Kostenüberschreitung vor Baubeginn!
- Ersteller Neli 81
- Erstellt am
Es ist vieles möglich /emoticons/default_wink.png. Bei uns wollte man ein Haus auf ein Grundstück stellen, dass da einfach nicht draufpasst. 10cm nach dem Sitzplatz wäre es 3m runter gegangen, da eine Stützmauer auf der Grundstücksgrenze nicht bewilligt wurde. Aber gemäss Architekt passte das schon. Architekt wurde jetzt gewechselt, Bauunternehmer bleibt der gleiche. Eigentlich hätte letzte Woche der Bau beginnen sollen, jetzt haben wir nicht mal ein Vorprojekt.
Hallo,
Danke an alle für die hilfreiche Diskussion!!
Dank Ihnen habe ich (hoffe ich) den Fehler gefunden. Kann mir aber noch nicht erklären, wie kann ein Sachbearbeiter bei der Bank so einen grossen Fehler machen?!
Das Haus laut Architektin (habe gerade nochmal mehrmals alles geprüft und nachgerechnet) wurde 30 cm verkleinert. Also wir reden über 2,7 m2!!!!
Und jetzt frage ich mich, wie kann die Bank so was übersehen oder falsch lesen!!! Ich habe noch die Unterlagen und da steht 0,30 cm!!!!
Ich hoffe , ich frohe mich nicht zu früh)
Danke an alle für die hilfreiche Diskussion!!
Dank Ihnen habe ich (hoffe ich) den Fehler gefunden. Kann mir aber noch nicht erklären, wie kann ein Sachbearbeiter bei der Bank so einen grossen Fehler machen?!
Das Haus laut Architektin (habe gerade nochmal mehrmals alles geprüft und nachgerechnet) wurde 30 cm verkleinert. Also wir reden über 2,7 m2!!!!
Und jetzt frage ich mich, wie kann die Bank so was übersehen oder falsch lesen!!! Ich habe noch die Unterlagen und da steht 0,30 cm!!!!
Ich hoffe , ich frohe mich nicht zu früh)Hallo,
das war schonmal die gute Nachricht;((
die schlechte ist: Die Architektin hat diese Verkleinerung 4 mal 2,7 vorgenommen= und so kommen wir gesamt auf 30m2 weniger Fläche als am Anfang! Also die Bank hat dies schonmal richtig ausgerechnet;((
Also der Stand ist 30m2 Verkleinerung und laut die Bank fehlen bei der Finanzierung 80.000 Euro. So stehen wir wieder am Anfang!!!;((((
30m2 --)80.000 Euro??? dies verstehen wir nicht!
das war schonmal die gute Nachricht;((
die schlechte ist: Die Architektin hat diese Verkleinerung 4 mal 2,7 vorgenommen= und so kommen wir gesamt auf 30m2 weniger Fläche als am Anfang! Also die Bank hat dies schonmal richtig ausgerechnet;((
Also der Stand ist 30m2 Verkleinerung und laut die Bank fehlen bei der Finanzierung 80.000 Euro. So stehen wir wieder am Anfang!!!;((((
30m2 --)80.000 Euro??? dies verstehen wir nicht!
Hab ichmich auch gefragt aber aufgegeben die Rechnung zu verstehen.
2.7 x 4 = 10.8 dies über alle 3 Etagen?
Neli .. vielleicht nur für uns zum nachvollziehen der Rechnung .. Was hattest du zuerst als Grundfläche (Was auch die Bank gesehen und genehmigt hat) und was habt ihr jetzt als Grundfläche fürs Haus (nach der Anpassung wegen Grenzabstand)
Ja Neli,
solange Du hier nicht z.B. einen Grundriss vorher vs. einen nachher rein stellst, werden alle Antworten auf Mutmassungen beruhen. Ich glaube nicht, dass hier schon jemand die effektiven Änderungen verstehen konnte. Folglich ist auch die Anpassung von EUR 10'000 des Baupreises oder die zusätzliche Forderung von Eigenmitteln im Bereich EUR 80'000 der Bank schwer in Relation zu setzen...
