Mehrfamilienhaus (Wohnblock) bauen, dann verkaufen/vermieten

[Marshal]

Hallo erstmal. Ich bin neu hier und mein allg. Vorstellen findet Ihr hier:

Kurze Vorgeschichte:

{ Nach meinem (leider) sehr qualvollen Chemie-Studium bin ich in der Arbeitswelt seit nicht all zu langem angekommen. Bin zwar kein Spitzenverdiener, aber anderseits kann ich mich über den Lohn nicht beklagen (über die Arbeit sowieso nicht).

Trotzdem hält sich ein grosser Wunsch in mir, im Leben etwas noch höheres zu erreichen. Kenne (wenn auch nur flüchtig) eine Person, die durch Immobilien relativ “reich“ geworden ist. Hat mal geerbt (weiss aber nicht wieviel), hat aber das Geld nicht ausgegeben, sondern Bauland gekauft, ein Mehrfamilienhaus bzw. Wohnblock gebaut, die Wohnungen verkauft/vermietet und das erwirtschaftete Geld in weitere Immobilien investiert. Tja… und heute reist er um die Welt und geniesst das Leben in vollen Zügen und das Mitte 40.

Schnell kommt da der Wunsch: “Das will ich auch!“

Nun… Meine Ausgangslage ist zwar ne andere, aber ich bin kein schlecht-bezahlter Fliessband-Arbeiter, sondern ein solide bezahlter Naturwissenschaftler. Meine Verlobte wird ihr Studium (Lebensmittel-Ingenieurin) in 2-3 Jahren (falls alles klappt) auch abschliessen und wir würden dann in (sagen wir mal…) 5 Jahren 14‘000 – 16‘000 CHF (inkl. 13 Monatslohn) zusammen monatlich haben. Da wir aber jetzt schon problemlos sogar unter 8‘000 CHF / Monat auskommen, liegt da viel Spar-Potential drin. In 10 Jahren könnte man da ein gewaltiges Sümmchen auf die Seite gelegt haben.

Zumal ich die Option nicht ausschliesse, mich (in dieser oben genannten Idee) auch mit meinem Bruder, der bald sein BWL-Studium abschliesst, zusammen zu tun. }

Hauptfrage:

* Wie viel (ganz grob gesagt) kostet so ein Mehrfamilienhaus? Sagen wir mal: Region Glatttal ZH / Zürich-Nord, 5 Stockwerke mit je 3 Wohnungen? 1-2 Mio CHF? 3-5 Mio CHF? 5-10 Mio CHF?

* Und gilt (was Wohnungsbau angeht) auch die 20%-Eigenmittel-Grenze für den Baukredit? Bzw. wieviel Startkapital bräuchte man da als Privatperson?

* Und was würdet Ihr mir generell raten, um in die Immo-Branche einzusteigen? Braucht man da zwingend eine Berufsbildung in der Branche, oder geht es auch über Bücher, Internet, berufsbegleitende Seminare, Kurse, Weiterbildungen,…etc..? (Stichwort: Risiken und allgemeines Wissen). Bin leider ein “Newie“ in der Immo-Welt.

 

[habaUgeot]

Lieber Marshal

Viel Glück bei Deinem Vorhaben!

Kosten:

Land in Züri Nord: ca 800 - 1500.- pro Quadratmeter (und dann ist es günstig), Du brauchst wohl 600m² minimum. Das Land alleine also einehalbe Kiste. (Wenn Du so ein Stück Land findest... hut ab vor Deinen Detektei-künsten.)

Baukosten.

Ich schätze mal 120m² pro Wohnung mal 3.7m Stockwerkhöhe mal 3 Stück pro Stock mal 5 Stockwerke plus Dach und Bpl plus Tiefgarage dürfte grob geschätzt 8000 m³ umbauten Raum ergeben.

Für einen mittleren Ausbaustandard Mietshaus, mit einigem Wiederholungseffekten schätze ich 650.- pro m3 (wohl eher günstig als teuer). Ergibt Baukosten von ca. 5.2 MCHF

Wahrscheinlich ist es nicht einfach grüne Wiese, sondern grenzt an andere bebaute Parzellen an, Nimm nochmals 150k für die Baugrubensicherung. Region Glatttal nochmals 100k für die Pfählung/Fundation.

Wahrscheinlich steht aber noch ein altes Haus drauf. Abbruch 50k.

