerks fällig.

Die Anzahlung hat grundsätzlich innert 30 Tagen nach Unterzeichnung des Änderungswunschens zu erfolgen. Die Restzahlung ist innert 30 Tagenn nach Rechnungsstellung der Verkäuferschaft fällig.

Allfällige Bestellungsänderungen werden ausschliesslich mit den am Bau beteiligten Unternehmern durchgeführt. Eigenleistungen oder "eigene Handwerker" können nicht berücksichtig werden (Garantiefolgend, Terminfolgen).

Werden dennoch Lieferungen und Ausführungen einzelner Arbeitsgattungen durch die Käuferschaft oder Drittunternehmer ausgeführt, dürfen diese erst nach der Wohnungsübergabe erfolgen.

Wenn ich das richtig interpretiere, müssten wir satte 25% Honorar auf sämtliche Abweichungen vom Standard-Ausbau bezahlen. Also auch auf Änderungen, welche keine materiellen Mehrkosten (=Kosten über Budget) verursachen, jedoch andersweitig Aufwand verursachen, zB das ja übliche Aussuchen einer Küche nach Käuferwunsch, die anders aussieht und andere Geräte hat, unterm Strich aber nicht mehr kostet als die geplante Standard-Küche ? Wie seht Ihr das ?

Dann noch zum Thema GU generell. Ich habe hier im Forum unzählige Threads zum Thema GU und Küche/Bad/Boden/Elektro Budgets gelesen. Wenn man das mal aus der Distanz betrachtet, so kann der vom GU bestimmte Küchenbauer/Sanitär/Bodenbauer/Elektriker doch gar keine Motivation haben, sein Gewerk zu einem möglichst attraktiven Preis zu liefern, weil durch die Zwangsbindung des Käufers an den jeweiligen Handwerker ja absolut Null Wettbewerb stattfindet. Eigentlich kann man den Käufer nach Belieben über den Tisch ziehen ohne dass der sich wirklich wehren kann ? Oder sehe ich das irgendwie zu negativ ?

Was uns zusätzlich Bauchschmerzen bereitet ist der Umstand, dass bis jetzt keine Budgets vorgelegt werden konnten. Einzig Böden und Wandplättli haben im Grob-Baubeschrieb bereits ein Budget von 120 m2 verlegt inkl. aller Zusatzarbeiten. Das ist ja jetzt nicht gerade ein Luxus-Budget und wenn die Budgets für Küche, Bäder und Elektro ähnlich "luxuriös" ausgestaltet sein werden, dann schlagen die 25% Mehrkosten gleich doppelt zu. Und die an sich schon teure Wohnung wird indirekt einfach nochmals teurer.

Ich habe vor Jahren bereits einmal ein Haus mit Architekt gebaut. Das ging soweit tip top. Eigentumswohnungen jedoch gibts praktisch nur via GU bezw. TU.

Freue mich auf Eure Meinungen, Erfahrungen und Ratschläge, vielen Dank.
LG drn21

 

[Xcoder]

Dafür gibt es nur eine Taktik: Nichts selber aussuchen. Immer 5 abgearbeitete Mustervarianten vorschlagen lassen, die alle im Budget sind.

 

[Matia]

25% sind schon happig, 15% sieht man immer wieder.

Ich würde versuchen, Dinge wie Küche, Bad und Bodenbeläge davon auszunehmen, so dass es nur um konstruktive Änderungen geht.

Die andere Frage ist, ob du wirklich mit dem GU bauen möchtest, wenn es jetzt schon so harzt. 

 

[drn21]

25% sind schon happig, 15% sieht man immer wieder.

Ich würde versuchen, Dinge wie Küche, Bad und Bodenbeläge davon auszunehmen, so dass es nur um konstruktive Änderungen geht.

Die andere Frage ist, ob du wirklich mit dem GU bauen möchtest, wenn es jetzt schon so harzt. 

