Teures Bauland für Zufahrtstrasse

[Bergspitz]

Hallo liebe Forumianer/innen

Schon seit einiger Zeit lese ich hier fleissig mit und habe so meinen Hausbau-Horizont erweitern können.

Wir sind auf der Suche nach Bauland und haben ein Stückchen Erde gefunden, welches uns zusagt. Das Bauland befindet sich in der Mitte von 9 Parzellen (3x3) und ist somit nicht direkt mit der Strasse verbunden. Für die Zufahrtsstrasse ist zwischen zwei Parzellen eine Lücke von 3x25 Meter vorgesehen, welche zu "unserem" Grundstück gehört und für die Zufahrt benötigt wird. Aufgrund dieser "schlechten" Lage der Parzelle müssen wir eine Strasse auf teurem Bauland bauen. Zudem erhöhen sich auch die Kosten für die Feinerschliessung erheblich.

Wir fragen uns nun, um wie viel wir unser Kaufangebot allenfalls nach unten anpassen sollen/können. Evtl. das Bauland für die Strasse ganz vom Preis abziehen? Mit welchen Mehrkosten müssen wir für die "Erschliessung" rechnen?

Wir sind gespannt auf eure Einschätzung, Tipps und Erfahrungen.

Mfg

Bergspitz

 

[jomazi]

Da ist bei der Einteilung wohl einiges schief gelaufen, wenn die Gemeinde diese dann tatsächlich so schon genehmigt hat...

Wie werden die anderen Parzellen erschlossen, gibt es da eine Ringstrasse um das ganze, oder wie darf ich mir das vorstellen? Kannst du ein Plan einstellen?

So oder so, der Verkäufer wird bald merken, dass er die mittlere Parzelle mit dieser schweren Hypothek nicht verkaufen kann (ausser er findet tatsächlich einen komischen Käufer, der Bereit ist das zu tun... ) und wird die Zufahrt auf "deine" Parzelle" abschreiben, respektive dem m2 Preis allen anderen aufrechnen. So sollte es dann auch sein, es beteiligen sich alle zu gleichen Teilen an der Erschliessung...

Ist im Prinzip gleich wie das letzte Haus an der Strasse, dass bei einem neuen Quartier zu stehen kommt, da bezahlen auch alle solidarisch die gesamte Erschliessung mit, auch wenn nur über den m2 Preis ihrer Parzelle falls dies vom Verkäufer der Parzellen organisiert wird...

Bei solchen Überbauungen sollte die Strasse von vornherein deklariert und auch eine eigene "Parzelle" dafür geschaffen werden. Alles andere ist das Werk eines Bastlers...

liebs Grüessli, jomazi

 

[Bergspitz]

Danke Jomazi für Deine Antwort.

Eine Ringstrasse inkl. Erschliessung umgibt die anderen Parzellen.

Ich habe einen Plan hochgeladen. Wie man unschwer erkennen kann, geht es um die Parzelle Nr. 5. Die Parzellen 4, 7 und 8 gehörten ebenfalls diesem Besitzer, sind jedoch schon verkauft bzw. bereits verbaut. Die Nr. 5 ist seine letzte Parzelle und steht schon seit ein paar Jahren zum Verkauf. Die Nr. 1 ist verbaut, 2, 3, 6 und 9 gehören unterschiedlichen Besitzern, sind unverkäuflich und nicht verbaut.

Wir würden uns über weitere Meinungen freuen.

0066_001.pdf

 

[jomazi]

Ja, so habe ich mir das vorgestellt... und diese Strasse ist wohl auch ein Grund, dass sie schon so lange zum Verkauf steht!

Nun, da du diese Parzelle haben möchtest, musst du verhandeln. Deine Position wird geschwächt, sobald der Verkäufer merkt, dass du bereits Emotionen zu diesem Stückchen Land entwickelst!

Wem gehört die Strasse? Ist das einen Privatweg, oder gehört diese bereits der Gemeinde?

