Wie gross ist das Risiko Miete/Kauf?

[Schulstrasse]

Ich habe 2 Grundstücke zum verkaufen.

Wie gross ist mein Risiko, wenn ich das Bauland auch anbiete, dass ich ein Haus baue und es vermiete mt einem mehrjährigen Mietvertrag und die Mieter können das Haus dann später kaufen. Es gibt vielleicht Leute, die haben in Aktien investiert und die Börse ist runtergefallen und diese Leute möchten die Aktien verkaufen, wenn sie wieder nach oben gehen.

Wie kann ich mich absichern, dass die Mieter nicht abspringen. Wieviel % Anzahlung verlangt man.

Danke für Eure Antworten.

Wer interesse hat, das Grundstück liegt in Wittnau AG neben der Schule mit leichter Hanglage.

 

[turbo]

Hi

Würde die vorgeschlagene Lösung nicht machen. Viel Risiko für wenig Ertrag.

Wenn vermieten, würde ich einen Mietvertrag mit Vorkaufsrecht machen.

Wenn Du verkaufen willst, der Mieter aber das nötige Kleingeld nicht hat, kann die Liegenschaft anderweitig verkauft werden.

Turbo

 

[rman]

Wäre auch vorsichtig, mit so einem Mietkauf-Angebot. Mit etwas Gedult und einigen Inseraten lassen sich diese beiden Parzellen wahrscheindlich auch so verkaufen.

Wenn der Mieter/Käufer über viel Eigenmittel für eine Anzahlung verfügen würde, stünde eine Eigenheimfinanzierung ja nichts mehr im Wege. Und wer weiss, was die Zukunft bringt?

Zudem müsstest du dieses oder diese beiden Häuser auch noch erbauen, was wiederum ein erhebliches finanzielles Risiko mit sich bringt.

 

[Schulstrasse]

Ja ich denke mir schon, dass ein ev. Mieter 10 % Anzahlen müsste, die er dann beim Kauf des Hauses gutgeschriebn bekommt.

Danke für deine antwort. Ich weiss dass ich Geduld haben muss.

Grüsse

Schulstrasse

 

[turbo]

Hallo

Glaube dieser Mieter muss zuerst gebohren werden.

Auf das wird sich kaum ein Mieter einlassen.

Sonst muss ein detailierter Miet-Kaufvertrag mit Anrechnung der Mietzinse auf den Tisch.

Turbo

 

[Schulstrasse]

Wenn ich ein Haus für Mieter baue, muss die Hypothek vom Mietzins bezahlt werden, ferner möchte ich noch etwas Zins für das Grundstück.

Dazu sollte noch 1 % des Hauspreises zur Seite gelegt werden für Renovationen. Nur dieses 1 % (für Renovationen) kann für den späteren Kauf angerechnet werden, der restliche Teil des Mietzinses deckt die Hypothekarzinsen und der Zins für das Grundstück. Im Moment liegt der Hypozins tief, also der Mietzins dürfte niedrig ausfallen und steigt mit dem Hypozins.

Die Gefahr besteht in meinen augen, wenn die Mieter ein Sonderhaus wünschen, das fast unverkäuflich ist, wenn der Mieter aus finanziellen Gründen dann das Haus doch nicht kaufen kann. In den vergangenen Jahren hatten wir viel höhere Hypozinsen.

Danke für Eure Meinungen.

Das Grundstück reicht für 2 - 3 Häuser und ist 1706 m2 in Wittnau AG. Familien mit Kindern wünschen sich vielleicht ein Haus 100 m von der Schule und Spielplatz. Vielleicht hat mir noch jemand ein Tipp, wo ich Inserieren kann. Ihr findet unter Die Nummer 1 im Baselbiet unter Immobilien, Bauland und dann Wittnau angeben dann kommt das Inserat mit einer Diashow mit 12 Bildern.

Grüsse Schulstrasse

 

[Gourna]

Ein Objekt zu vermieten (egal ob Mietkauf oder andere Formen) ist i.d.R. mit Ärger, zumindest aber mit Aufwand und Arbeit verbunden, denn nach OR hat der Mieter weitreichende Rechte und der Vermieter ist in der schwächeren Position. Selbst wenn eine grössere Summe angezahlt wurde, das Verhältnis juristisch aber immer noch als Mietverhältnis angesehen wird, ist es u.U. sehr schwierig, den Mieter im Streitfall loszuwerden.

Des Weiteren gehören zur Berechnung – neben dem Hypothekarzins und Rückstellungen für den Gebäudeunterhalt - zusätzliche Komponenten wie die Eigenkapitalrentabilität, Verwaltungskosten, evtl. Amortisation plus die Risikobeurteilung, denn es stellt sich die Frage, wieso bei diesen tiefen Zinssätzen ein potentieller Käufer zuerst mieten und erst später kaufen soll. Da der Mietkäufer eine Anzahlung und somit EK bringen muss, wird er diesen Deal nur dann eingehen, wenn seine EK Decke zum vornherein dünn ist; und genau dort liegt das Risiko.

 

[emil17]

"denn nach OR hat der Mieter weitreichende Rechte und der Vermieter ist in der schwächeren Position"

Das stimmt so nicht - der Vermieter muss, wie bei jeder Miete, das Objekt in gebrauchsfähigem Zustand halten. Der Mieter muss die Sache mit der angemessenen Sorgfalt behandeln, d.h. für die Praxis, man muss eben die richtigen Mieter finden und einen kostendeckenden Mietzins verlangen.

Ich würde Konstruktionen wie Mietkauf nicht machen. Dann hast Du de facto die Nachteile des Hausbesitzer-Seins mit dem Risiko verbunden, dass der Mieter nicht will oder nicht kann. D.h. Du hast zwar eigentlich schon verkauft, aber das Geld noch nicht.

Ich würde auch kein Vorkaufsrecht eintragen. Damit behinderst Du dich nur selbst. Entweder wollen sie mieten, dann sollen sie, oder sie sollen kaufen. Als reine Mieter kann man sie kündigen, wenn es nicht mehr geht, mit Mietkaufklauseln geht das kaum mehr. Vor dem endgültigen Kauf musst Du das Objekt aber genauso instandhalten. Wenn Deine Mietkäufer bei den jetztigen Hypozinsen die Finanzierung von einer Bank nicht zusammenkriegen, dann dürfte das auch nicht klappen, wenn Du selbst Bank spielst.

Du kannst Dich natürlich ebenso als Hypothekargläubiger im ersten Rang eintragen lassen, wie die Bank, und darfst dich dann im Falle einer Mieter-Insolvenz selbst mit Mahnungen, Pfandverwertungen und dergleichen herumschlagen.

 

[Schulstrasse]

Ich danke allen für Eure Beiträge. Ihr habt mir die Augen geöffnet.

Ich grüsse alle, die mir geantwortet haben.

Schulstrasse