Ich sehe das wie Du. Leider gefällt uns die Wohnung so gut, dass wir bereit sind, einige Kompromisse einzugehen, aber derzeit schaut es nach zu vielen davon aus. 

Die Maklerin, die sich dermassen desinteressiert gibt, ist laut Reservationsvereinbarung die Vertretung der Verkäuferschaft (TU).  Vielleicht wäre der direkte Kontakt mit dem GU/TU deutlich angenehmer, aber das scheint nicht gewünscht zu sein.

Wann bekommt man eigentlich in der Regel die Höhe der Budgets genannt ? Erst beim Entwurf des Kaufvertrages oder schon früher ? Ich meine, man braucht doch Zeit um sich damit auseinanderzusetzen. Ich Netz habe ich von diversen Überbauungen Grob-Baubeschriebe (also die aus der 1. Phase) teils mit und teils ohne Budgets gefunden.

Irgendwie kommt mir das Ganze vor wie ein Autokauf, bei welchem der Verkäufer sagt: 50'000 kostet das Auto in Standardausstattung. Klima, Navi, Schiebedach, andere Farbe können Sie erst nach Abschluss des Kaufvertrages bestellen - und die Preise sagen wir ihnen auch erst dannn 

 

[pitw]

Du weist aber schon, dass TU und GU was ganz verschiedenes sind? Das einzige was diese gemeinsam haben ist die Preise für Ihrer Subunternehmen zu drücken, und oft die Zahlungen an diese ungerechtfertigt zu reduzieren.

Hier einmal von der ETH-Zürich eine grobe Übersicht über die Unterschiede. Links im Menü kannst du entsprechend auswählen. Und nebenbei, 25% sind echt frech. Denn Mehraufwand hat eigentlich aus diesem Personenkreis niemand, ausser es hat planerische Konsequenzen (andere Wände ect.), sondern nur die Subunternehmer. Vielleicht kannst du einzelne Gewerke herausnehmen, und diese selbst vergeben. Dafür braucht es natürlich auch den Sachverstand, Verhandlungsgeschick nach dem Motto Leben und Leben lassen, und gute Firmen welche die Arbeiten dann ausführen.

Gruss Pit

 

[camello]

Wenn man das mal aus der Distanz betrachtet, so kann der vom GU bestimmte Küchenbauer/Sanitär/Bodenbauer/Elektriker doch gar keine Motivation haben, sein Gewerk zu einem möglichst attraktiven Preis zu liefern, weil durch die Zwangsbindung des Käufers an den jeweiligen Handwerker ja absolut Null Wettbewerb stattfindet. Eigentlich kann man den Käufer nach Belieben über den Tisch ziehen ohne dass der sich wirklich wehren kann ? Oder sehe ich das irgendwie zu negativ ?

Nein, das siehst du nicht negativ, sondern sehr realistisch. Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast, bist du in einer seeeeehr schwachen Verhandlungsposition, wenn du irgendwelche Sonder- oder Änderungswünsche hast. Die kosten dann halt das, was sie kosten. Du hast ja keine Wahl, kannst nicht einen anderen Handwerker oder Lieferanten beauftragen, sondern musst nehmen, was man dir offeriert.

Daher: Entweder alle absehbaren Änderungswünsche bereits konkret mit Mehrpreis (und bestenfalls ohne Aufschlag von 25%) in den Kaufvertrag mit reinnehmen oder gleich die ganzen betroffenen Gewerke rausnehmen und du organisierst den Ausbau mit dem eingesparten Geld selber.

Jetzt kannst du sowas noch aushandeln. Was viele nicht wissen: Dein unterschriebener Reservationsvertrag hat höchstens symbolischen Charakter. Weder du, noch die Gegenpartei sind daran gebunden. Denn auch Vorverträge zu Immobiliengeschäften müssen notariell beglaubigt werden, um rechtsgültig zu sein. Und ich gehe jede Wette ein, dass du den Reservationsvertrag nicht beim Notar unterschrieben hast (macht nämlich kaum je ein Makler).