Grüsse!
solange Du hier nicht z.B. einen Grundriss vorher vs. einen nachher rein stellst, werden alle Antworten auf Mutmassungen beruhen. Ich glaube nicht, dass hier schon jemand die effektiven Änderungen verstehen konnte. Folglich ist auch die Anpassung von EUR 10'000 des Baupreises oder die zusätzliche Forderung von Eigenmitteln im Bereich EUR 80'000 der Bank schwer in Relation zu setzen...
Grüsse!
Irgendas an deiner Schilderung ist unlogisch.
Die maximale Hausgrösse ergibt sich aus maximal zulässiger Nutzfläche, diese aus Grundstücksfläche mal Ausnutzungsziffer.
Grenzabstände und Baulinien sowie Dienstbarkeiten (Wegrechte) schränken dies möglicherweise zusätzlich ein. Es kann dazu führen, dass ein Grundstück wegen ungünstiger Form kaum mehr überbaubar ist, auch wenn die Fläche eigentlich ausreicht.
Darüber muss sich der Käufer vor dem Kauf informieren, weil es wesentlich ist, ob das Land etwas taugt oder nicht. Das wirkt sich dann im Kaufpreis aus. Kann (und sollte) man auf den Ämtern einsehen: Grundbuchamt (wegen Dienstbarkeiten), Bauamt (Zonenpläne, Bauordnungen, etc.). Ist alles öffentlich.
Warum ein Planer anfängt, ein Haus zu planen, ohne dies in Erfahrung zu bringen (auch Dinge wie Exposition und Ort der Zufahrt und Erschliessung spielen da eine Rolle), hast du uns nicht verraten. Warum man das Haus verkleinern muss, statt einfach von der Grenze abzurücken, wissen wir auch nicht.
Üblicherweise hat man zuerst mal einen Plan, wo die überhaupt überbaubare Fläche ersichtlich ist (Parzellengrenze minus Grenzabstände, Lage der Zufahrt usw.). Auf die kann dann das Haus draufgestellt werden.
Dann überlegt man sich, welche Nutzfläche möglich ist: Parzellenfläche mal Ausnützungsziffer oder tatsächlich überbaubare Fläche mal Anzahl zulässiger Stockwerke oder Finanzkraft des Bauherrn, der kleinste Wert ist massgebend. Erst dann gehts an die Details (wo kommt die Haustüre hin, wo der Carport ...) ... und erst dann kommt der Bagger.
Bei den Massen: Es gibt Meter, Quadratmeter und Kubikmeter und es gibt Grundfläche und Nutzfläche. Wenn man einem Haus mit drei Stockwerken 10 m2 Grundfläche abzwackt, wird die Nutzfläche nicht bloss 10m2 kleiner, weil sich das auf jedes Stockwerk auswirkt. Auch das Gebäude wird nicht anteilig billiger, weil 90% Gebäudevolumen immer noch 100% Haustüre und 100% Abwasserleitung brauchen.
Also, warum wurde hier vom üblichen Ablauf abgewichen und von wem? Dann erst kann man beurteilen, wer seine Sorgfaltspflicht verletzt hat.
Auch du als Bauherr hast Pflichten. Gemäss OR haftet der Bauherr, wenn er ungeeigneten Baugrund zuweist - das können Dinge wie Erdrutschgefahr, aber eben auch rechtliche Mängel sein.
Die Tatsache, dass die Bank per Mail darauf aufmerksam gemacht worden ist, rechtfertigt noch nicht die nachträgliche einseitige Abänderung eines Finanzierungsvertrages mit Absicherung durch Grundpfand durch den Bauherrn, zumal dort ja ein Gebäude beschrieben ist, das nicht mehr dem entspricht, das nun tatsächlich gebaut wird. Es steht sicher in den AGBs der Bank, dass jede Änderung des finanzierten Objektes, das sich auf den Wert auswirkt, vorher mit der Bank abgesprochen werden muss.
Die maximale Hausgrösse ergibt sich aus maximal zulässiger Nutzfläche, diese aus Grundstücksfläche mal Ausnutzungsziffer.
Grenzabstände und Baulinien sowie Dienstbarkeiten (Wegrechte) schränken dies möglicherweise zusätzlich ein. Es kann dazu führen, dass ein Grundstück wegen ungünstiger Form kaum mehr überbaubar ist, auch wenn die Fläche eigentlich ausreicht.
