Mehrfamilienhaus bauen: Kosten, Erträge, Rendite - Erfahrungen

[beri]

Hallo

Ich verfüge über erschlossenes Kernzönenbauland im Zürich Unterland (Kt. ZH). Gemäss Architekten, Beratern könnte ich 3MFHs à 6WHGs (total 18WHG) bauen.

Alle, Banken, Berater, Architekten, Bekanntenkreis, ... meinen, dass sich eine Überbauung auf jeden Fall lohne - entsprechende Angebote habe ich.

Die Architekten wollen/können allerdings - wegen Inflation, Konjunktur, .... -keine klare Aussage zu den Kosten/Erträgen machen, sagen; gegen eine ensprechendes Honorar (ca. 70KF) würden sie das im SIA-Vorprojekt ermitteln - auch, was die Behörden tatsächlich genehmigen würden.

Meine eigenen Renditeberechnungen (Ertragswertrechnung) ergeben ein sehr lebhaftes Bild. Bei einem Bruttoertrag von ca. 0.45Mio/J und BK (exkl. Land) von vermeintlichen ca. 10Mio bleibt noch, nach Abzug aller Unkosten (Amortisation, Kreditzins, Steuern, Unterhalt, Verwaltung, Mietzinsrisiko, ..) noch ca. 0.1Mio (ca. 1/3) übrig. Das scheint mir,  im Verhältnis zum Kreditrisiko 10Mio, nicht viel.

Liege ich da falsch?

Alle tun so als ob Immobilien riesige Renditen abwerffen. Sagen die das vielleicht nur, weil sie nicht zugeben wollen, Fehler gemacht zu haben - nächstes mal nicht mehr bauen würden.

Ich höre nur: ''Alle machen bomben Geschäfte als Liegenschaftsbesitzer. Als Liegenschaftsbesitzer ist man hier ja "Jemand", was tatsächlich übrig bleibt, geht ja niemanden was an."

Hat da jemand Erfahrung mit realen Angaben/Erfahrungen zu den Kosten/Nutzen/Renditen/Risiken?  --> sämtliche Risiken trägt ja der Bauherr - in dem Fall ich - alleine.

Gibt es jemand, der mir klar sagen kann 'Finger weg' es ist ein Verlustgeschäft/Nullsummenspiel?

Die Pro/Kontras im Internet ergeben zu wenig Klarheit her.

Vielen Dank

Bris

 

[Matia]

Ich kenne niemanden der sagt, dass Immobilien "riesige" Gewinne abwerfen. Allenfalls beim Verkauf, aber nicht bei Vermietung.

Insbesondere, da du hier mit fremden Geld "spekulierst" und dafür ja auch Zinsen zahlen musst. Du schreibst nicht, wie hoch dein Eigenkapitalanteil ist, aber je nachdem sind 100k schon ein ziemlicher guter Zins.

 

[muraxi9001]

Ich stimme dir bei, beri. Ich habe selbst nur meine selbstbewohnte Immobilie und so gesehen keine Erfahrung. Wenn du deine Investition oben mit einer Investition in Aktien vergleichst und von 5% Rendite ausgehst (hier gibt es massenhaft historische Zahlenreihen) dann brauchst du 2m Eigenkapital um 100k Rendite im Jahr zu erzielen. Die Volatilität ist wohl höher, dafür hast du beinahe Null Aufwand um ein Aktienportfolio zu bewirtschaften (Robo advisors zB). 
 

 

[k_jam]

Hallo Beri

Den riesigen Reibach wirst du mit MFH nicht machen. Allerdings ist dies ja eine sehr langfristige Anlage. 

Die Amortisation kannst du auch noch zu deinem "Vermögen" rechnen, diese verringert deine Schuld.

Steuerlich ist auch viel machbar (privat halten vs. Immo-AG). Z.B. kannst du bei einer Immo-AG die ersten Jahre Rückstellungen und Abschreibungen vornehmen, um deine Steuerlast zu senken.

Allenfalls wäre es evtl. auch eine Überlegung wert, 1 MFH zu verkaufen und mit diesem Geld die Hypotheken bei den anderen zwei MFH zu senken.

Generell sollte die Rendite bei ca. 4-4.5% liegen. 