Wenn Ihr eine KG oder einzelfirma (das Ding gehört Dir und Du hängst mit Haut und Haar drinne) seid, bist Du mit der 20% EK wohl dabei, wenn ihr ne GmbH (Gesellschaft mit bewilligtem Hintertürchen) oder AG seid, dürfte die Bank eher gegen 30% tendieren.

Aber auch für die 20% von 6Mio ... sparst Du mit 8Tsd pro Monat also etwa 150 Monate. Am Rand: Wenn Du frisch ab Presse mit einer Studentin zusammen «mit unter 8000 pro Monat auskommst» hoffe ich, dass Du beim Bauen das vernünftige Geld ausgeben besser im Griff hast.

--

Nein, eine Ausbildung brauchst Du nicht. Als Naturwissenschafter kannst Du dir das meiste auch einfach selber zusammenreimen. Grundzüge Investitionsrechnung, BWL bringst Du ja wohl mit. Ich würde mir mal eine Vorlesung Bau- und Vertragsrecht zu gemüte führen. Und sag Deinem Bruder, er soll sich eine junge Bauleiterin anlachen.

Machs guet

Haba

 

[Marshal]

Hallo habaUgeot

Danke erstmal für die Antwort!

Als Newie klingen mir deine Rechnungen sehr plausibel, obwohl ich zugeben muss, dass ich mit etwas weniger gerechnet habe. Das einzige, was ich bisher wusste, ist, wieviel ungefähr ein Einfamilienhaus kostet. Ich dachte aber, dass man den Preis pro Kubikmeter auf einen Wohnblock nicht linerar aufmultiplizieren kann. Ähnlich wie beim Mengenrabatt bei gewissen Waren dachte ich, dass der Baupreis pro m3 bei grösseren Gebäuden, rapide sinken würde, vor allem wenn alle Stockwerke vom Grundriss her identisch sein würden (also ein Copy/Paste pro Stockwerk).

Über die Bodenpreise hatte ich mich bereits hier schlau gemacht: http://www.statistik.zh.ch/internet/justiz_inneres/statistik/de/daten/themen/immobilien_raum/boden_immobilienpreise/bodenpreise.html

Nur über den Baupreis von einem 5-Stöckigen-Wohnblock habe ich mich wohl verschätzt. Dache, es wäre etwas zwischen 2-4 Millionen CHF (wegen der oben erwähnten "Mengenrabatt"-Überlegung).

Zur Finanzierung (mit deinem Beispiel) wären mir die 150 Monate bzw. 12,5 Jahre etwas zu viel. Aus diesem Grund überlegte ich mir, mich mit anderen Leuten zusammen zu schliessen (Bruder: bald BWL-Abschluss, Cousin: junger Physiker, Bester Kollege: bald Jurist,....etc...), alles Gutverdiener, aber in mittelfristiger Zeit niemand über 10'000 CHF / Monat. Natürlich müsste ich die Leute (Bruder habe ich schon) überzeugen.

Da macht sich die Überlegung, wieviel dabei rausspringen würde. In deiner Rechnung sind es 120m2 pro Wohnung, was mir etwas grösser erscheint, als der Durchschnitt. Dabei würde ich so ca. mit 800'000 CHF pro Wohnung rechnen. x15 (weil 5x3 W.) = 12 Milionen CHF. Also ca. das Doppelte für den (geschätzten) Bau. Würde sich also doch lohnen, oder?

Jetzt bleibt nur noch die Frage, wie gut sich die Wohnungen (in 10-15 Jahren) im Züri-Nord/Glatttal (an solider Lage) verkaufen würden...

 

[tommuller]

Lieber Marshal

Bitte vergiss nicht, dass die Beteiligten ziemlich bald als gewerbsmässige Liegenschaftenhändler qualifiziert werdet. Die Folgen daraus sind nicht zu unterschätzen. Allein für die AHV-Beiträge gehen über 10 % des Gewinnes weg. Die Grundstückgewinnsteuer betragen je nach Besitzesdauer im Kanton Zürich mit 40 % bis 60 % des Gewinnes. Kommt noch die Direkte Bundessteuer mit maximal 11.5 %.

Du siehst, dass die Faktoren Steuern und AHV nicht zu unterschätzen sind!