Darüber muss sich der Käufer vor dem Kauf informieren, weil es wesentlich ist, ob das Land etwas taugt oder nicht. Das wirkt sich dann im Kaufpreis aus. Kann (und sollte) man auf den Ämtern einsehen: Grundbuchamt (wegen Dienstbarkeiten), Bauamt (Zonenpläne, Bauordnungen, etc.). Ist alles öffentlich.
Warum ein Planer anfängt, ein Haus zu planen, ohne dies in Erfahrung zu bringen (auch Dinge wie Exposition und Ort der Zufahrt und Erschliessung spielen da eine Rolle), hast du uns nicht verraten. Warum man das Haus verkleinern muss, statt einfach von der Grenze abzurücken, wissen wir auch nicht.
Üblicherweise hat man zuerst mal einen Plan, wo die überhaupt überbaubare Fläche ersichtlich ist (Parzellengrenze minus Grenzabstände, Lage der Zufahrt usw.). Auf die kann dann das Haus draufgestellt werden.
Dann überlegt man sich, welche Nutzfläche möglich ist: Parzellenfläche mal Ausnützungsziffer oder tatsächlich überbaubare Fläche mal Anzahl zulässiger Stockwerke oder Finanzkraft des Bauherrn, der kleinste Wert ist massgebend. Erst dann gehts an die Details (wo kommt die Haustüre hin, wo der Carport ...) ... und erst dann kommt der Bagger.
Bei den Massen: Es gibt Meter, Quadratmeter und Kubikmeter und es gibt Grundfläche und Nutzfläche. Wenn man einem Haus mit drei Stockwerken 10 m2 Grundfläche abzwackt, wird die Nutzfläche nicht bloss 10m2 kleiner, weil sich das auf jedes Stockwerk auswirkt. Auch das Gebäude wird nicht anteilig billiger, weil 90% Gebäudevolumen immer noch 100% Haustüre und 100% Abwasserleitung brauchen.
Also, warum wurde hier vom üblichen Ablauf abgewichen und von wem? Dann erst kann man beurteilen, wer seine Sorgfaltspflicht verletzt hat.
Auch du als Bauherr hast Pflichten. Gemäss OR haftet der Bauherr, wenn er ungeeigneten Baugrund zuweist - das können Dinge wie Erdrutschgefahr, aber eben auch rechtliche Mängel sein.
Die Tatsache, dass die Bank per Mail darauf aufmerksam gemacht worden ist, rechtfertigt noch nicht die nachträgliche einseitige Abänderung eines Finanzierungsvertrages mit Absicherung durch Grundpfand durch den Bauherrn, zumal dort ja ein Gebäude beschrieben ist, das nicht mehr dem entspricht, das nun tatsächlich gebaut wird. Es steht sicher in den AGBs der Bank, dass jede Änderung des finanzierten Objektes, das sich auf den Wert auswirkt, vorher mit der Bank abgesprochen werden muss.
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Es geht weiter mit unserem Unglück;(
Ich habe jetzt endlich rausgefunden wie die Situation ist:
Bei der Finanzierungszusage hat die Baufirma Gesamtwohnfläche von 233m2 angegeben.
In der Wirklichkeit sind es 211m2.
So entsteht eine Differenz von 22m2 und fehlende 79.000 bei der Finanzierung.
Will jemand uns abzocken und wie? Die Baufirma? Oder will die Baufirma die Bank täuschen?!
Wie finden wir heraus, warum das so passiert ist. Warum wussten wir nichts von dieser Gesamtwohnfläche Bescheid. Hat jemand absichtlich dies von uns verschwiegen. Nicht mal schriftlich haben wir das bekommen. Erst gestern habe ich diese Wohnflächenberechnung von unserem Finanzberater bekommen.
Ich habe jetzt endlich rausgefunden wie die Situation ist:
Bei der Finanzierungszusage hat die Baufirma Gesamtwohnfläche von 233m2 angegeben.
In der Wirklichkeit sind es 211m2.
So entsteht eine Differenz von 22m2 und fehlende 79.000 bei der Finanzierung.
Will jemand uns abzocken und wie? Die Baufirma? Oder will die Baufirma die Bank täuschen?!
