Was würdet ihr bezahlen bzw. wie verhandeln?

[Fabienne1982]

Hallo liebe Mitglieder

Mein Mann und ich möchten uns - zum ersten Mal - ein Haus kaufen und schauen uns seit einigen Monaten aktiv um. Wir sind also noch völlige Newbies. Derzeit haben wir ein für uns spannendes Objekt gefunden und sind an einem Kauf interessiert. Vorausgesetzt bei der Besichtigung mit einem Architekten tauchen keine gröberen Mängel auf.

Das Haus ist unserer Ansicht nach ein verstaubtes Juwel, das man wieder zum Glänzen bringen könnte ;-) Angeboten wird es für knapp über 600'000. Nun hat allerdings unser unabhängiger Hypothekenberater via das Software-Tool von Wüest & Partner eine Schätzung durchgeführt und kommt auf einen bereinigten Marktwert von 535'000. Da sind natürlich über 600'000 schon sportlich angesetzt vom Verkäufer bzw. Makler ;-) Im Moment sind wir die einzigen Interessenten (was beim sehr einfachen Ausbau und ungepflegten Zustand des Hauses nicht verwundert). Wie geht man in so eine Preisverhandlung und was würdet ihr an unserer Stelle anbieten? Fällt man da gleich mit der Tür ins Haus und stellt dem Makler die Schätzung zu?

Übrigens, auch die von uns gewählte Bank wird es massiv günstiger bewerten, als es angeboten wird. Da bekommen wir die genauere Schätzung aber erst noch.

Freue mich auf zahlreiche Antworten.

Viele Grüsse

Fabienne

 

[Moudi]

Ich würde auf die Expertise über 535k verweisen und dann ein Gebot

über z.B. 540k mit einer Gültigkeit von 2-3 Tagen anbieten.

So bekommt ihr schnell raus, wie dringend der Verkäufer Geld braucht.

Wesentlich mehr zahlen, wie die Bank das Haus ansetzt, würde ich sicherlich nicht.

Gruß moudi

 

[Fabienne1982]

Vielen Dank Moudi für die schnelle und hilfreiche Antwort!

 

[jomazi]

Übrigens, auch die von uns gewählte Bank wird es massiv günstiger bewerten, als es angeboten wird. Da bekommen wir die genauere Schätzung aber erst noch.

Hallo Fabienne

Ich denke du weist, was das für euch bedeutet, wenn die Bank der Wert der Immobilie tiefer taxiert?

Falls nicht: Sie werden auch nur diesen Teil finanzieren. Ihr dann also nicht nur die immer noch üblichen 20% von dem Wert der die Bank ermittelt hat bringen, sondern für das Delta zwischen der Wertermittlung der Bank und dem Verkaufspreis alleine aufkommen müssen!

Da wird es sich unter Umständen doch noch lohnen auch die eine oder andere Bank anzufragen!

Der Wert dieser Immobilie wurde offensichtlich mit der hedonischen Variante Berechnet. Diese ist nicht schlecht, und wiedergibt schon, was zu lösen wäre wenn... Da du den Markt ja nun schon ein bisschen beobachtest, wirst du in diesem Wohn-Umkreis wohl Vergleichsmöglichkeiten betreffend dem Preis haben. 

Und du schreibst von einem verstaubten Juwel. Falls ich dieses Haus haben möchte, würde ich dem Verkäufer also auch diesen durch W&P errechneten Verkehrswert offerieren!

liebs Grüessli, jomazi

 

[Fabienne1982]

Hallo Jomazi

Vielen Dank für deine Antwort und Hinweise.

Genau, wir sind uns bewusst, dass wir die Differenz zwischen Kaufpreis den die Bank einschätzt und Kaufpreis den der Verkäufer haben will selber als Eigenkapital aufbringen müssten.