Mache ihm einen Vorschlag, dieser könnte so aussehen, dass er dir die Feinerschliessung zur Parzelle bis fertig Strassenbelag übernimmt, dieser Teil der Parzelle abparzeliert und zur bestehenden Strasse angehängt wird.

Geht er nicht darauf ein, könnte einen tieferen m2 Preis beim Stück dass nur als Strasse dienen wird ihn zu einem Verkauf motivieren. Bei uns im Kt Bern würde der m2 Preis für eine Erschliessungsstrasse (natürlich das gleiche Bauland wie die eigentliche Parzelle) etwa 70-85% unter dem Preis sein, den für das eigentliche Bauland zu bezahlen ist. Möchte er das auch nicht, muss er dir beim eigentlichen m2 Preis entgegen kommen.

So oder so, er muss dir irgendwie entgegen kommen, und das wird er auch, falls er verkaufen möchte..

liebs Grüessli, jomazi

 

[marcello]

Hallo Bergspitz,

wir haben ähnliche Verhältnisse, wir kriegten die Zufahrtsstrasse "gratis" dazu (etwas tieferer m2 Preis für das Grundstück (wegen Mehrkosten Erschliessung) + Zufahrt 0 Fr / m2 , Die Mehrkosten Anschluss und Sickersteine waren etwa 20'000 Fr. Vorteile : ruhige Lage, zählt zur Ausnützungsziffer, Ideal als Spielstrasse für Kinder; Nachteile: Unterhalt und Schneeräumung im Winter.

Viel Erfolg beim Verhandeln !

Gruss

Marcello

 

[Bergspitz]

Es handelt sich um eine Gemeindestrasse.

Marcello das hört sich gut an, wie lange ist eure Zufahrtsstrasse?

Grüsse

Bergspitz

 

[marcello]

auch ziemlich genau 25 m

Gruss

marcello

 

[winner60]

Wenn das Land so ist, wie eingezeichnet, dann ist die Zufahrt zur Parzelle (welche ja euer Land sein würde) ganz sicher nicht Gemeindestrasse!

Die Situation wäre so wie bei marcello. Wenn es Gemeindestrasse wäre, dann wäre es abparzelliert.

 

[pulsedriver]

Wenn du das Land der Strasse kaufen musst, dann gehört es auch dir, ist keine Gmeiendestarsse, sondern eine Privatstrasse.

Ich würde dem Verkäufer vorschlagen: Die Landfläche der Privatstrasse zum halben qm Preis. Sie brignt dir ja zusätzlich Ausnützung, und wenn man Ausnützung einem Nachbarn abkauft, ist halber Landpreis auch eine oft genannte Faustregel (von der es natürlich Abweichungen gibt, von gratis bis voller Landpreis, oder Gegengeschäften wie Näherbaurechten....).

Wie ist denn die Lage der Parzellen, die schon verkauft/bebaut sind? Sind damit die wichtigen Richtungen gegen Süden und Westen schon abgedeckt, sprich das unverkäufliche Land (wo man nciht weiss was kommt) liegt im nicht so wichtigen Norden oder Osten? Wenn ja: Wie ist denn die Besonnung, nachdem die verkauften parzellen beabut sind? Immer noch sehr gut? Wurden da schon Baugesuche gestellt, sodass man weiss, wie's kommt?

Wenn ja, ist das Grundstück meines Erachtens sogar besonders attraktiv. Zwar ein bisschen teurer. Aber man weiss, dass einem in den wichtigen Himmelrichtungen keiner mehr zusätzliche Sonen/Sicht wegnimmt. Zudem ist es wunderbar privat, da von der öffentlichen Strasse nicht einsehbar (früher oder später werden die anderen Paerzellen bestimmt auch bebaut). Wenn man alles bebaut ist, ist das das Stück Land mit der attraktivsten Lage, sofern euch in der wichtigsten Himmelrichtung für Sicht und Sonne (normalelrweise ist das Süden doer Westen) das nicht zu sehr zugebaut wird. Bis die unverkäuflichen Grundstücke bebaut sind, wird man sich natürlich mit einer Hecke behelfen müssen.

