Mehrfamilienhaus bauen: Kosten, Erträge, Rendite - Erfahrungen

[beri]

Idealerweise überführst du das Grundstück vor Baubeginn in die AG. Kannst auch eine "beabsichtigte Sachübernahme" machen, damit du die 100k nicht einbringen musst.

Sofern die MFH langfristig bei dir bleiben sollen ist steuerlich sehr viel machbar. Die Bank ist in erster Linie Verkäufer und nichts weiter. Mein Motto ist schon lange: Vertraue nie einer Bank! 

bin bisher ganz gut gefahren damit.

Die ist sogar abgeschafft im Kt Zürich. Es gibt bloss eine Gebühr bei Handänderung. 

Betreffend den Banken musss/sollte man schon aufpassen, allerding hab die das Geld.

Was mich immer noch verunsichter ist die Überführung in eine AG. Bis dato raten alle davon ab speziell im Kt. Zürich - bringe absolut nichts. Vielleicht habe/hatte ich die falschen Ratgeber oder gibt es da evtl. nicht doch ein paar Stolpersteine die bei eine AG-Variante?

 

[k_jam]

Betreffend den Banken musss/sollte man schon aufpassen, allerding hab die das Geld.

Was mich immer noch verunsichter ist die Überführung in eine AG. Bis dato raten alle davon ab speziell im Kt. Zürich - bringe absolut nichts. Vielleicht habe/hatte ich die falschen Ratgeber oder gibt es da evtl. nicht doch ein paar Stolpersteine die bei eine AG-Variante?

Wie gesagt; sollten die Objekt langfristig im (Familien)-Besitz bleiben macht eine AG sicher Sinn. Kann auch gut erbrechtlich geteilt werden (z.B. bei 2 Kinder je 50% der Aktien). Diese müssen dann zusammen Sorge halten und wichtige Sachen wie z.B. Renovation etc. gemeinsam beschliessen.

 

[beri]

Kann da meinen Vorredern nur recht geben. Zentral für die Rendite ist langfristig, dass Du rasch eine Vollvermietung hinbekommst. D.h. es ist wie Urs geschrieben hat, essenziell, dass du nicht an den Marktbedürfnissen vorbei baust. Und zwar langfristig. Aktuell herscht eine Wohnungsnot, d.h. du kriegst fast alles bezahlbare rasch los. Aber dein Objekt sollte auch in 10 Jahren noch bei den Mietern gefragt sein. Thema Wohnungsmix, Positionierung (so günstig bauen wie möglich um möglichst tiefe Mieten zu verlangen oder eben anders rum, wie sieht da aktuell das Angebot aus in der Gemeinde). Umgebung etc.  Ein Beispiel: Bekannter hat 2 MFH a 6 Wohungen gebaut. Lage nicht so toll an der Strasse, Gemeinde mit sehr hoher Bautätigkeit und erhöhtem Leerstand. Er hat bewusst auf Qualtität gesetzt und extemst hochwertig gebaut und entsprechend sind dann auch die Mietzinszinsen für den Ort sehr hoch. War da bei Beginn sehr kritisch. Aber er konnte die Wohnungen alle rasch vermieten, weil in diesem Preissegment eben kein Angebot in der Gemeine vorhanden ist. 

Das Ganze läuft immer auf tiefe Mieten heraus, was ja relativ zu den heute extrem hohen Kosten kaum möglich ist. Was ist unter 'hochwertig' zu vertehen, Lift, Wasch-/Abwaschmaschine ist ja heute Standard? Was kostet da beispielsweise ein 3.5ZiWhg?

 

[beri]

Ich stimme dir bei, beri. Ich habe selbst nur meine selbstbewohnte Immobilie und so gesehen keine Erfahrung. Wenn du deine Investition oben mit einer Investition in Aktien vergleichst und von 5% Rendite ausgehst (hier gibt es massenhaft historische Zahlenreihen) dann brauchst du 2m Eigenkapital um 100k Rendite im Jahr zu erzielen. Die Volatilität ist wohl höher, dafür hast du beinahe Null Aufwand um ein Aktienportfolio zu bewirtschaften (Robo advisors zB). 
 

Bin da nicht so optimistisch:

Solche historischen Daten wurden mir damals von der Bank auch aufgezeigt. Das funktioniert aber nur, wenn man zum richtigen Zeitpunkt (=tief, Aktienwahl) einsteigt, was 99% nicht fertig bringen, auch die Banken nicht.