Und ja, der Makler hat die hedonische Schätzung angewendet. Allerdings ist die ja sehr subjektiv und keine Ahnung, wie er dann Lage, Aussicht und Standard bewertet hat. Aber renoviert wurde die lezten Jahre bzw. Jahrzehnte nichts....die Küche, die Bäder bzw. der komplette Innenausbau alles extrem, extrem alt und verstaubt ;-) Heizung ist ebenfalls alt (Kachelofen und Elektroheizung in Verbindung mit unschönen und grossen Elektroradiatoren) und Dach muss wahrscheinlich in den nächsten 2-3 Jahren auch mal gemacht werden. Sind halt schon extrem viele Sachen und man muss locker noch an die 200'000 - 300'000 investieren, um alles auf heutigen "Normal-Standard" zu bringen bzw. zu sanieren/renovieren.

Wir sind jetzt mal gespannt, wie die Bank bewertet und freuen uns dann schon auf die Preisverhandlungen ;-)

Liebe Grüsse

Fabienne

 

[john_w64]

Ich hoffe ihr seid mit 200'000 - 300'000.- nicht zu optimistisch. Vor allem die Elektroheizung zu ersetzen schlägt wahrscheinlich mit einem grösseren Betrag zu Buche. Man müsste schon mit einem Baufachmann eine Grobschätzung machen was alles anfällt in den nächsten 5-10 Jahren. Fenster 30'000.- Fassade isolieren 80'000.-, Dach 30'000.-, Küche 50'000.-, Nasszellen 50'000.-, Heizung 60'000.- es braucht ja einen neuen Heizraum und Rohre in jeden Raum. Neue Bodenbeläge, Wände malen, elektrische Installation anpassen und sonst ein paar Kleinigkeiten nochmals 60'000.-. Alles grobe Schätzungen, ein Fachmann kann das sicher genauer.

 

[makrthekaiser]

Hallo Jomazi

Vielen Dank für deine Antwort und Hinweise.

Genau, wir sind uns bewusst, dass wir die Differenz zwischen Kaufpreis den die Bank einschätzt und Kaufpreis den der Verkäufer haben will selber als Eigenkapital aufbringen müssten.

Und ja, der Makler hat die hedonische Schätzung angewendet. Allerdings ist die ja sehr subjektiv und keine Ahnung, wie er dann Lage, Aussicht und Standard bewertet hat. Aber renoviert wurde die lezten Jahre bzw. Jahrzehnte nichts....die Küche, die Bäder bzw. der komplette Innenausbau alles extrem, extrem alt und verstaubt ;-) Heizung ist ebenfalls alt (Kachelofen und Elektroheizung in Verbindung mit unschönen und grossen Elektroradiatoren) und Dach muss wahrscheinlich in den nächsten 2-3 Jahren auch mal gemacht werden. Sind halt schon extrem viele Sachen und man muss locker noch an die 200'000 - 300'000 investieren, um alles auf heutigen "Normal-Standard" zu bringen bzw. zu sanieren/renovieren.

Wir sind jetzt mal gespannt, wie die Bank bewertet und freuen uns dann schon auf die Preisverhandlungen ;-)

Liebe Grüsse

Fabienne

Der Preis bestimmt sich durch Angebot und Nachfrage und durch den Cashbedarf des Verkäufers...

Ich hab mich mal für ein haus Interessiert, dass die Bank auf 700k geschätzt hat. Der Verkäufer wollte aber 1.3 Millionen. Ich hab gelacht. Aber er brauchte das Geld nicht wirklich und hat gewartet bis er einen Dummen gefunden hat. 

Bei einer anderen Immobilie war es nicht ganz so krass aber immer noch 80k mehr als die Bank geschätzt hat. Dort wurde das Haus im Bieterverfahren verkauft und ging sofort über den Ladentisch.

Ich wäre bei der klassierung als "Juwel" vorsichtig, kenne in meinem Bekanntenkreis zwei Juwelenfälle: beides mal sind die Renovationen ausgeufert. Am Schluss war es zwar nicht überteuert aber sicher kein Schnäppchen mehr.

Einen Hinweis auf die tiefere Schätzung ist sicher eine passende Sache. Und damit ein tieferes Angebot abgeben. Aber je nach Auskunft liegt die hedonische Methode bei +-20% und die 65k sind somit schon im Bereich der möglichen Abweichung. 