Noch zuletzt: Bei einer Eigentumswohnung lässt sich ein GU / TU wirklich kaum vermeiden. Ausser du kaufst eine ältere Wohnung und renovierst sie selber nach deinen Wünschen. Das dürfte sehr wahrscheinlich sogar günstiger kommen.

 

[drn21]

@pitw @camello Vielen Dank für Eure Antworten und Einschätzungen. Auch der genaue Unterschied GU und TU war mir so nicht bewusst, habe das immer synonym benutzt.

Klar ist mir, dass der nicht notariell beglaubigte Reservationsvertrag keinen bindenden Charakter hat. Daher möchte ich mich bereits jetzt frühzeitig informieren und dann auch entsprechend verhandeln - und je nach dem ob man mir entgegen kommen möchte, für oder auch gegen den Kauf entscheiden. Es muss ja auch für uns stimmen.

Die einzelnen Gewerke herausnehmen scheint laut Text im Reservationsvertrag erst mal nicht möglich - und erscheint mir auch ein wenig "heikel". Ich bin prinzipiell Baulaie (wenn auch viel gelesen und bereits einmal ein EFG-Haus gebaut, elektrisch bewandert) und stelle mir das doch eher schwierig vor, die Küche selbst zu vergeben und dann trotzdem die nötige Abstimmung mit dem bauseitigen Sanitär, Bodenleger, Elektriker gewährleistet zu haben.

Andererseits finde ich es wie @camello schreibt schon frech, wenn zB für einen teureren Parkett (wir hätten gerne Massivholzdielen, also zB 250 statt 150 Fr m2) sprich lediglich 1 andere Artikel-Nr in der Bestellung noch zusätzlich 25% Honorar anfallen. Hier stehen für mich Aufwand und verrechnete Kosten und keinem Verhältnis.

Würde mich interessieren, wie andere hier das bei Ihrem "Projekt" gemacht haben. Wird einfach die "Kröte" geschluckt , weil das in der CH nunmal so läuft ?

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Drn

Die Definition eines Knebelvertrages gemäss Wikipedia sagt: Als Knebelvertrag bezeichnet man umgangssprachlich ein Vertragswerk, das darauf abzielt, eine Vertragspartei möglichst langfristig in einem unausgewogenen Vertragsverhältnis festzuhalten. Ich glaube, besser kann man dies nicht unterschreiben. Knebelverträge sind grundsätzlich verboten. Deiner ist aber ein Paradebeispiel, dass dieses Verbot auch heute noch ein zahnloser Papiertiger ist.

Grundsätzlich ist eigentlich ein Totalunternehmermodell nur für einen Wettbewerb der öffentlichen Hand sinnvoll. Aber viele Eigentumswohnungen welche einzeln am Markt abgesetzt werden, werden in diesem Modell erstellt. Als privater Käufer besteht hier das Problem, dass Du niemanden mit Fachkenntnissen auf Deiner Seite hast. Du bist auch nicht Bauherr, sondern lediglich Käufer. Um Dich auf Augenhöhe mit dem TU zu stellen, benötigst Du dann einen taffen, erfahrenen und unabhängigen Bauberater. Fähige Personen dieser Spezies sind nicht ganz billig.... Also drehst Du weiter an der Kostenspirale.

15% Käuferbetreuungshonorar, 10% Risikomanagement und zusätzlich noch die Planänderungen des Architekten werden Dir in Rechnung gestellt! Das würde ich mir auf alle Fälle explizit ausdeutschen lassen, was dies genau bedeutet. Da Du ja von den Unternehmern her gebunden bist, kann der TU/GU dem Unternehmer auch die Preisgestaltung beliebig diktieren. Dann kann er dort noch einen (üblichen) Kickback abholen. Auf diesen verrechnet er Dir dann - schon fast noch ein bisschen pervers- noch die 25 - 30% Honorare. Das ist eigentlich masochistisch, wenn Du Dich auf so etwas einlässt.

