Kauf eines bestehenden Hauses

[koi1976]

Hallo liebes Forum

Wir sind durch Zufall über diese Anzeige gestossen und können am Samstag dieses Haus besichtigen.

Was meint ihr dazu und worauf sollten wir achten, bzw. was nachfragen um keine bösen Überraschungen zu erleben?

Haus kaufen Lyss: 5.5 - Zimmer - Einfamilienhaus mit Atelier/Lager und Autoabstellplatz - ImmoScout24

Im Anhang sind noch einige weitere Angaben

Vielen Dank für eure Tips

Gruss

koi

Kopie von Stigliweg 14, Lyss - Verkaufsdoku.txt

 

[Fema]

Selbstverständlich will ich das Haus nicht schlecht machen. Aber mich persönlich dünkts zu teuer für das Alter. Der Garten mag grosszügig und gepflegt sein - darin könnt Ihr aber nicht wohnen. Der Immobilienhändler schreibt selber "Bauqualität und Isolationsstandard mittelmässig". Am besten nehmt Ihr einen Bausachverständigen (Architekt, oder jemanden vom Haus-Forum?) mit. Fragt nach, aus welchen Gründen das Haus verkauft werden soll. Anhand der Antwort könnt Ihr schon etwas ableiten. Schaut zuerst ums Haus: die Abstände zu den benachbarten Gebäuden, Schatten von diesen Gebäuden, stark befahrene Strassen vor/neben dem Haus, Eisenbahnen fahren Tag und Nacht. Zugangsmöglichkeit ins Haus nur über Treppen. Keine Garage? Habt Ihr 2 Autos oder Kinder? Wohin mit Velos, Kinderwagen, etc. Möglicherweise war das mal ein Zweifamilienhaus, und wurde dann zu einer einzigen Wohneinheit zusammengelegt. Der kleine Grundriss (trotz Anbau) und das trennend wirkende Treppenhaus sind geblieben. Achtet, ob aussen wirklich Isolation drauf ist (klopfen sollte hohl tönen) Gemäss Beschrieb wurde im Jahr 2000 nur innen renoviert. Von wann und welcher Art ist dann die Aussenisolation? Oeffnet ein Fenster und messt nach, wie dick das Mauerwerk ist. Klopft auch innen an die Wände, eventuell Holzverkleidung vor dem Mauerwerk. Bei Holzdecken hört man alle Geräusche, wenn im obendran jemand herumgeht. Und bei nur teilweise isolierter Keller (Beton-) Decke und Radiatorenheizung gibts kalte Füsse. Unter Umständen ist das Gebäude nicht winddicht. Heizwärme geht verloren. (Prüfen: alle Türen und Fenster schliessen, Küchen-Dampfabzug höchste Stufe einschalten und mit den Fingern den Fussleisten, Zimmerecken, entlang fühlen, ob kalte Luft reinkommt.) Den Kaufentscheid kann Euch letztendlich niemand abnehmen.

Viel Erfolg.

Fema

 

[koi1976]

Hallo Fema

Danke für deine sehr detaillierte Antwort. Ich werde sicher auf die Isolation zu sprechen kommen. Ich finde es auch komisch, dass das Flachdach nach 10 jahren schon wieder erneuert wurde.

Mal schauen was ich für Antworten bekomme auf meine Fragen. Das Problem ist immer, dass man wieder einiges investiren muss und am Ende eigentlich irgendwo anders neu bauen könnte. Aber das Bauland rund um Bern ist eher rahr, wenn man auf gewisse Infrastruktur nicht verzichten möchte

Gruss

koi

 

[Elsurion]

Besonders witzig finde ich folgende Zahlen:

Amtlicher Wert Fr. 511‘700.--

Gebäudeversicherungswert Fr. 702‘600.--

Verkaufsrichtpreis Fr. 720‘000.--

Die GV Preise sind i.d.R. die Preise, die für eine neu erstellung der Liegenschaft gerechnet und somit höher als die Hütte Wert hat. Der amtliche Wert entspricht schon mehr dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft. Gut

gerundet hätte diese Immobilie 550k Wert. Denn für die Arbeiten müssen noch ca. 100k bis 150k+ mindestens gerechnet werden.

Ich weiss nicht ob eine Bank bei diesen Zahlen mitmacht, resp mehr als 500k finanzieren werden, der Verkaufspreis lässt sich nicht mit dem Hauswert abbilden.

Und dass die Notariatskosten voll zu Lasten des Käufers gehen finde ich nicht gut. Normalerweise ist es halbe-halbe.