Gruss

Tom

 

[scoutair]

[SIZE=medium]Lieber Marshal[/SIZE]

[SIZE=medium]Ich denke, du hast dir hier ein ambitioniertes Projekt vorgenommen, wobei das Risiko dabei nicht zu vernachlässigen ist. Ich habe keine Erfahrung mit dem Bau und Verkauf von Mehrfamilienhäusern, bin aber gerade daran den Traum eines Eigenheims zu verwirklichen und habe demnach doch schon eine Idee davon, was es bedeutet, zu Bauen.[/SIZE]

[SIZE=medium]Die Kosten bei grösseren Projekten lassen sich bestimmt in einigen Punkten aufgrund des Wiederholungsfaktors leicht reduzieren. So sind die Ausführungspläne für die Stockwerke doch sicherlich recht ähnlich bis gleich. Und Mengenrabatt wird’s wohl auch beim Einkauf der Bodenplatten, des Parketts oder anderen Materialien geben. Aber die Arbeiten werden nicht weniger, nur weil es mehr Wohnungen sind. Für das Verlegen der Bodenplatte braucht e x Minuten pro Quadratmeter, egal ob 10m2 oder 1000m2. Und hier will der Handwerker am Ende des Monats seinen vollen Lohn. So verhält es sich mit div. Anderen Positionen ebenfalls, weshalb die Kosten auch nicht drastisch günstiger werden, wenn man mehr Volumen umbaut.[/SIZE]

[SIZE=medium]Nun möchte ich dir noch einige Denkanstösse zu deinem Projekt geben, einfach so als neutrale Inputs:[/SIZE]

[SIZE=medium]- Zu den Baukosten kann ich aus Erfahrung sagen, dass sie am Schluss immer höher sind als zu Beginn angenommen/veranschlagt. Man vergisst Etwas, was auch noch nötig ist bzw. schön wäre, es kommt etwas Unvorhergesehenes, dass man finanzieren muss, weil der Bau sonst nicht voranschreiten kann, etc. Berücksichtige also, dass du eine genügend grosse Reserve einplanst (entweder Cash verfügbar oder die zugesicherte Finanzierung der Bank um diesen Betrag nicht ausschöpfen), sonst „lüpfts“ dich schon, bevor das Projekt überhaupt fertig ist.[/SIZE]

[SIZE=medium]- Ob du aus dem Verkauf von 15 Wohnungen wirklich diejenige Rendite erzeugen kannst, welche du dir vorstellst (nicht mehr arbeiten, um die Welt jetten, wenn ich das richtig verstanden habe), ist fraglich. Deinen Beitrag, welchen du an dieses Projekt lieferst, ist „lediglich“ derjenige des Geldgebers. Du wirst in Zusammenarbeit mit einem Architekten deine Wünsche aufs Papier bringen, den Rest erledigen die Fachleute. Dein Part am Projekt kann und darf nicht allzu viel kosten, da sonst die Wohnungen unverhältnismässig teuer würden und die Banken der potentiellen Käufer die Wohnungen nicht mehr oder nur zu schlechteren Konditionen finanzieren werden.[/SIZE]

[SIZE=medium]Klar willst du vorwärts machen, aber ob mehr für dich rausschaut als das Geld zu einem relativ guten Zinssatz (vielleicht so ca. 1.5 – 3% maximal) in diesem Projekt kurzfristig (wenn du verkaufen willst, dann ich denke an so 2-3 Jahre) anzulegen, mag ich zu bezweifeln. Wenn du vermietest, siehts etwas anders aus, aber auch hier hast du dann vom Mietzins zuerst die Hypothekarzinsen und allenfalls Amortisation zu bezahlen und Rückstellungen zu machen, bevor am Schluss noch was in den eigenen Sack fliesst.[/SIZE]

[SIZE=medium]- Ob es sich lohnt, das ganze finanzielle Risiko auf sich zu nehmen, nur dass man am Schluss etwas mehr Geld hat, weiss ich nicht, das muss jeder für sich selber entscheiden. Du musst aber ziemlich viel dafür opfern. Du wirst in den nächsten Jahren jeden Rappen auf die Seite legen müssen, nur damit du genügend Eigenkapital zusammensparen kannst. Ob es dir das Wert ist? Bedenke, am Schluss wirst du nicht um soviel reicher sein, dass du nicht mehr arbeiten musst, aber du hast 10 Jahre lang auf allen Luxus verzichtet, aufs Geld geschaut und gehst für das Projekt ein persönliches finanzielles Risiko ein, welches meiner Meinung nach doch etwas grösser ist als bei einem Einfamilienhaus. Ich persönlich würde da lieber in ein Eigenheim investieren.[/SIZE]