Beispiel: Parkett Budget des Käufers CHF 150/m2 bei 100m2 Fläche. Du möchtest einen Massivparkett. Dieser kostet zwar in Konkurrenz gerechnet CHF 250/m2. Das wäre dann CHF 100/m2 mehr oder CHF 10'000 als Dein Budget. Der Unternehmer möchte - wenn schon, denn schon -  ja auch noch etwas mehr daran verdienen. So erhöht sich der Preis schon auf CHF 275/m2, aber der Kickback an den Totalunternehmer von 15% wird ebenfalls noch draufgeschlagen. Also kostet er dann schon mal Dir offerierte CHF 295/m2! Dann kommen noch die 25% Honorare drauf. So kostet der Parkett dann geschlagene CHF 330/m2 oder eben 32% mehr! Da lohnt es sich alleweil, den Parkett aus dem Vertrag herauszunehmen und nachher in Eigenregie verlegen zu lassen. Da sparst Du in diesem Beispiel locker CHF 8'000. Nur kannst Du das nich bei allem machen.....

Beim GU Modell stellt sich die Frage, wie unabhängig Deine Planer wie Architekten, Bauleiter, Bauingenieur etc.sind. Eigentlich beziehen sie den Lohn von Dir. "Wessen Brot ich ess, dessen Lied ich sing" sagt ein altes Sprichwort.

Schönen Abend

Urs Tischhauser

 

[drn21]

Danke @Urs Tischhauser für Deinen Beitrag. Es bestätigt mich leider in meinem mulmigen Gefühl, welches ich von Anfang an hatte bei dieser Sache. Wie kann man unter solchen Bedingungen einen Kaufvertrag unterschreiben, ohne, wie Du richtig schreibst, masochistisch, veranlagt zu sein. Im Prinzip ist es der gute alte "Blanco-Check". Dafür bin ich aber definitiv zu arm...

Beispiel: Parkett Budget des Käufers CHF 150/m2 bei 100m2 Fläche. Du möchtest einen Massivparkett. Dieser kostet zwar in Konkurrenz gerechnet CHF 250/m2. Das wäre dann CHF 100/m2 mehr oder CHF 10'000 als Dein Budget. Der Unternehmer möchte - wenn schon, denn schon -  ja auch noch etwas mehr daran verdienen. So erhöht sich der Preis schon auf CHF 275/m2, aber der Kickback an den Totalunternehmer von 15% wird ebenfalls noch draufgeschlagen. Also kostet er dann schon mal Dir offerierte CHF 295/m2! Dann kommen noch die 25% Honorare drauf. So kostet der Parkett dann geschlagene CHF 330/m2 oder eben 32% mehr! Da lohnt es sich alleweil, den Parkett aus dem Vertrag herauszunehmen und nachher in Eigenregie verlegen zu lassen. Da sparst Du in diesem Beispiel locker CHF 8'000. Nur kannst Du das nich bei allem machen.....

Das mit den 8000.- Ersparnis würde vermutlich nicht klappen. Es wird einem das Budget ja nicht 1:1 gutgeschrieben, wenn man das entsprechende Gewerk aus dem Vertrag nimmt. Zumindest habe ich es so hier immer gelesen und war auch meine Erfahrung beim Bauen bisher. Somit würden uns wohl auch keine 150 Fr/m2 gutgeschrieben sondern deutlich weniger.

Welche Gewerke siehst Du denn prinzipiell als unproblematisch, um sie herauszulösen und selbst zu vergeben ? Böden, Küche ? Bäder auch ?