 

[adibeutler]

Und dass die Notariatskosten voll zu Lasten des Käufers gehen finde ich nicht gut. Normalerweise ist es halbe-halbe.

Ist aber im Kanton Bern Standard...

 

[Freidenker]

Besonders witzig finde ich folgende Zahlen:

Amtlicher Wert Fr. 511‘700.--

Gebäudeversicherungswert Fr. 702‘600.--

Verkaufsrichtpreis Fr. 720‘000.--

Die GV Preise sind i.d.R. die Preise, die für eine neu erstellung der Liegenschaft gerechnet und somit höher als die Hütte Wert hat. Der amtliche Wert entspricht schon mehr dem tatsächlichen Wert der Liegenschaft. Gut

gerundet hätte diese Immobilie 550k Wert. Denn für die Arbeiten müssen noch ca. 100k bis 150k+ mindestens gerechnet werden.

Ich weiss nicht ob eine Bank bei diesen Zahlen mitmacht, resp mehr als 500k finanzieren werden, der Verkaufspreis lässt sich nicht mit dem Hauswert abbilden.

Und dass die Notariatskosten voll zu Lasten des Käufers gehen finde ich nicht gut. Normalerweise ist es halbe-halbe.

Der Gebäudeversicherungswert ist ja ohne Land. Hier sind es immerhin 600 m2. Bei einem Preis von 250.- pro m2 wären das 150'000.-. 720'000 minus 150'000 macht 570'000.-. Minus 20'000 Maklergebühren minus 10 % Verhandlungsspielraum macht 500'000 /emoticons/default_confused.png

 

[koi1976]

Denn für die Arbeiten müssen noch ca. 100k bis 150k+ mindestens gerechnet werden.

.

Welche Arbeiten wären deiner Meinung nach denn nötig?

 

[koi1976]

Der Gebäudeversicherungswert ist ja ohne Land. Hier sind es immerhin 600 m2. Bei einem Preis von 250.- pro m2 wären das 150'000.-. 720'000 minus 150'000 macht 570'000.-. Minus 20'000 Maklergebühren minus 10 % Verhandlungsspielraum macht 500'000 /emoticons/default_confused.png

Das hab ich auch so im Kopf. Ach ja das Land in Lyss, falls man welches findet, kostet ca. 500,- pro m2

Gruss

 

[Elsurion]

Gemäss der Diokumentation muss folgendes gemacht werden (Ich nehm nur die Dinge die den Winter angenehmer gestalten):

- die Fenster. Da kannst Du übern Daumen mit 1000 CHF / Fenster rechnen.

- die Türen. Rechne mal mit 2000 bis 3000 / Türe.

- Aussenisolation, das muss ein Fachmann beurteilen, kostet schnell etwas Geld wenn Du es korrekt machen wills. Ich schätze mal so 75k+

- Die Dachisolation muss ebenfalls ein Fachmann beurteilen, auch da kostet es was wenn es saniert und verbessert werden muss.

- Kellerisolation, die darf nicht vergessen werden. Hier muss der Rachmann beurteilen was am besten für die Liegenschaft ist.

Was man auch noch berücksichtigen muss ist die Sanierung der Bad/WC Anlagen, auch wenn sie noch brauchbar sind, kommt der Wunsch nach eigenen Ideen resp. das Bedürfnis nach Intimität und das kostet schon mal bis zu 50k, je nach Wunsch.

Bei der Küche daselbe, aber auf den Bildern siehts ned so schlecht aus, die könnte noch 5 Jahre halten.

Was man bei dem Innenausbau wirklich noch alles realisieren muss, erschliesst sich bis auf die Maler und Bodenbelagsarbeiten, nicht aus der Doku.

 

[emil17]

Lass Dir die Heizkostenabrechnungen (in kWh bzw. verbrauchtem Heizöl, nicht in Franken) der letzten paar Jahre geben und rechne das in ein paar Standardwerte, z.b. in kWh pro m2 Wohnfläche, um. Dann kan man schon mal grob beurteilen, wie es mit dem Dämmungsstandard steht.

Die WW-Aufbereitung mit der Öl-ZH ist nicht zeitgemäss, hier sind hohe Bereitstellungsverluste zu erwarten, wenn das WW auch im Sommer im Heizkessel erwärmt wird.

Ein nicht erwähntes Detail, das viel Ärger machen kann, ist der Zustand der Wasser- und Abwasserleitungen. Wenn das Original Baujahr ist, gibts da irgendwann Handlungsbedarf.

Ob diese Immobilie günstig oder überteuert ist, kann man erst beurteilen, wenn man weiss, was vergleichbare Objekte in der Region so kosten.