Hab da etwas Erfahrung mit:

Hab so ein Aktien-Portfolio mit den Bank'Experten' nach dem 2008er Crash angelegt, die von der Bank veranschlagten Renditen von min. 4.3% bis dato nie erreicht - max. 2%/J. Ich glaub sogar, dass ich damit noch Glück hatte, da ich/wir das Portfolio nach dem 2008er Crash startete. Alle die Vorher oder 1-2 Jahre später starteten, fahren meines Erachtes nur Verluste ein - davon spricht ja natürlich niemand. Diese Erfahrung zeigt mir, dass das mit dem "Mit Aktien verdient man Geld" nicht stimmt - jedenfalls für den Normalsterblichen nicht. N.B. Mit 5% Rendite  würde man bei heutiger Inflationrate >4% sowieso nichts mehr verdienen - oder max. ein Nullsummespiel - nichts verloren, nichts gewonnen. Mein Portfolie liegt natürlich zur Zeit (JTD) auch im Minus.

Es scheint daher, dass Immobilien auch mit 1% Rendite noch rentabler sind, das aber nur, weil man nur über Immobilien hohe Kredite (=Schulden) aufnehmen kann, mit denen man dann eigentlich über die Immobile spekuliert - Kredite oder Hypotheken sind daher für den Normalo die einzige Möglichkeit an Geld ran zu kommen - Hypothekten sind ja scheint's keine Schulden, hat ja jeder.

Mein Problem ist leider immer noch; Soll ich Bauen oder nicht oder einfach das vorhandene Bauland meinen den Erben übergeben bzw. auf bessere Zeite warten?

 

[muraxi9001]

Nun gut. Ich weiss nicht wie du investiert hast. Unten die Kennzahlen von drei bekannten Indices seit Dez 2008.

Nun kannst du gerne  noch Kosten abziehen und Wechselkurse berücksichtigen. Aber die Zahl wird höher als 2% pro Jahr sein (von dir genannt).

N.B. Mit 5% Rendite  würde man bei heutiger Inflationrate >4% sowieso nichts mehr verdienen - oder max. ein Nullsummespiel - nichts verloren, nichts gewonnen.

Also die Inflation wird ja nicht tiefer oder höher, ob man nun als Einzelperson in Aktien oder Immobilien investiert. So gesehen verstehe ich den Kommentar in diesem Zusammenhang nicht.

Die 4% Inflation, die du nennst, herrschen ja auch, wenn man in Immobilien investiert. 

 

[beri]

Nun gut. Ich weiss nicht wie du investiert hast. Unten die Kennzahlen von drei bekannten Indices seit Dez 2008.

Nun kannst du gerne  noch Kosten abziehen und Wechselkurse berücksichtigen. Aber die Zahl wird höher als 2% pro Jahr sein (von dir genannt).

Anhang anzeigen 55569

Also die Inflation wird ja nicht tiefer oder höher, ob man nun als Einzelperson in Aktien oder Immobilien investiert. So gesehen verstehe ich den Kommentar in diesem Zusammenhang nicht.

Die 4% Inflation, die du nennst, herrschen ja auch, wenn man in Immobilien investiert. 

Wenn Deine Annahmen richtig sind, dann haben fast alle, die ins Aktien/Index investierten mindesten 5% Rendit pro Jahr erwirtschaftet.

Das würde dann stimmen, wenn man zur Richtigen Zeit auf die richtigen Assets gesetzt hätte - nun, wer trifft diesen Zeitpunkt schon?

 

[Brasser]

Betreffend den Banken musss/sollte man schon aufpassen, allerding hab die das Geld.

Was mich immer noch verunsichter ist die Überführung in eine AG. Bis dato raten alle davon ab speziell im Kt. Zürich - bringe absolut nichts. Vielleicht habe/hatte ich die falschen Ratgeber oder gibt es da evtl. nicht doch ein paar Stolpersteine die bei eine AG-Variante?

Damit die gefährlich pauschalen Aussagen von k_jam etwas relativiert werden:
Es kommt nicht nur auf die Haltedauer an, sondern auch, in welchem Kanton die Liegenschaft zu stehen kommt. Unter anderem der Kt. ZH kennt bei der Grundstückgewinnsteuer das monistische System, während andere Kantone das dualistische System anwenden. In die Details gehen mag ich hier nicht, aber bei beiden Systemen werden Veräusserungsgewinne von Grundstücken des Privatvermögen besteuert, beim dualistischen System wird auch der Veräusserungsgewinn aus dem Geschäftsvermögen. 
Wenn Du die Liegenschaft in einer AG oder GmbH halten willst, hast Du kosten für Gründung und die jährliche Buchführung und Erstellung der Steuererklärung. Später auch für die Liquidation der Gesellschaft. 
Wenn Du eine beabsichtigte Sachübernahme anstelle einer Bargründung vornehmen willst, benötigst Du einen Revisionsexperten, der die Werthaltigkeit der Sache überprüft und testiert, was wiederum mit Kosten verbunden ist. 
Dann kommt es darauf an, ob Du die Liegenschaft tendenziell behalten oder doch nach einer gewissen Zeit veräussern willst. 