Grundsätzlich ist eigentlich ein Totalunternehmermodell nur für einen Wettbewerb der öffentlichen Hand sinnvoll. Aber viele Eigentumswohnungen welche einzeln am Markt abgesetzt werden, werden in diesem Modell erstellt. Als privater Käufer besteht hier das Problem, dass Du niemanden mit Fachkenntnissen auf Deiner Seite hast. Du bist auch nicht Bauherr, sondern lediglich Käufer. Um Dich auf Augenhöhe mit dem TU zu stellen, benötigst Du dann einen taffen, erfahrenen und unabhängigen Bauberater. Fähige Personen dieser Spezies sind nicht ganz billig.... Also drehst Du weiter an der Kostenspirale.

Was kostet sowas und wie findet man eine solche Person ? Wäre es eher ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt oder ein Bauberater ? Beides ist im Internet ja gut vertreten.

 

[Ben.]

@drn21  Wir haben unsere Wohnung damals auch gekauft wie du heute. Die Aufschläge waren nicht so hoch wie bei dir und wir wurden glücklich, obwohl das ganze natürlich auch günstiger zu haben gewesen wäre.

Uns hat man damals im Nachhinein noch folgenden Trick genannt:

Du bist bei manchen Gewerken an konkrete Lieferanten gebunden (bspw. 30k CHF für die Küche von XY im Schema F). Wenn du jetzt sagst die Küche soll von jemand anderem kommen, dann kriegst du von den 30k CHF nur mehr 25k CHF Budget zurück (hast du oben ja auch beschrieben).

Um das zu umgehen könntest du jetzt die Küche bei jemand anderem (günstiger?) planen und offerieren lassen und bei XY nur die Küchengeräte beziehen. Damit hast du theoretisch Anspruch auf die volle Gutschrift der 30k CHF abzüglich der Geräte natürlich. Denn unter dem Budget zu bleiben ist ja nicht "aufpreispflichtig". Aber das würde ich im Vertrag genau nachschauen bzw. von einem Anwalt prüfen lassen.

Keine Ahnung ob dir das hilft. Aber was du schreibst klingt schon nicht so toll. Ich würde mir das gut überlegen.

Wir hatten damals auch nur schlechte Erfahrungen mit dem Bauleiter, aber wenigstens waren die restlichen involvierten Personen/Unternehmen auf Trab. Ggf. kannst du dir anhand der Unternehmerliste (falls verfügbar) ein Bild der Lieferanten machen? Sie können ggf. auf deiner Seite sein, wenn du den "Kickback" bezahlst

Ich bin Laie und fühle mit dir. Schwere Entscheidung.

 

[drn21]

@Ben Merci für den moralischen Support ! freut mich, dass es bei Euch gut geklappt hat am Ende und Ihr glücklich geworden seit mit der Wohnung

Ich vermute mal das mit der Küche als Gewerk rausnehmen wird immer zu einem Abschlag vom Budget führen. Da müsste dann die alternative Küche schon deutlich günstiger sein, dass sich der Aufwand lohnt.

Beim Googlen habe ich auch viele faire GU Bedingungen für bereits gebaute Objekte gefunden. In einem Fall z.B. 15% auf Mehrpreisen die zu Planänderungen führt, und 8% falls nicht. Das finde ich fair.

Die erste Anwort auf mein Thema war ja "einfach alles Standard nehmen". Das könnte man in der Tat machen. Aber man baut ja nur ein- vielleicht zweimal im Leben, es kostet ein Heidengeld - und dann sollten Küche, Böden und Bäder doch schon so aussehen, wie man es sich wünscht.

 

[Ben.]

Das wäre eben zu klären, ob ein Bezug von Küchengeräten als „rausnehmen“ gilt oder einfach das Budget unterschritten wird.

Wir sind glücklich mit der Wohnung, aber haben auch nicht 25% Aufschlag für Änderungen bezahlt.

 

[drn21]

@Ben ich werde definitiv verhandeln. Stand so wie es jetzt ist werde ich keinen Kauf tätigen.