 

[mime7]

Du musst das auch aus der Sicht des Verkäufers sehen.

Ein vom Käufer in Auftrag gegebenes Gutachten interessiert den herzlich wenig, könnte ja ein Gefälligkeitsgutachten sein.

Das gilt erst recht für die Aussagen irgendeiner Bank.

Als Verkäufer interessiert auch nur wenig, was der Käufer noch so alles ändern muss oder will (von "Fenster austauschen" bis "Farbe Innenwand gefällt nicht").

Auf solche Diskussionen würde ich mich als Verkäufer gar nicht erst einlassen.

Was den Verkäufer interessiert ist die Anzahl der Gebote und deren Höhe.

Bei mehreren Geboten sucht sich der Verkäufer einfach das beste Gebot heraus, dann sind alle Schätzungen und Preiserklärungen der einzelnen potentiellen Käufer hinfällig.

Gibt es nur ein Gebot ist die Art deiner Preisermittlung (Schätzung oder Würfeln) auch egal.
Der Verkäufer kann sich dann nur überlegen, ob er jetzt zu deinem Preis verkaufen will/muss oder ob er noch warten kann.

In den meisten Gegenden haben wir zur Zeit einen Verkäufermarkt.

D.h. bei vernünftigen Immos mit halbwegs vernünftigen Preisvorstellungen des Verkäufers gibt es mehr als einen Interessenten.

Wenn es doch nur einen Interessenten gibt wäre ich daher als der einzige Interessent wiederum besonders vorsichtig und würde schauen, ob es sich wirklich um eine Perle handelt, oder ob nicht doch ein Haken dran ist.

 

[Fabienne1982]

John: Danke für deinen Hinweis, wir werden - sollten wir einen guten, vernünftigen Preis aushandeln können - das Haus vor dem Kauf sowieso noch mit einem Fachmann (Architekten) besichtigten und den Renovationsbedarfs schätzen lassen. Und natürlich auch überprüfen lassen, wie die Bausubstanz des Hauses ist. Wir sind ja nur Laien und haben zwar nichts gesehen bezüglich Feuchtigkeitsschäden usw. aber eben, dafür gibts ja Fachleute, die noch genauer hingucken und erfahrener sind.

makrthekaiser: Danke auch für deine Erfahrungen, ist immer spannend zu lesen, was andere so erlebt haben. Und klar, wir sind da auch vorsichtig, da können noch einige Stolpersteine und Gefahren lauern, deshalb werden wir es auch mit einem Fachmann noch anschauen.

Mime7: Merci für deinen Beitrag, klar, ist wie überall auf dem Markt. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Nur sind wir - nachdem das Inserat seit 3 Wochen läuft - bisher die einzigen Interessenten die das Haus angeschaut haben. Es ist halt etwas abgelegen und alt. Viele Leute schreckt das natürlich ab.

Logisch, als Verkäufer wärs mir auch schnurz, ob dem zukünftigen Käufer die Farben usw. gefallen. Bei dem Haus sind es aber schon gröbere Sachen. Alles (Küche, Bäder, Böden, Heizung) ist auf dem Standard vor von etwa mind. 20 Jahren, wenn nicht sogar 30 Jahren und vieles auch noch älter. Das Dach wird nächstens anfallen, genauso wie die Heizung und die Fassade. Und das sind dann halt schon Sachen, die wertmindernd sind. Wenn du ein Haus mit einer einfachen Küche verkaufst, die nicht mal mehr einen Zeitwert hat, ist es schon was anderes, wie wenn da ne Küche für 50'000 vor 2, 3 Jahren verbaut wurde. Am Haus selbst wurden wie gesagt die letzten Jahrzehnte keine Sanierungen/Renovationen vorgenommen. 2000 wurde das Haus von der Versicherung auf gerade mal 313'000 geschätzt. Und alte Häuser, die nicht saniert und nicht gepflegt werden, gewinnen in 14 Jahren sicherlich nicht mehr an wert, sondern eher weniger ;-) Was man bei den Grundstückspreisen ja nicht behaupten kann, aber das läuft ja separat. Das Grundstück ist knapp 1000qm gross und die Preise liegen in der Region bei 250 pro Quadratmeter. Wir wollen auch gar nicht unter Wert zahlen, aber einen fairen Preis, nicht nur für den Verkäufer, sondern auch für uns. Und da das Haus wohl nicht mal mehr 300'000 und das Land 250'000 Wert ist, sind wir einfach nicht ganz so dumm, dann 610'000 zu zahlen. So dringend brauchen wir kein Haus ;-) Wir wären zwar bereit, ein bisschen mehr als 550'000 zu zahlen, aber nicht gleich mind. 60'000 mehr, als es Wert ist. Und es scheint sich nicht abzuzeichnen, dass es noch ein Ansturm an Interessenten geben wird. Vielleicht auch deshalb, weil das Haus nur schon von aussen sehr ungepflegt aussieht. 800qm2 Unkraut und darauf ein altes Haus ;-)