Wie finden wir heraus, warum das so passiert ist. Warum wussten wir nichts von dieser Gesamtwohnfläche Bescheid. Hat jemand absichtlich dies von uns verschwiegen. Nicht mal schriftlich haben wir das bekommen. Erst gestern habe ich diese Wohnflächenberechnung von unserem Finanzberater bekommen.
Ist es der Job der Baufirma, die Finanzierung mit deiner Bank auszuhandeln?
Wie gross ist die Gesamtwohnfläche im Werkvertrag, den du mit dem GU oder Archi oder wem auch immer ausgehandelt hast und der Grundlage der Finanzierung war?
Wenn du "die Baufirma" damit beauftragt (und dafür bezahlt) hast, Pläne zu zeichnen, und die nicht der Wirklichkeit entsprechen oder nicht bewilligbar sind, dann sind die in der Pflicht und schadenersatzpflichtig. Ob die dann um 80'000 billiger bauen oder die Nachfinanzierung regeln, ist eine andere Frage.
Aber erzähl doch einfach mal, wer in wessen Auftrag in welcher Bauphase was geplant hat. Sonst kommt man hier nicht weiter.
Ok,
es geht um ein Fertighaus. Die Baufirma hat entsprechend Partner- das sind der Finanzberater und ein Architektenbüro. Wir haben uns für ein Standardhaus entschieden aber um 2,40m vergrössert. Der Finanzberater erstellt die Finanzierung und reicht das an der Bank. Somit haben wir die Finanzierungszusage bekommen. Danach haben wir uns mit der Architektin getroffen (nicht nach unserer Wahl) und sie stellt ziemlich spät fest, dass: Die Grösse des Hauses nicht auf das Grundstück passt. Von hier fängt sie an zu schummeln (so nenne ich das) und macht da 1m2 weniger und hier....Das Ergebnis ist 22m2 weniger. Uns gibt sie nur 30cm Verkürzung an - also insgesamt auf 5m2 weniger für die zwei Geschosse. Dies wird schriftlich auch an der Bank weitergeleitet, dass es nur um 5m2 Verkürzung geht. Die Bank kauft es nicht ab, aber wir schon;(
Somit der Stand ist: Das Haus ist 22m2 kleiner- die Bank berechnet dies (das Haus ist um 10.000 Euro billiger geworden, Architektin aber stellt wieder nicht rechtzeitig fest, dass laut Bodengutachten eine "Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser" nötig ist) und stellt fest, dass das Haus nicht billiger geworden ist trotz Verkleinerung. Die Baufirma schreibt 10.000 wegen der Verkleinerung gut, und 10.000 steht auf die Rechnung für das Sickerwasser. Die Bank teilt uns mit, es gibt eine Differenz von 79.000 Euro bei der Finanzierung, da 22m2 fehlen und das Haus ist nicht billiger geworden;(
Wir bauen natürlich zum ersten Mal und haben viele Begriffe erst jetzt kennengelernt. Wir haben gehofft, dass jeder sein Job macht. Wir haben nicht jeder m2 kontrolliert. Wir haben Vertrag mit der Baufirma unterschrieben. Haben Sie Ratschläge für uns. So geht es uns schon 15 Monate und es hat kein Ende!;(
Danke!
es geht um ein Fertighaus. Die Baufirma hat entsprechend Partner- das sind der Finanzberater und ein Architektenbüro. Wir haben uns für ein Standardhaus entschieden aber um 2,40m vergrössert. Der Finanzberater erstellt die Finanzierung und reicht das an der Bank. Somit haben wir die Finanzierungszusage bekommen. Danach haben wir uns mit der Architektin getroffen (nicht nach unserer Wahl) und sie stellt ziemlich spät fest, dass: Die Grösse des Hauses nicht auf das Grundstück passt. Von hier fängt sie an zu schummeln (so nenne ich das) und macht da 1m2 weniger und hier....Das Ergebnis ist 22m2 weniger. Uns gibt sie nur 30cm Verkürzung an - also insgesamt auf 5m2 weniger für die zwei Geschosse. Dies wird schriftlich auch an der Bank weitergeleitet, dass es nur um 5m2 Verkürzung geht. Die Bank kauft es nicht ab, aber wir schon;(
Somit der Stand ist: Das Haus ist 22m2 kleiner- die Bank berechnet dies (das Haus ist um 10.000 Euro billiger geworden, Architektin aber stellt wieder nicht rechtzeitig fest, dass laut Bodengutachten eine "Abdichtung gegen aufstauendes Sickerwasser" nötig ist) und stellt fest, dass das Haus nicht billiger geworden ist trotz Verkleinerung. Die Baufirma schreibt 10.000 wegen der Verkleinerung gut, und 10.000 steht auf die Rechnung für das Sickerwasser. Die Bank teilt uns mit, es gibt eine Differenz von 79.000 Euro bei der Finanzierung, da 22m2 fehlen und das Haus ist nicht billiger geworden;(
Wir bauen natürlich zum ersten Mal und haben viele Begriffe erst jetzt kennengelernt. Wir haben gehofft, dass jeder sein Job macht. Wir haben nicht jeder m2 kontrolliert. Wir haben Vertrag mit der Baufirma unterschrieben. Haben Sie Ratschläge für uns. So geht es uns schon 15 Monate und es hat kein Ende!;(
Danke!