Gruss

 

[Urs Tischhauser]

Hallo @beri

Derzeit wird der ganze Bau- und Immobilienmarkt durcheinandergeschüttelt, wie ich dies in den 35 Jahren seit ich mein eigenes Architekturbüro habe noch nie erlebt habe. Daher verstehe ich jeden, der sich nicht die Finger an Aussagen verbrennen will. Die Verfügbarkeit von Baumaterialien, die Preisentwicklung von diesen aber auch die Entwicklung der Hypozinsen kann derzeit niemand mit Gewissheit voraussagen. Auch ich habe keine Kristallkugel......

Das letzte Renditeobjekt im Zürcher Oberland, welches ich vor den Turbulenzen planen durfte, hat noch eine sehr gute Verzinsung abgeworfen. Ziel des Investors war eine Bruttorendite über alles von 4% bei einer Bauqualität, welche 20 Jahre ohne grössere Aufwendungen halten sollte. Da bei einem Eigenkapitaleinsatz von einem Drittel und Fremdmitteln von zwei Drittel finanziert wurde, brachte der zweite und dritte Drittel nochmals je 3% ein. Daher kam der Investor auf eine Eigenkapitalrendite von 10%. Durch die Bauteuerung und die höheren Zinsen ist diese Marge natürlich arg unter Druck geraten und so derzeit eher unwahrscheinlich. In Deinem Fall stellt sich natürlich auch die Frage, wie Du Dein schon vorhandenes Bauland einsetzt.

Da andere Anlagen meist wenig bis gar keine Verzinsung brachten und Bargeld ja sogar mit Negativzinsen belastet wurde, war die Immobilie der sichere Wert des ganzen letzten Jahrzehnts. Wobei natürlich immer die Lage eine wichtige Rolle für die Nachhaltigkeit der Anlage spielte und auch heute spielt. Grundsätzlich ist der Liegenschaftenmarkt für Mietwohnungen ausgetrocknet. Aber nicht in allen Segmenten und vor allem nicht in allen Regionen. Daher muss man schon eine genauere Marktanalyse machen, damit man nicht auf unvermietbaren Objekten sitzen bleibt. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Fahrzeit nach Zürich HB ist ein guter Anhaltspunkt) spielt bei Mietwohnungen eine eminent wichtige Rolle. 

Der grosse Reibach ist vielleicht nicht oder eben wir ja schon @Matia beschrieben hat beim Verkauf in einigen Jahren zu machen. Was aber mit Sicherheit gesagt werden kann, ist die Tatsache im Gegensatz zu einer Aktie ist eine Immobilie nie nur noch eine Nullnummer, was ja einem Totalverlust entspricht. Wer hätte während der Pandemie gedacht, dass Hakle zwei Jahre später Insolvenz anmelden muss? Aber vielleicht muss ja nur das sorgsam gehortete WC-Papier einmal aufgebraucht werden, bevor die Toilettenpapierindustrie wieder aufblüht....

Grundsätzlich rate ich immer noch zur Immobilie. Aber man muss heute sorgfältiger und mit mehr Sachverstand an die Aufgabe herangehen, als dies in den letzten 10 Jahren vielerorts Usanz war.

Gruss vom Zürichsee

Urs Tischhauser

 

[hilfi]

Kann da meinen Vorredern nur recht geben. Zentral für die Rendite ist langfristig, dass Du rasch eine Vollvermietung hinbekommst. D.h. es ist wie Urs geschrieben hat, essenziell, dass du nicht an den Marktbedürfnissen vorbei baust. Und zwar langfristig. Aktuell herscht eine Wohnungsnot, d.h. du kriegst fast alles bezahlbare rasch los. Aber dein Objekt sollte auch in 10 Jahren noch bei den Mietern gefragt sein. Thema Wohnungsmix, Positionierung (so günstig bauen wie möglich um möglichst tiefe Mieten zu verlangen oder eben anders rum, wie sieht da aktuell das Angebot aus in der Gemeinde). Umgebung etc.  Ein Beispiel: Bekannter hat 2 MFH a 6 Wohungen gebaut. Lage nicht so toll an der Strasse, Gemeinde mit sehr hoher Bautätigkeit und erhöhtem Leerstand. Er hat bewusst auf Qualtität gesetzt und extemst hochwertig gebaut und entsprechend sind dann auch die Mietzinszinsen für den Ort sehr hoch. War da bei Beginn sehr kritisch. Aber er konnte die Wohnungen alle rasch vermieten, weil in diesem Preissegment eben kein Angebot in der Gemeine vorhanden ist. 