 

[emil17]

Sehe das prinzipiell wie Pulsedriver. Ausser dass man viele Nachbarn hat - vermutlich ist immer einer am Rasenmähen oder sonst Lärm machen.

Wenn man die Hecken auf dem eigenen Land machen muss, geht davon viel Fläche ab.

Wichtig wäre, dass im Grundbuch keine Erschliessungslasten oder Dienstbarkeiten zugunsten der anderen Parzellen sind.

Man kann natürlich um die Quadratmeterpreise feilschen, aber ich würde mir nur überlegen, ob der Landpreis insgesamt die Sache wert ist oder nicht.

Bezüglich "Bauen des Nachbarn vor die Sonne" davon ausgehen, dass die anderen auch so viel und so hoch wie möglich bauen, also Zonenordnung bezüglich maximale Gebäudehöhe konsultieren und bei Baugesuchen auf der Gemeinde nachschauen, dass das auch tatsächlich eingehalten wird.

Selber steht man ja auch einem oder mehreren vor der Sonne.

Ach ja, man muss dann die Zufahrt bis zur öffentlichen Strasse selber räumen oder dies bezahlen.

 

[maf]

Der gesamtpreis der Parzelle mit Erstellung der Strasse und den allenfalls fehlenden Werkleitungen muss einfach marktfähig sein. Kann ja sein, dass diese Parzelle von Anfang an im m2 etwas günstiger war als alle anderen rundherum.

Wenn du eine andere Parzelle im Ort kennst, die ein besseres Preisleistungsverhältnis hat, dann kaufe jene. Ich weiss nicht um welche Gemeinde es sich handelt, ich vermute aber dass es nicht viele Alternativen hat. Also ist es ein Kalkulationsfrage:

- was will der Verkäufer pro m2

- was kosten die Leitungen

- was kosten die Strassenerstellung

hinzu kommt noch die Frage bezüglich der Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer. Die Parzelle scheint recht klein zu sein (zumindest im Vergleich zu den umliegenden Parzellen) Da kann es gut sein, dass die Strassenfläche wichtig zur Parzelle ist, nur schon um genügend Ausnützungsziffer zu haben.

Mir fällt ausserdem auf, dass auf dem hier gezeigten Plan keine Einlenkradien gezeichnet sind. Vielleicht ist das nur ein Skizzenplan und nicht eine definitive Parzellierung. Aber oft verweigert die Gemeinde eine Baubewilligung, wenn die geforderten Einlenkradien nicht sichergestellt sind. Das würde ich vor einem Kauf der Parzelle auf jeden Fall noch prüfen. Sonst kauft Ihr eine Parzelle und müsst dann eure Nachbarn mit viel Geld davon überzeugen, dass sie euch die paar m2 noch verkaufen müssen.

 

[Bergspitz]

Vielen Dank für die zahlreichen und informativen Beiträge.

Meine Aussage betreffend Gemeindestrasse bezog sich auf die Ringstrasse. Die Zufahrtsstrasse ist natürlich privat, da habt ihr vollkommen Recht.

Die Lage des Grundstücks ist in meinen Augen gut. Gegenüber Süden und Westen leicht erhöht. Richtung Westen steht ein Bungalow. Norden, Osten und Süden sind noch frei.

Ja, das Grundstück ist überblickbar aber auch bezahlbar für uns. Alternativen gibt es in dieser Gemeinde keine, wir haben viel telefoniert.

Vor dem Schneeräumen der 25m habe ich noch ein wenig Respekt.

Angaben zu Einlenkradien habe ich keine gefunden, danke für den Hinweis.

Auf jeden Fall werden wir dem Landbesitzer ein Angebot unterbreiten, Argumente für einen fairen Preis haben wir nun gesammelt.

Ich grüsse euch

Bergspitz