Liebe Grüsse

Fabienne

 

[mime7]

.... aber schon gröbere Sachen. Alles (Küche, Bäder, Böden, Heizung) ist auf dem Standard vor von etwa mind. 20 Jahren, wenn nicht sogar 30 Jahren und vieles auch noch älter. Das Dach wird nächstens anfallen, genauso wie die Heizung und die Fassade. Und das sind dann halt schon Sachen, die wertmindernd sind....

Da gibts kein "aber".

All die Sachen, die aufzählst musst du für dich natürlich berücksichtigen in deinem Gebot. Aber mehr auch nicht.

Du fragst aber nach dem verhandeln. Un da ist es nicht interessant mit welcher Berechnungsmethode du zu deinem Gebot kommst. Auch nicht, welche Punkte dich am jetzigen Zustand stören und was du ändern willst/musst.

Daher brauchst du das alles auch nicht in Verhandlungen diskutieren.

Gib dein Gebot ab, und mach evtl klar, dass du wegen der offensichtlichen Mängel nicht bereit bist mehr zu zahlen, also dass du kein höheres Gebot abgeben wirst.

Wenn deine Einschätzung richtig ist und ihr die einzigen Bieter seid, dann kann dein Gebot auch etwas niedriger ausfallen, vielleicht bekommt ihr es auch für 500'? oder 400'?.

(Allerdings sind 3 Wochen ausgeschrieben auch noch keine Zeit)

Sowas wie einen objektiven oder fairen "Wert" des Hauses gibt es sowieso nicht für eine Immobilie. Der Preis ist genau das, was irgendjemand bezahlen will und kann.

Gibt es keinen anderen Käufer und ihr kriegt es für 400'000.-, dann sind eben 400'000 der faire Wert.

Als Verkäufer ist mir die Begründung für das Gebot einerlei.

Es gibt das Haus, das ist so, wie es ist.

Es gibt Interessenten und es gibt Gebote.

So einfach ist das.

Sollte die Preisvorstellung des Verkäufers total daneben sein, dann hat er alle interessenten abgeschreckt, es gibt dann eben keine Gebote. Das ist dann auch eine Art der Rückmeldung des Marktes.

Gruss

 

[Fabienne1982]

mime7: ich sehe das vielleicht etwas anders, weil uns jetzt schon von mehreren Seiten dazu geraten wurde, bei einer Verhandlung auch vernünftige Argumente anzubringen. Und da finde ich es schon ein vernünftiges Argument, wenn der Innenausbau eigentlich nullkommanull Wert mehr hat ;-)

Klar ist es schön, wenn man ein Haus noch günstiger bekommt, aber allzu tief fände ich irgendwie nicht ganz korrekt. Immerhin hat da ein Mann mit seiner Frau über 50 Jahre dringelebt und als sie dann verstorben ist, wurde halt nichts mehr geplfegt und weil sie wohl wenig Ansprüche hatten, auch nie renoviert. Wir wollen dem überaus sympathischen alten Herr ja nicht seinen Lebensabend mit einem unverschämt tiefen Angebot "verschlechtern". Wir würden einfach das bezahlen, was es wert ist.