 

[beri]

Kann da meinen Vorredern nur recht geben. Zentral für die Rendite ist langfristig, dass Du rasch eine Vollvermietung hinbekommst. D.h. es ist wie Urs geschrieben hat, essenziell, dass du nicht an den Marktbedürfnissen vorbei baust. Und zwar langfristig. Aktuell herscht eine Wohnungsnot, d.h. du kriegst fast alles bezahlbare rasch los. Aber dein Objekt sollte auch in 10 Jahren noch bei den Mietern gefragt sein. Thema Wohnungsmix, Positionierung (so günstig bauen wie möglich um möglichst tiefe Mieten zu verlangen oder eben anders rum, wie sieht da aktuell das Angebot aus in der Gemeinde). Umgebung etc.  Ein Beispiel: Bekannter hat 2 MFH a 6 Wohungen gebaut. Lage nicht so toll an der Strasse, Gemeinde mit sehr hoher Bautätigkeit und erhöhtem Leerstand. Er hat bewusst auf Qualtität gesetzt und extemst hochwertig gebaut und entsprechend sind dann auch die Mietzinszinsen für den Ort sehr hoch. War da bei Beginn sehr kritisch. Aber er konnte die Wohnungen alle rasch vermieten, weil in diesem Preissegment eben kein Angebot in der Gemeine vorhanden ist. 

Danke

Ja, ich denke wie Du, fast alles ist vermietbar allerding nur wenn's bezahlbar! ist. Das Dilemma liegt ja - bedingt durch die unrealistischen SIA-Tarife und Normen - in den hohen Baukosten. Eine Rendite von zB. 100000.-/J bei zB. 10Mio BK-Risiko ist mit 1% zu wenig.

 

[beri]

Hallo Beri

Den riesigen Reibach wirst du mit MFH nicht machen. Allerdings ist dies ja eine sehr langfristige Anlage. 

Die Amortisation kannst du auch noch zu deinem "Vermögen" rechnen, diese verringert deine Schuld.

Steuerlich ist auch viel machbar (privat halten vs. Immo-AG). Z.B. kannst du bei einer Immo-AG die ersten Jahre Rückstellungen und Abschreibungen vornehmen, um deine Steuerlast zu senken.

Allenfalls wäre es evtl. auch eine Überlegung wert, 1 MFH zu verkaufen und mit diesem Geld die Hypotheken bei den anderen zwei MFH zu senken.

Generell sollte die Rendite bei ca. 4-4.5% liegen. 

Gruss

 

[beri]

Welche Abzüge muss man  zur Berechnung der Nettorendite von der Bruttorendite einkalkulieren.?

 

[beri]

Ich kenne niemanden der sagt, dass Immobilien "riesige" Gewinne abwerfen. Allenfalls beim Verkauf, aber nicht bei Vermietung.

Insbesondere, da du hier mit fremden Geld "spekulierst" und dafür ja auch Zinsen zahlen musst. Du schreibst nicht, wie hoch dein Eigenkapitalanteil ist, aber je nachdem sind 100k schon ein ziemlicher guter Zins.

Das Eigenkapital ist das Bauland. Es wird von den verschiedensten Architekten/Bauherrenberatern mit 2 bis 4 Mio angegeben - eine für mich schwammige Angelegenheit. So wie ich verstehe hat das EK keinen Einfluss auf die Ertragsrechnung oder irre ich mich da? Finazierung: (Ertrag x 100/Kap.-Satz) x 65% = Baukredit (Annahmen Ertrag 500000,Kap.-Satz 4%, Fremdkapital 65%)?! In dieser Formel ist das EK nicht enthalten?

 

[k_jam]

Welche Abzüge muss man  zur Berechnung der Nettorendite von der Bruttorendite einkalkulieren.?

Bruttorendite: Bruttomietzinseinnahmen : Deine Anlagekosten 

Nettorendite: Nettomietzinseinnahmen-FK-Zins-URE-Verwaltung : Deine Anlagekosten 

In deinem Fall müsstest du wohl den Landewert auch in den Anlagekosten berücksichtigen. 

Bei uns hat die Bank einen Kapitalisierungszinssatz von 4.8% ermittelt. Dafür 75% des Ertragswertes finanziert. 

