Gerüche in einem Zimmer

[pitw]

Eine Frage wäre noch, wer dein Kaufvertragspartner ist, denn im Normalfall ist dieser auch dafür verantwortlich. Ob die Hausverwaltung damit Recht hat, dass du selbst, bei einem von dir nicht verursachten Mangel dessen Entstehung ausserhalb deiner Wohnung ist, verantwortlich bist, habe ich meine Zweifel. Lass dir einmal von der Hausverwaltung mitteilen auf welche Rechtsgrundlage, oder vertragliche Vereinbarung sie sich beruft.
Ich würde den Rechtsschutz trotzdem informieren, selbst wenn dieser nicht eintritt. Man bekommt doch meist brauchbare Informationen über die Hotline. Stelle dir vorab die wichtigsten Fragen zusammen. Den du muss den Sachverhalt ja eh erörtern.

Gruss Pit

 

[Häusseler]

Wegen der Frist. Siehe hier:

Was tun bei Baumängel

Tritt innerhalb der fünfjährigen Garantie- und Gewährleistungsfrist ein Mängel oder ein Schaden auf, so müssen diese mitgeteilt werden.

baumangel.ch

Zitat:
Eine Mängelrüge mit eingeschriebenem Brief unterbricht die Verjährung nicht. Die Verjährungsfrist wird ablaufen und der Bauherr verliert seine Mängelrechte, auch wenn er diese vorgängig gerügt hat. Der Bauherr muss dafür vor Ablauf der Verjährung die Klageeinleitung gegen den Unternehmer vornehmen. Nach Unterbrechung der Verjährung beginnt diese wiederum neu zu laufen.

Meine Ergänzung:
Eine Klage kann auch bei Schlichtungsbehörden angemeldet werden um die Verjährung zu unterbrechen.
Bin mir da aber nicht sicher, besser nachfragen bevor es soweit wäre.
Meine Erfahrung ist leider das bei nicht offensichtlichen Mängel und bei unklarer Sachlage wer den Mangel zu bezahlen hat, die Unternehmen den schwarzen Peter sich gegenseitig so lange zuschieben bis die ganze Sache verjährt ist....

 

[Häusseler]

Wenn du den Fall wirklich soweit ziehen möchtest, dann gibts leider noch einen weiteren Hacken.

Zitat:
Gerichtsverfahren – Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten lohnt sich in der Praxis nur bei grössern Schadenssummen von mehreren 10’000.- Franken. Prozesskosten und Gutachten kosten meist mehr, als damit gewonnen wird.


Bei einem Kollegen war dies der Fall. Der Rechtstreit dauerte 5 Jahre. Er hat schliesslich Recht bekommen (was ehrlich gesagt von Anfang an eigentlich klar war....) und das Unternehmen musste den Mangel beheben. Aber schliesslich hat es ihn mehr gekostet als wenn er selber einen anderen Unternehmer beauftragt hätte. Äussersts Unfair aber leider gemäss Recht korrekt.... Die Reperaturarbeiten waren ca. 4000 Fr. teuer.
Auch den Unternehmer hats natürlich mehr gekostet als wenn er den Fehler eingesehen und gleich korrigiert hätte.

 

[bonnyfused]

Hi Häusseler und danke für deine Beiträge.
Mein Rechtsschutz meint, dass ich als erstes mal ein Verjährungseinredeverzicht beim Verkäufer der Wohnung einholen soll.

 

[bonnyfused]

Hi allerseits.
Habe den Verkäufer um eine Verjährungseinredeverzicht via Einschreiben gebeten. 2 Wochen lang nichts gehört, auf meinen Anruf hiess es, dass dies ein Thema der GL sei und ich von ihnen in einer Woche hören würde. Logo hat sich niemand gemeldet. Danach habe ich den Geschäftsleiter angerufen - dieser kannte ja die ganze Geschichte nicht wirklich. Er war am Samstag bei mir vor Ort und wird mir die Tage ein paar Terminvorschläge unterbreiten, an denen er mit einem Bauphysiker vor Ort kommen will und die nächsten Schritte planen möchte. Auf meine Frage, wieso er mir die Verjährungseinredeverzicht zusagt, meinte er dass er sich erst mal rechtlich beraten muss, was das für ihn bedeutet.
Ich weiss jetzt nicht recht, wo ich genau stehe und was ich genau machen kann... ich bin ja nicht vom Fach und kann da schlecht mitreden. Der Bauphysiker wird vom Verkäufer beigezogen, was mich auch etwas stutzig macht und in mir keineswegs 100%-iges Vertrauen erweckt.

Was meint ihr?