Und was die 3 Wochen angeht: wir haben jetzt die Erfahrung gemacht, dass wir nach nicht mal 2 Wochen Publikation schon viele Interessenten vor uns hatten. Wie du ja vorher sagtest, im Moment ist es ein Verkäufer-Markt ;-) Zumindest in gewissen Regionen und für gewisse Objekte.

 

[mime7]

Wenn auch bei Euch ein Verkäufermarkt herrscht und das Haus trotzdem schon länger als üblich auf dem Markt ist, spricht das dafür, das Angebot etwas tiefer zu halten. offensichtlich sind dann die Preiserwartungen zu hoch. Oder andere Interessenten sehen was anderes als ihr.

Die sogenannten "vernünftigen Argumente" kommen nicht bei jedem Verkäufer gut an. Was du damit machst ist nichts anderes als sein Haus schlecht zu reden. Wer hört das schon gerne, dass sein Lebenstraum eigentlich Schrott ist?

ich würde all das im Gebot berücksichtigen und höchstens auf Nachfrage erklären, warum ich nicht mehr biete. Aber auch nicht detailliert und auf keinen Fall herabwürdigend.

verabschiede dich von der Idee, dass ein Haus einen fairen "Wert" hat.

Einen Fairen Wert gibt es bei beliebig grossen Märkten mit vielen Anbietern identischer Produkte und vielen Käufern. Z.B im Weltweiten Handel mit Rohstoffen.

immobilien sind immobil, der Preis bildet sich lokal bei wenigen Käufern und in der Regel keinen identischen weiteren Angeboten. Damit ist das kein perfekter Markt und somit gibt es auch keinen "fairen" Preis.

Nebenbei: Altes Haus mit Totalrenovationsstau auf ungepflegtem Grundstück und abgelegen. Das klingt für die meisten nicht gerade nach Perle. Da wundert es nicht, dass es kaum Interessenten gibt. Unterschätz die Renovationskosten nicht. Möglicherweise ist ein Abriss und Neubau billiger. In dem Fall wäre wenigstens der Wert etwas besser zu berechnen, da die Grundstücksflächen besser vergleichbar sind. Der Wert wäre dann der Grundstückswert abzgl der Abrisskosten.

 

[Fabienne1982]

Hallo Mime, vielen Dank für deine erneute Antwort. Ich schätze diesen Austausch und deine Tipps sehr.

Bei uns herrscht - zumindest in der Region in welcher das Objekt steht - keine enorme Nachfrage bei einem Hausverkauf.

Okay, wir werden keine Details aufführen und sicherlich auch nicht herabwürdigend sein. Wie gesagt, der Verkäufer und auch der beauftragte Makler waren sehr sympathisch und freundlich, die möchten wir nicht vor den Kopf stossen und wie anderen sympathischen, freundlichen Menschen mit dem gebührenden Respekt und der geührenden Höflichkeit begegnen.

Mit fair meinte ich einfach einen Preis, der für beide Parteien stimmt. Ein Verkäufer soll ja ruhig auch Gewinn machen dürfen.

Stimmt, für viele klingt das nicht nach Perle. Ist es im Moment auch gar nicht. Könnte es aber wieder werden. Man müsste halt viel Geld und Arbeit reinstecken. Wobie das Grundstück noch das kleinste Problem wäre Unkraut jäten und einen Garten anlegen kann man mit genügend Zeit, guten Tipps und einem grünen Daumen auch selber machen.

Aber Neubau würde ziemlich sicher teurer kommen, wenn jetzt an der Substanz alles gut ist. So wie wir gerne bauen möchten, wenn wir neu bauen, sind wir bei ca. mind. 700'000 fürs Haus. Dann wäre ja noch das Grundstück was ca. 250'000 kostet an der Lage da und dann noch der Abriss, der sicherlich auch noch mal bis zu 50'000 verschlingen würde, wenn nicht mehr. Dann sind wir schon mit Reserve und Nebenkosten bei über einer Million und über 500'000 über dem Angebot, das wir machen würden.