Gruss

 

[beri]

Bruttorendite: Bruttomietzinseinnahmen : Deine Anlagekosten 

Nettorendite: Nettomietzinseinnahmen-FK-Zins-URE-Verwaltung : Deine Anlagekosten 

In deinem Fall müsstest du wohl den Landewert auch in den Anlagekosten berücksichtigen. 

Bei uns hat die Bank einen Kapitalisierungszinssatz von 4.8% ermittelt. Dafür 75% des Ertragswertes finanziert. 

Gruss

Danke für die Angaben: Bei einem zB. Bruttoertrag von 500000.- und Nebenkosten (Unterhalt, Verwaltung) von zB. 100000.- ergibt das mit 4.8%/75% ein Ertragswert von ca. 8.3Mio (inkl. Eigenkap.) und und daraus bei 75% eine max. Finanzierungshöhen (Hypoth.) von ca. 6.25Mio. Kommt das etwas hin? Mit was für einer Nettorendite lebst denn zur Zeit, bzw. Was bleibt unter dem Strich tatsächlich übrig?

 

[k_jam]

Danke für die Angaben: Bei einem zB. Bruttoertrag von 500000.- und Nebenkosten (Unterhalt, Verwaltung) von zB. 100000.- ergibt das mit 4.8%/75% ein Ertragswert von ca. 8.3Mio (inkl. Eigenkap.) und und daraus bei 75% eine max. Finanzierungshöhen (Hypoth.) von ca. 6.25Mio. Kommt das etwas hin? Mit was für einer Nettorendite lebst denn zur Zeit, bzw. Was bleibt unter dem Strich tatsächlich übrig?

Das sollte etwa hinkommen. Je nach Standort kann die Bank auch einen tieferen Kapitalisierungssatz nehmen, was die Finanzierung dann wieder erhöht. Unser Objekt ist in der Luzerner Agglo. Kann mir vorstellen dass dein Objekt höher bewertet würde.

Ein paar Zahlen:  Nettomieten 280'000 - abzgl. Zins 40'000 - abzgl. Unterhalt/Verwaltung 30'000 - abzgl. Amortisation 60'000 = ca. CHF 150'000. Die Hypo konnten wir noch mit 0.84% abschliessen zum Glück.

Hast du die Mieten von Parkplätzen auch berücksichtigt? wir konnten z.B. für die Finanzierung sogar die Einspeisevergütung der PV-Anlage angeben (konnten so nochmals CHF 150'000 höher finanzieren).

Gruss

 

[beri]

Das sollte etwa hinkommen. Je nach Standort kann die Bank auch einen tieferen Kapitalisierungssatz nehmen, was die Finanzierung dann wieder erhöht. Unser Objekt ist in der Luzerner Agglo. Kann mir vorstellen dass dein Objekt höher bewertet würde.

Ein paar Zahlen:  Nettomieten 280'000 - abzgl. Zins 40'000 - abzgl. Unterhalt/Verwaltung 30'000 - abzgl. Amortisation 60'000 = ca. CHF 150'000. Die Hypo konnten wir noch mit 0.84% abschliessen zum Glück.

Hast du die Mieten von Parkplätzen auch berücksichtigt? wir konnten z.B. für die Finanzierung sogar die Einspeisevergütung der PV-Anlage angeben (konnten so nochmals CHF 150'000 höher finanzieren).

Gruss

Bei mir sollten die Mieteinnahmen bei brutto 500000.- inkl. Abstellplätze à 120.-/Stk) liegen. Wenn Du bei Dir alles Abziehst (Unterhalt, Verwaltung, Amortisation, Mietzinsrisiko, Steuern) wieviel bleibt Dir dann noch? Ich komm bei mir auch ca. 100000.- etwas wenig bei 10Mio nur Baukosten exkl. Land.

 

[k_jam]

Bei mir sollten die Mieteinnahmen bei brutto 500000.- inkl. Abstellplätze à 120.-/Stk) liegen. Wenn Du bei Dir alles Abziehst (Unterhalt, Verwaltung, Amortisation, Mietzinsrisiko, Steuern) wieviel bleibt Dir dann noch? Ich komm bei mir auch ca. 100000.- etwas wenig bei 10Mio nur Baukosten exkl. Land.

Es bleiben bei mir die obengenannten ca. CHF 150'000 Cash. Allerdings müsste die Amortisation auch dazu gezählt werden. Amortisationen sind keine Kosten sondern Vermögensbildung.