[SIZE=medium]- Was passiert, wenn nicht alle Wohnungen verkauft werden? Du sitzt darauf. OK, du könntest auch selbst in eine einziehen, aber abgesehen davon ist dein Geld nun gebunden, es generiert Kosten und du musst das alles aus dem eigenen Sack bezahlen. Zudem denke ich, dass je länger eine Wohnung nicht verkauf wird, desto geringer ist die Chance, dass sie zum gewünschten Preis noch verkauft werden kann. Müsste also allenfalls zu null Rendite oder gar unter Wert an den Mann/die Frau gebracht werden, um eine Art „Schadensbegrenzung“ zu betreiben. Oder du müsstest eine Vermietung in Betracht ziehen.[/SIZE]

[SIZE=medium]- Du sagst, dass du für die Finanzierung allenfalls deinen Bruder und weitere Bekannte ins Boot holen willst. Grundsätzlich eine gute Idee, aber was, wenn Ihr nicht mehr einer Meinung seid? Einer will verkaufen, der andere vermieten, der Dritte zwecks Eigengebrauchs selbst günstig darin wohnen oder einer will gar aussteigen und sein Geld zurück? Regelt diese Szenarien vorab vertraglich, ansonsten kanns Streit geben, was sehr unangenehm sein kann. Ich jedenfalls hätte keine Lust, mich mit meinen besten Freunden zu verkrachen, auch wenns um mehr als nur ein paar Franken geht.[/SIZE]

[SIZE=medium]Dies waren so einige meiner Gedanken, und es gäbe vermutlich noch mehr. Teilweise sicher auch etwas schwarzmalerisch, aber ich denke, durchaus einen Gedankengang wert. Natürlich sieht das Ganze in 10 Jahren, wenn dein Projekt realisiert werden soll, sicherlich wieder ganz anders aus.[/SIZE]

[SIZE=medium]Wenn du nun aber 10 Mio. erben würdest, dann finde ich, das Geld in Immobilien anzulegen, ist durchaus eine sinnvolle Idee.[/SIZE]

[SIZE=medium]Wenn ich Denkfehler in meinen Überlegungen habe, dann verbessert mich gerne. Auf alle Fälle viel Spass mit deinem Projekt und lass uns wissen, wies weiter geht.[/SIZE]

[SIZE=medium]Liebe Grüsse[/SIZE]

[SIZE=medium]scoutair[/SIZE]

 

[hoagascht]

Wir besitzen selber unzählige Immobilien, welche wir vermieten, aber nicht verkaufen (was man hat, das hat man halt ) - hab da auch viele Erfahrungen sammeln können.

Aber um die Welt jeten, das Leben geniessen, hmm, naja - da gäbe es unzähligere andere Dinge, die man machen könnte bzw. welche auch viel weniger Kopfweh bereiten, als Immobilien - speziell, wenn man diese selber auch noch errichten will.

Hab selber schon 3x gebaut bzw. verkauft - so einfach ist das Ganze nun auch wieder nicht.

Speziell wenn du nicht "vom Fach" bist, wirst du vieeeeel Leergeld bezahlen müssen.

Such dir was anderes zum Geld verdienen /emoticons/default_additional/139.gif

 

[pulsedriver]

Diesen Beruf nennt man Spekulant. Damit kann man reich werden - aber auch arm. Reich werden klappt meist ganz gut, solange es boomt. Wenn dann ein Preissutrz kommt, werden viele arm dabei. 

Man kann auch erstmal kleinere Brötchen backen. Indem man eine Wohnung kauft und vermietet. Wenn der Mietvertrag stimmt darf sie auch ruhig schon vermietet sein. Damit kann mal, wenn man die Objekte geschickt aussucht, bis zu 10% auf sein Eigenkapital pro Jahr machen (eventuelle Amortisationen eingerechnet, die mehren ja das eigene Kapital, im Gegensatz zu Zinsen und notwendigen Rücklagen). Bei relativ geringem Aufwand. Und man ist je nach Objekt mit 100'000 bis maximal 150'000 Eigenkapital dabei. Auch wenn man nicht auf 80% Belehnung geht.

Ganz risikolos ist das ganze aber auch nicht. Wenn die Zinsen steigen, wird zwar die Miete früher oder später auch rauf gehen dürfen, das aber nicht ganz ersetzen. Der Verdienst wird geringer. Und wenn man 80% belehnt, ist doch eine gewisse Gefahr da, dass die Bank mal was nachfordert, wenn die Preise sinken.