 

[pitw]

Es kommt darauf an , wie viel Zeit du noch hast. Ein Bauphysiker müsste ja auch belegen, warum es riecht aber kein Mangel vorliegt. Wenn die Zeit sehr knapp ist, und die Geschäftsleitung auf Verjährung hinarbeitet, muss du zum Friedenrichter in der Gemeinde um die Verjährung zu hemmen, selbst wenn der Prozess durch den Bauphysiker noch läuft. Siehe aber auch dies hier. Denke aber daran, dass es zu einigen Punkten noch keine richterlichen Entscheidungen gibt. Vorab würde ich den Rechtsschutz informieren, bzw. um Zusage der Kosten bitten, nicht dass die sich nachher querstellen, weil du es vorab nicht angemeldet hast. Ich verstehe die Aussage von @Häusseler nicht so richtig. Die Gegenseite muss belegen ,dass kein Mangel vorliegt. Unterliegt diese, hat diese auch die Kosten zu tragen, auch die des Gutachters. Die Gegenseite ist innerhalb dieser 5 Jahre in der Beweispflicht. Selbst zu bezahlende Kosten können eigentlich nur auftreten, wenn der eigene Anwalt mehr Geld gefordert hat, als Ihm vom Gerich zugesprochen wurde.
Wenn der Bauphysiker dann vor Ort ist, dann frage Ihn nach jeder Handlung die er macht, und notiere diese. Führ eine Gesprächsnotiz. Alles im Beisein der anderen Personen. Das führt oft dazu, dass die Leute vorsichtiger werden. Denn diese Aufzeichnungen und Gesprächsnotizen sind bei Gericht sehr hilfreich.
Hast du eigentlich die Luftgüte schon einmal gemessen? Solche Aufzeichnungen könnten für den Termin wichtig sein, denn man könnte den Bauphysiker damit konfrontieren.
Gruss Pit

 

[Häusseler]

@pitw
Nach zwei Jahren gilt die Beweislastumkehr. Das heisst der Bauherr muss ein Gutachten erstellen / in Auftrag geben.
Nicht mehr der Unternehmer.

Siehe auch:

Rüge: Das sind die Fristen gemäss OR- und SIA-Norm 118

Es gibt bestimmte Fristen eine, um Rüge über einen Mangel formell zu erheben. Lesen Sie in diesem Beitrag detailliertere Informationen dazu.

www.weka.ch

Zitat:
Gemäss SIA-Norm 118:
Bei Mängeln, die während der zweijährigen Rügefrist geltend gemacht werden, liegt die Beweislast beim Unternehmer. Er hat zu beweisen, dass das Werk vertragskonform und daher mängelfrei ist (Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118). Der Unternehmer trägt also die Beweislast der Korrektheit des Werkes (und er hat die Beweiskosten vorzuschiessen).
Bei Mängeln, die nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist geltend gemacht werden, liegt die Beweislast analog dem Obligationenrecht und gemäss ZGB 8 beim Bauherrn (Art. 179 Abs. 5 SIA-Norm 118; Art. 8 ZGB). Der Bauherr hat den Mangel zu beweisen.

 

[pitw]

Ja, er muss aber nicht beweisen, wo der Fehler genau liegt. Er hat nachweisbar Gerüche, dies ist an sich der Mangel. Dies alles auch durch Zeugen ect. belegt. So verstehe ich das. War bei uns aktuell auch. Hat ins Dach reingeregnet, Beweis erbracht, Dach ist undicht. Warum ist dem Dachdecker/Zimmermann/Blechner seine Sache. Ebenso muss eine Wohnung frei von fremden Gerüchen sein, soweit diese nicht von aussen kommen, oder selbst verursacht werden. Dies scheint aber offensichtlich ausgeschlossen. Denn das Hauproblem wäre sonst ja, dass einem privat bestellten Gutachter, der Zugang zu bestimmten Bereichen oder Daten verweigert wird, und er dadurch gar kein beweissicheres Gutachten erstellen kann. Wenn, dann sollte ein Gericht den Gutachter bestellen. Eine andere Frage wäre tatsächlich, ob für ihn überhaupt die SIA anwendbar ist. Wenn er die Wohnung im fertig gebauten Zustand gekauft hat, muss er nicht zwingend an eine SIA gebunden sein. Das macht es natürlich nicht immer besser. Da müsste man die Verträge genau ansehen. Aber bei solchen Sachen ist es bei Gericht immer wie vor der Himmelspforte. Rechts in Himmel, links in die Hölle.
Gruss Pit

 

[bonnyfused]

Hi.
@pitw
Zeit habe ich bis Ende Juli - dann läuft die 5-jahres Garantiefrist ab. Ich poche jedoch drauf, dass der Verkäufer mir einwilligt, die Erklärung zur Verjährungseinredeverzicht ASAP zu unterschreiben. Er meinte, er möchte mir wohl keinen "Blanco Check" damit geben wollen, sondern dies nur für die Geruch-Situation. Was für mich auch i.O. wäre - solange ich Zeit mir damit verschaffen kann. Würde der Verkäufer nicht einlenken, so bleibt mir wohl nur der Weg zum Friendensrichter - korrekt?
Luftgüte: wie/was/womit könnte ich diese messen?

@Häusseler
OK, ich habe den Mangel erst nach der zweijährigen Garantiefrist gemeldet - auch weil ich diesen erst dann entdeckt habe (ich sitze ja nicht 24x7 im gleichen Zimmer, habe zum Glück noch ein Leben und leider noch einen intensiven Job, bei dem ich 80% der Zeit bei Kunden bin). Somit befinde ich mich also in der ungünstigen Situation, dass ich den Beweis erbringen muss. Genügen 2 Zeugenaussagen (Schwarz auf Weiss) denn nicht als Beweis den ich als Bauherr bringen muss?