Aus Steuergründen ist unser Objekt in einer Aktiengesellschaft. Somit sind die Steuern vorerst überschaubar.

Wenn dir am Schluss CHF 100'000 bleiben und z.B. CHF 50'000 amortisiert hast, hast du ende Jahr CHF 150'000 Vermögen gebildet.

 

[beri]

Es bleiben bei mir die obengenannten ca. CHF 150'000 Cash. Allerdings müsste die Amortisation auch dazu gezählt werden. Amortisationen sind keine Kosten sondern Vermögensbildung.

Aus Steuergründen ist unser Objekt in einer Aktiengesellschaft. Somit sind die Steuern vorerst überschaubar.

Wenn dir am Schluss CHF 100'000 bleiben und z.B. CHF 50'000 amortisiert hast, hast du ende Jahr CHF 150'000 Vermögen gebildet.

Danke!

Mir wurde empfohlen keine AG zu gründen, da ich sonst Grundstückgewinnsteuer abführen müsse und es sich auch steuerlich nicht lohnen würde. Wurde ich da eventuell falsch beraten?

 

[k_jam]

Danke!

Mir wurde empfohlen keine AG zu gründen, da ich sonst Grundstückgewinnsteuer abführen müsse und es sich auch steuerlich nicht lohnen würde. Wurde ich da eventuell falsch beraten?

Ich würde wohl wie folgt vorgehen:

Bauland jetzt zu Anlagekosten in eine AG überführen. Somit keine Grundstückgewinnsteuer. Anschliessend realisiert die AG das Projekt. So wäre nur die Handänderungssteuer auf den Anlagekosten geschuldet, die ist überschaubar.

Sofern das Objekt in den nächsten Jahren nicht veräussert wird, macht eine AG vermutlich schon Sinn.

Stickwort: Abschreibungspotenzial, Rückstellungen bilden, steuerlich begünstige Dividendenbezüge, keine Steuerprogression bei juristischen Personen.

Gruss

 

[beri]

Ich würde wohl wie folgt vorgehen:

Bauland jetzt zu Anlagekosten in eine AG überführen. Somit keine Grundstückgewinnsteuer. Anschliessend realisiert die AG das Projekt. So wäre nur die Handänderungssteuer auf den Anlagekosten geschuldet, die ist überschaubar.

Sofern das Objekt in den nächsten Jahren nicht veräussert wird, macht eine AG vermutlich schon Sinn.

Stickwort: Abschreibungspotenzial, Rückstellungen bilden, steuerlich begünstige Dividendenbezüge, keine Steuerprogression bei juristischen Personen.

Gruss

Dein Ansatz ist sehr interessant. Hab keine AG, müsst sie gründen. Gibts da eine Zeitpunkt ab wann so ein Bauprojekt in die AG überführt sein müsste? Mein Bank hat mir von einer Firma abgeraten. Begründung: Im Kt. Zürich bringe das nichts wegen Grundstückgewinnsteuer und steuerlich läge auch nichts drin. Das steht im Widerspruch zu Deiner Empfehlung - warum sagen die das so?

 

[k_jam]

Dein Ansatz ist sehr interessant. Hab keine AG, müsst sie gründen. Gibts da eine Zeitpunkt ab wann so ein Bauprojekt in die AG überführt sein müsste? Mein Bank hat mir von einer Firma abgeraten. Begründung: Im Kt. Zürich bringe das nichts wegen Grundstückgewinnsteuer und steuerlich läge auch nichts drin. Das steht im Widerspruch zu Deiner Empfehlung - warum sagen die das so?

Idealerweise überführst du das Grundstück vor Baubeginn in die AG. Kannst auch eine "beabsichtigte Sachübernahme" machen, damit du die 100k nicht einbringen musst.

Sofern die MFH langfristig bei dir bleiben sollen ist steuerlich sehr viel machbar. Die Bank ist in erster Linie Verkäufer und nichts weiter. Mein Motto ist schon lange: Vertraue nie einer Bank! 

bin bisher ganz gut gefahren damit.

 

[muraxi9001]

So wäre nur die Handänderungssteuer auf den Anlagekosten geschuldet, die ist überschaubar.

Die ist sogar abgeschafft im Kt Zürich. Es gibt bloss eine Gebühr bei Handänderung.