Ob man eine Verkaufsdokumentation, die der Makler auf Anfrage zugeschickt hat (ich nehme an, es sei so) in ein frei zugängliches Forum ins Netz stellen darf, ist ein anderes Problem.

 

[koi1976]

Ob man eine Verkaufsdokumentation, die der Makler auf Anfrage zugeschickt hat (ich nehme an, es sei so) in ein frei zugängliches Forum ins Netz stellen darf, ist ein anderes Problem.

Ooops.Das hab ich jetzt nicht als problematisch angesehen. Es sind doch keine geheimen Unterlagen. Und wenn ich sein Geschäft damit schädige, würde es doch nur daran liegen, das er kein seriöses Angebot vertritt, oder?

Aber danke für deinen Einwand.

Gruss

 

[Fraz]

Hallo

Wir haben uns das Haus auch angesehen und sind nun am Überlegen, ob das was wäre für uns und wie viel noch reingesteckt werden müsste. Generell haben wir nicht das Gefühl, das Haus sei überteuert. Es bietet sehr viel, was normale Häuser nicht bieten, nämlich ein Atelier und ein Büro- beides könnten wir sehr gut gebrauchen. Was unserer Meinung nach gemacht werden müsste:

Die Holzterrasse, die fliegt bald auseinander

Für uns müsste eine neue Küche rein

Alle Böden müssten abgeschliffen und ev. versiegelt werden

Malerarbeiten im ganzen Haus

Garten ganz einzäunen ( wir haben einen Hund)

Zum Teil neue Türen

Treppenstufen zum ersten Stock müssen neu gemacht werden

Die Frage des Unterdaches: Braucht es eines und wenn ja, wie teuer kommt das, ohne dass gleich das ganze Dach neu gemacht werden muss?

Bei der Heizung sind wir uns nicht sicher: Ist die ganze Heizung relativ neu oder nur die Tanks?

Die ganzen Leitungen: Scheinen uns noch die alten zu sein, das kann teuer werden, die zu ersetzen.

Hab ich was vergessen?

Der Garten hat uns auch gut gefallen und generell hat das Haus Charme und bietet viel.

Aber auch wir sind am Überlegen, ob sich das lohnt oder ob wir uns da auf ein Fass ohne Boden einlassen würden....

So, freu mich auf eine Antwort! Wäre toll, wenn wir uns ein bisschen austauschen könnten ;-)

Gruss

Fraz

 

[koi1976]

Hi Fraz

Für uns war von Anfang an klar, dass wir im Erdgeschoss noch ein paar Fenster zusätzlich einbauen wollten, das es doch recht dunkel ist. Dies könnte aber Probleme geben, meinte der Verkäufer. Somit ist das Haus für uns nicht mehr interessant. Was ich noch bedenken würde, wäre das Räumen des ein oder anderen Baumes im Garten, da diese doch recht viel Sonne abfangen, wodurch das Wohn-Esszimmer eher dunkel ist. Die Heizung inkl. Leitungen ist wohl komplett erneuert worden. Ebenso die elektr. Leitungen, wenn man dem Verkäufer glauben kann. Evtl. kann man bei den jetzigen Besitzern noch nachfragen, was im Jahr 2000 alles gemacht wurde. Wie oben schon erwähnt, würde ich noch die Heizkostenabrechnung genau anschauen um die Isolation indirekt beurteilen zu können.

Zu der Küche kann ich nur sagen, dass evtl. ein paar neue Fronten die Küche schon ganz anderes erscheinen lassen könnten.

Ob die Böden überall abgeschliffen werden können ist fraglich, es sag danach aus, dass z.T. Laminat verlegt wurde. Das Fenster in dem Bad unten sollte auch genauer angeschaut werden, sowie das eine oder andere unten im Keller. Falls ihr ein Carport möchtet, verschlingt das auch noch Geld.

Wie es mit dem Dachausbau aussieht, ist mir auch unklar. Kann mir aber schon vorstellen, dass eine Renovation sich positiv auf die heizkosten auswirken könnte.

Ihr solltet auch das Nahbaurrecht abklären, welches im Grundbuch eingetragen ist.

Ein weiterer Punkt war für uns ebenfalls ein Killerkriterium. Falls ihr unten Wände entfernen möchtet, scheint das nicht so einfach zu sein, wenn man sich die Stahlträger anschaut, die eingebaut wurden.

Aber jeder hat andere Vorstellungen von seinem Traumhaus. Fest steht, dass sicher nur kleinere Dinge gemacht werden müssten, aber diese können auch viel Geld ergeben.

Gruss

koi