 

[mime7]

Das hängt natürlich von der Substanz ab.

Aber bei ungenügender Substanz hat schon so mancher mehr als nur 500'000 in eine Renovation gesteckt. Und hinterher hat man erst ne alte Bude, und das für das Geld eines Neubaues...

Muss man sich halt im Detail anschauen was teurer ist.

 

[Zino]

Wobei die Schätzungen bei den Banken recht unterschiedlich sind. Wir sind gerade dabei ein 60 jähriges Haus, aussen vor 10 Jahren komplett renoviert und mit neuer Wärmepumpe, zu kaufen. Innen herrscht mehrheitlich noch der Originalausbau und muss darum auch komplett erneuert werden. Der Unterschied zwischen der höchsten und der tiefsten Bankschätzung beträgt bei uns fast 10%.

Zusätzlich erschwerend ist, dass die Banken Renovationen nie zu 100%, sondern nur zu etwa 50 bis 70% finanzieren.

Falls die Bank also nur 550T schätzt und von den 300T Renovationskosten nur bereit ist 200T zu übernehmen müsst ihr den Rest selber finanzieren. Also 80% von 750T sind 600T. Bei einem VP von 600T müsstet ihr ein EK von 300T besitzen.

Ich würde also, bevor ihr ein Gebot abgebt von mehreren Banken das gesamte Projekt, sprich Preis Haus + die Renovation, schätzen lassen. Danach habt ihr mehr Klarheit, wie weit ihr überhaupt mit eurem Budget kommt und wie hoch eurer Gebot sein darf.

Da es bei unserem Haus 12 Interessenten gab die in der ersten Runde ein Gebot eingelegt hatten, mussten wir beim zweiten Gebot höher als der von der Bank geschätzte Werat des Hauses gehen und die Differenz mit zusätzlichem EK finanzieren. Da wir aber von Anfang an das gesamte Projekt schätzen liessen, wussten wir immer wie weit wir gehen konnten.

Wobei bei uns von Anfang an klar war, dass wir an dieser Lage kein Land für einen Neubau bekommen und darum auf eine ältere Immobilie setzen müssen.

Gruss

David

 

[Fabienne1982]

Genau Mime, da hast du absolut Recht, hängt von der Substanz ab. Und die lassen wir ja noch beurteilen bzw. begutachten von einem Fachmann.

Zino: wir haben das Objekt nun von einer Bank und einem neutralen Hypothekenberatungsunternehmen schätzen lassen. Die haben sich wirklich getroffen, wie abgeschprochen. Die Bank schätzt es auf 530'000 und die Hypothekenberatung auf 535'000 ein. Das ist natürlich gut für die Verhandlungen ;-) Und was die Renovationen betrifft, da würden wir nicht gleich von Anfang an eine zusätzliche Hypothek aufnehmen, sondern das Schritt für Schritt machen. Auch wenn der Ausbaustandart extrem veraltet und einfach ist, so kann man im Haus dennoch leben. Zumindest würden wir das für eine gewisse Zeit lang in Kauf nehmen. Und da ich selbstständig bin und meinen Geschäftserfolg ein gutes Stück auch selber beeinflussen kann, müssen wir vielleicht nicht mal weitere Hypotheken für die Renovationen aufnehmen, sondern können peu a peu wieder vom Gewinn meiner Firma ins Haus investieren.....mal sehen...

Wir haben dem Verkäufer jetzt mal ein Angebot über die 535'000 gemacht. Vorbehaltlich natürlich, dass ein von uns beuftragter Architekt keine gröberen Schäden/Mängel findet/aufdeckt.