Zur SIA: ich kenne mich damit gar nicht aus, jedoch habe ich die Wohnung vor dessen Bau gekauft. Spielt das eine Rolle?

 

[pitw]

Luftgüte: wie/was/womit könnte ich diese messen?

TVOC Messgerät. Zeigt dir zwar nicht den spezifischen Geruch, aber eine Erhöhung wenn es riecht. Du muss aber auch darauf achten, dass vom Personen selbst auch der TVOC Wert beeinflusst wird. Deshalb wären längere Messzyklen wichtig. (Werte leerer Raum ohne Geruch, und mit Geruch)

Gruss Pit

 

[bonnyfused]

Danke für die Details, @pitw

 

[bonnyfused]

So. Letzten Freitag waren Verkäufer/Vertragspartner und Bauphysiker vor Ort. Klar hat sich nichts ergeben - wie denn auch? Der Plan war, einen Plan für die weitere Vorgehensweise zu definieren.
Der Vertragspartner meinte, dass das mit der Garantie (Verjährungseinredeverzicht) kein Thema wäre, da ich ja per Einschreiben den Mangel gerügt habe. Ich habe ihn darauf hingewiesen, dass das OR was anderes sagt - und ich aus diesem Grund eine Bestätigung schwarz-auf-weiss benötige, dass er sich nicht auf die Verjährung beziehen wird und mich "fallen lässt". Er prüft es heute noch.
Danach wird der erste Schritt eine Blower-Door Messung sein: man will erst mal das besagte Zimmer auf Dichtheit prüfen. Da diese Messungen anscheinend einen Raum als "dicht" deklarieren, wenn die Messwerte innerhalb eines gewissen Ranges liegen, habe ich die Befürchtung, dass mein Zimmer evtl. in diesem Bereich drin liegen könnte. Was könnte ich dann unternehmen?
Ich würde gerne nach der Blower-Door Messung eine Tracer-Messung laufen lassen. Darauf wurde mir aber noch nicht konkret geantwortet, denn da müsste man alle anderen Parteien involvieren (wie gesagt: die Gerüche stammen nicht aus meiner Wohnung, daher...).

Kann ich eurer Meinung nach noch was unternehmen, oder soll ich erst mal abwarten, was der Vertragspartner mir entgegenbringen wird?

 

[bonnyfused]

OK - habe 4 Monate "heraus schlagen" können, die Garantie wird bis Anfang November beibehalten werden. Die Massnahmen werden im August eingeleitet. Hoffen wir dass was entdeckt wird!

 

[bonnyfused]

So... letzten Montag wurde bei mir eine Blowerdoor-Messung durchgeführt. Diese hat dann klar gezeigt, dass in meinem Zimmer (sehr) viele undichte Stellen bestehen. Alle sind beim Täfer zu finden, dort wo es mit der Decke und den Wänden zusammekommt... nächster Schritt wird wahrscheinlich sein, dass man das Täfer entfernt und die Dampfbremse vollständig ersetzt und neu installiert.

 

[bonnyfused]

Aktuellstes Update:
die Holzverkleidung wurde entfernt, die Dampfbremse zwar nicht ersetzt, jedoch komplett neu abgedichtet.
In 3 Wochen wird erneut die Blowerdoor-Messung durchgeführt werden. Danach würde die Holzverkleidung wieder angebracht werden.

 

[bonnyfused]

Die letzte Blowerdoor-Messung wurde durchgeführt und gleichzeitig wurden minimale Korrekturen an der Dampfbremse getätigt (da, wo es noch leicht undicht war). Nun ist alles i.O. - Holzverkleidung wurde auch schon angebracht. Ende gut - alles gut!

 

[pitw]

Die brauchten echt 2 Anläufe um alles dicht zu bekommen? Genaugenommen waren es ja 3, denn es sollte eigentlich schon von Anfang an dicht sein. Aber schön dass sich jetzt alles erledigt hat.
Danke auch für dein laufendes Feedback.
Gruss Pit

 

[bonnyfused]

Sozusagen, ja - 3 Anläufe. Jedoch beurteile ich das nicht so kritisch. Die Schritte konnte man nicht "zusammenfügen", bzw. am gleichen Tag durchführen lassen.
Aber ja - wie gesagt: Ende Gut - Alles Gut!
BTW: es war in der Tat der Geruch von Nachbar's Küche, die grad neben diesem Zimmer steht, den ich riechen konnte.
Gruss,
F.

 

[pitw]

Dann lief aber etwas bautechnisch nicht sauber. Eine Dampfbremse ist eigentlich nicht dafür gedacht Gerüche abzuhalten. Das muss eigentlich schon konstruktiv erledigt sein (Platten, Putz usw.). Und wenn schon, gehört diese auf die Dampfseite, also in Nachbars Küche. Eine Dampfbremse kommt immer auf die Seite, wo der Dampf auch entsteht. Dies nur informativ, so nebenbei.
Gruss pit