PS
Das komische ist, wir haben die Pläne und die Wohnflächenberechnung für die Finanzierungszusage nicht mal bekommen! Dies hat die Baufirma immer mit dem Finanzberater unter sich gemacht. Die haben alle bisher zusammen gearbeitet und jetzt plötzlich wo es Probleme gibt ziehen sie uns mit rein;(
Das komische ist, wir haben die Pläne und die Wohnflächenberechnung für die Finanzierungszusage nicht mal bekommen! Dies hat die Baufirma immer mit dem Finanzberater unter sich gemacht. Die haben alle bisher zusammen gearbeitet und jetzt plötzlich wo es Probleme gibt ziehen sie uns mit rein;(
Es ist echt schwer, dir zu folgen.
Welche Verträge hast du unterschrieben? Steht dort eine Wohnfläche? Hast du die 5m2 weniger auch schriftlich?
Die Baufirma kann nicht einfach irgendwelche Flächen kommunizieren, welche nicht stimmen. Da gibt es Normen, wie das gerechnet wird. Und das ist wohl das kleine Einmaleins eines Architekten. Wenn das alles so stimmt und ich es korrekt verstehe, habt ihr meiner Meinung nach gute Chancen auf Wiedergutmachung.
Welche Verträge hast du unterschrieben? Steht dort eine Wohnfläche? Hast du die 5m2 weniger auch schriftlich?
Die Baufirma kann nicht einfach irgendwelche Flächen kommunizieren, welche nicht stimmen. Da gibt es Normen, wie das gerechnet wird. Und das ist wohl das kleine Einmaleins eines Architekten. Wenn das alles so stimmt und ich es korrekt verstehe, habt ihr meiner Meinung nach gute Chancen auf Wiedergutmachung.
Wer hat das Baugesuch unterzeichnet?
Auch bei einem Fertighausanbieter ist es normal, dass Pläne vom Kunden abgenommen werden. Erst recht wenn gegenüber dem Standardhaus Ändeungen gemacht sind.
Das hört sich immer mehr nach schwarzem Schaaf in der Bauindustrie an.
Sorry effektiven Rat oder Tipp wie du da gut wieder raus kommst habe ich an der Stelle nicht mehr.
Ich versuche es nochmal einfacher darzustellen:
Also die Baufirma gibt Standardgrösse von einem Fertighaus mit Verlängerung 2,40m an. Die Bank ist einverstanden und gibt grünes Licht! Die Architektin stellt fest, dass das Haus gar nicht auf das Grundstück passt und verkürzt die Hälfte also 1,20m!!! So gibt es eine Differenz bei der Wohnfläche um 22m2. Die Bank will nicht finanzieren! Und jetzt, wer ist schuldig, er trägt Verantwortung? Es fehlen 80.000 Euro bei der Finanzierung.
Also die Baufirma gibt Standardgrösse von einem Fertighaus mit Verlängerung 2,40m an. Die Bank ist einverstanden und gibt grünes Licht! Die Architektin stellt fest, dass das Haus gar nicht auf das Grundstück passt und verkürzt die Hälfte also 1,20m!!! So gibt es eine Differenz bei der Wohnfläche um 22m2. Die Bank will nicht finanzieren! Und jetzt, wer ist schuldig, er trägt Verantwortung? Es fehlen 80.000 Euro bei der Finanzierung.
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