Drückt uns die Daumen, wenn der Architekt die Substanz für gut befindet und natürlich auch nur, wenn der Verkäufer verhandlungsbereit ist, sind wir vielleicht schon im Sommer Eigenheimbesitzer ;-)

 

[Ze Roberto]

Hallo Fabienne1982

Ein Kollege von mir hat einen Trick angewendet, wobei ich nicht sicher bin, ob er auch ein 2. Mal funktioniert. Lass noch einnen Kollegen von dir mitbieten, beide geben ein ähnlich tiefes Gebot ab, wobei deines noch ein wenig tiefer ist. Beide Parteien verhandeln unabhängig voneinander und im letzten Moment zieht sich dein Kollege zurück und nur noch du bist da als Interessent. Nun ist der Verkäufer (sofern er unbedingt verkaufen muss) fast gezwungen dein tieferes Angebot anzunehmen.

Ist wahrscheinlich nicht ganz fair. Andere würden behaupten: gut verhandelt ;-)

Grüsse

Ze Roberto

 

[Urs Tischhauser]

Liebe Fabienne

unser "brasilianischer Freund" Ze Roberto ist natürlich ein ausgekochtes Schlitzohr. /emoticons/default_smile.png

Aber was ein Haus von der Substanz her wert ist, kann Ihr erfahrener Architekt relativ zuverlässig schätzen. Kommt also noch das Grundstück hinzu. Dort ist es natürlich hilfreich zu wissen, was für andere Grundstücke in der Gegend bezahlt wurden. Da lohnt es sich vielleicht, mal zwei, drei Immobilienmakler (welche aber auch was verkaufen) auszufragen. dIe sollten ja wissen, wo der Markt liegt.

Der Marktpreis ist immer, was ein Käufer bereit zu bezahlen ist. Da haben Sie natürlich Glück, wenn Sie die alleinig Interessierten sind.

Mit freundlichen Grüssen

Urs Tischhauser

 

[Fabienne1982]

Hallo Ze Roberto

Danke für den Tipp, es hat jetzt auch ganz ohne Verwicklungen von Freunden geklappt und wir haben uns auf einen "fairen", marktüblichen Preis geeinigt.

An dieser Stelle nochmals allen ein grosses Merci für die freundlichen Ratschläge.

 

[pulsedriver]

Habt ihr denn genug Eigenkapital? Die maximale Belehnung von 80% gilt nämlich nur für Neubauten und rein wertsteigernde Sachen an Altbauten. Also z.B. beim Ersetzen eines alten Laminates durch Parkett nur für die Preisdifferenz, die heute zwischen Parkett und Laminat inklusive Verlegen ist.

Alles, was nur Austausch mit gleichwertigen Sachen ist, inklusive Arbeit, gilt nicht als Wertsteigerung und wird viel weniger hoch finanziert.

Natürlich wird keine Bank jetzt jeden einzelnen Posten bis ins Detail auseinander dividieren, zumal sich ja auch nie alles von vornherein planen lässt bei Renovationen, da gibt es Überraschungen. Und eine gewisse Wertsteigerung ist bei solch alten Objekten ja auch immer dabei bei der Renovation, Bäder, Küchen Fenster sind heute hochwertiger. Dämmung besser und Heizungen effizienter. Was die Nebenkosten senkt, ist ja auch gewissermassen wertsteigernd. Die Bank wird daher schätzen, wieviel hier wertsteigernd ist und wieviel nur ersetzend. Je nach dem werden sie euch nur 60 bis maximal 70% der Renovation finanzieren.

Ins Budget müssen dann auch noch mindestens 100'000 Fr. Sicherheit rein, denn bei grossen Renovationen kann viel Unerwartetes kommen.

Also Beispiel: 550k Kaufpreis, zu 80% finanziert, macht 110k EK für den Kauf. Dann mal als Beispiel 300k Renovationskosten veranschlagt, mit Reserve 400k. Davon 35% selber bringen, sind 140k. Macht 250k Eigenkapital die nötig sind, plus ein Einkommen um die 700k Hypo (falls die Renovationsreserve von 100k voll benötigt wird) zu tragen. Dann noch Kleinigkeiten wie Handänderungssteuern (je nach Kanton gibt es die nicht mehr)…. die zahlt die Bank normalerweise gar nicht, kann auch 5 bis 20k machen.