Trotzdem ist es hier mit vergleichsweise wenig Kapital möglich, auf nette Renditen zu kommen. Halt evtl die hochpreisigen Wohnungen in Zürich meiden. Eine Wohnung für 1.5 Millionen in ZH bringt nicht 3mal mehr Mietzins als eine für 500'000 weiter ausserhalb gelegen. Und solche Wohnungen müssen nicht im hintersten Bergdorf sein. Gibt im Mittelland genug solche Gegenden, sobald es nicht mehr Kanton ZH ist. Auch verkehrsgünstig gelegen. Wo man eine Wokung, die 500'000 gekostet hat, durchaus für  1800 bis 2000 + NK losbringt pro Monat, wenn sie nicht alt ist. 500'000 für 4 Zi, 100qm oder ein bisschen mehr, das ist nicht unrealistisch wenn man weiss wo suchen. Hab selber vor 2 Jahren noch solche gesehen, 420'000, Neubau. 35 bis 40 Autominuten von ZH weg - oder 35 Minuten Zug mit 1mal umsteigen ab ZH HB. Grade Neubau ist attraktiv, weil man einiges beieinflussen kann. Küche und Bad noch was aufpeppen, nochmal ein klein bisschen mehr reinstecken, schicken Kombisteamer statt Backofen (oder 2 Geräte), einen grösseren Herd als die üblichen 60cm, Induktion, eine etwas teurere Steinsorte als PK 1 oder 2, stufenlose Dusche mit 'ner Glaswand, statt 3-Stab Parkett Landhausdielen (auch das kostet nur 40 bis 50 Fr. mehr pro m2, da Verlegen gleich teuer) usw. Das macht am Ende vielleicht 20'000 mehr aus, die Wohnung geht aber viel einfacher weg. Wenn die dann 150 Fr. mehr kostet pro Monat als eine mit dem üblichen Mietstandard, wird sich immer einer finden, der nicht schon bei der Wohnung nach Mietstandard finanziell ächzen muss und dem es das wert ist, schöner zu wohnen.

 

[thomi77]

Ich sage nur eines: Lass bei den derzeitigen Immobilienpreisen die Finger davon. Du brauchst bei einem normalen MFH so um die 5.5% Rendite, um rauszukommen. Bei 70er-Jahre-Bauten oder älter mehr. Die Angebote derzeit liegen aber durchweg unter 5%

Es kann nicht jeder reich werden mit Immobilien. Auch das Modell mit teuren Eigentumswohnungen droht nächstens zu scheitern.

Ein ehemaliger Schulkollege hat mir vor einiger Zeit stolz erzählt, er habe sich für 800k eine ETW gekauft. Dann haben wir die Sache analysiert. Anhand Kaufpreis und Wertquote den Preis auf das gesamte MFH hochgerechnet, den Gebäudeversicherungswert abgezogen und dann auf einen Landwert von 2400.- gekommen in einer Gemeinde, in der gem. stat. Amt ZH ein m2 Bauland so um die 600-700 Franken kostet. Oder mit anderen Worten, er hat dem Bauträger einen 911er-Turbo als Gewinn finanziert.

 

[habaUgeot]

Lieber Thomi

... jaja, das ist ja genau das Ziel vom Marshal. Von einem Blöden den 911er finanziert kriegen.

Grüess, haba

 

[thomi77]

Lieber Thomi

... jaja, das ist ja genau das Ziel vom Marshal. Von einem Blöden den 911er finanziert kriegen.

Grüess, haba

Man kann das versuchen. Aber irgendwann sind alle Blöden abgezockt bzw. sind auf ihr ganzes Leben verschuldet für einen 0815-Reihenhüsli-Chüngelistall oder eine überteuerte Wohnung.

 

[beri]

Ich habe ähnliche Verhältnisse.

Besitzte ein Grundstück auf dem man gemäss einer Vorstudie zwei Mehrfamilienhäuser ä 9 Wohnungen (total also 18 Whg) bauen könnte.

Wohnungsmix 2x2.5, 4x3.5, 4x4.5 Whgs..

Lage: Zürcherunterland Bezirk Bülach

Zone: Kernzone

H veranschlagt oben für 15 Whgs  5.2Mio. Ist das realistisch, ich höre immer wieder Bauen sei exorbitant teuer.

Meine Fragen:

Was Kostet so ein Bau bzw. wie wertete Ihr meinen Fall?

Entspricht der Wohnungsmix den heutigen Ansprüchen?

Hat jemand da Erfahrung?

Vielen Dank!

beris