Falls auch Gewerbe darin sein soll, kommen MWST-Fragen hinzu. 
 
Wie gesagt, es gibt hier nicht einfach ein richtig oder falsch bezüglich Halten in einer jur. Person. Lass Dich von einem ausgewiesenen Experten (dipl. Treuhandexperten oder Steuerexperten) beraten. Der kostet auch was, aber unter dem Strich sparst Du mit dem für Dich richtigen Modell Kosten. 



 

 

[k_jam]

Damit die gefährlich pauschalen Aussagen von k_jam etwas relativiert werden:
Es kommt nicht nur auf die Haltedauer an, sondern auch, in welchem Kanton die Liegenschaft zu stehen kommt. Unter anderem der Kt. ZH kennt bei der Grundstückgewinnsteuer das monistische System, während andere Kantone das dualistische System anwenden. In die Details gehen mag ich hier nicht, aber bei beiden Systemen werden Veräusserungsgewinne von Grundstücken des Privatvermögen besteuert, beim dualistischen System wird auch der Veräusserungsgewinn aus dem Geschäftsvermögen. 
Wenn Du die Liegenschaft in einer AG oder GmbH halten willst, hast Du kosten für Gründung und die jährliche Buchführung und Erstellung der Steuererklärung. Später auch für die Liquidation der Gesellschaft. 
Wenn Du eine beabsichtigte Sachübernahme anstelle einer Bargründung vornehmen willst, benötigst Du einen Revisionsexperten, der die Werthaltigkeit der Sache überprüft und testiert, was wiederum mit Kosten verbunden ist. 
Dann kommt es darauf an, ob Du die Liegenschaft tendenziell behalten oder doch nach einer gewissen Zeit veräussern willst. 

Falls auch Gewerbe darin sein soll, kommen MWST-Fragen hinzu. 
 
Wie gesagt, es gibt hier nicht einfach ein richtig oder falsch bezüglich Halten in einer jur. Person. Lass Dich von einem ausgewiesenen Experten (dipl. Treuhandexperten oder Steuerexperten) beraten. Der kostet auch was, aber unter dem Strich sparst Du mit dem für Dich richtigen Modell Kosten. 



 

@Brasserich bin übrigensdipl. Treuhandexperte  

 

[Brasser]

@Brasserich bin übrigensdipl. Treuhandexperte  

Dann kannst Du ja meine Ausführungen umso besser nachvollziehen, inklusive dem Hinweis betreffend gefährlichen Pauschalisierungen in den Aussagen, Herr Kollege. 

 

[beri]

Wenn der Bruttoertrag (Mietzinseinnahmen) 500'000.-/J sind, was bleibt Ende Jahr cash übrig?

Das sollte etwa hinkommen. Je nach Standort kann die Bank auch einen tieferen Kapitalisierungssatz nehmen, was die Finanzierung dann wieder erhöht. Unser Objekt ist in der Luzerner Agglo. Kann mir vorstellen dass dein Objekt höher bewertet würde.

Ein paar Zahlen:  Nettomieten 280'000 - abzgl. Zins 40'000 - abzgl. Unterhalt/Verwaltung 30'000 - abzgl. Amortisation 60'000 = ca. CHF 150'000. Die Hypo konnten wir noch mit 0.84% abschliessen zum Glück.

Hast du die Mieten von Parkplätzen auch berücksichtigt? wir konnten z.B. für die Finanzierung sogar die Einspeisevergütung der PV-Anlage angeben (konnten so nochmals CHF 150'000 höher finanzieren).

Gruss

Das sollte etwa hinkommen. Je nach Standort kann die Bank auch einen tieferen Kapitalisierungssatz nehmen, was die Finanzierung dann wieder erhöht. Unser Objekt ist in der Luzerner Agglo. Kann mir vorstellen dass dein Objekt höher bewertet würde.

Ein paar Zahlen:  Nettomieten 280'000 - abzgl. Zins 40'000 - abzgl. Unterhalt/Verwaltung 30'000 - abzgl. Amortisation 60'000 = ca. CHF 150'000. Die Hypo konnten wir noch mit 0.84% abschliessen zum Glück.

Hast du die Mieten von Parkplätzen auch berücksichtigt? wir konnten z.B. für die Finanzierung sogar die Einspeisevergütung der PV-Anlage angeben (konnten so nochmals CHF 150'000 höher finanzieren).

Gruss

Danke!

Wenn der Ertrag (Mieteinnahmen) z.B. 500'000.-/J sind, wieviel Cash bleibt Ende Jahr übrig? Wie hoch sind die Steuern, bzw. was muss ich Versteuern und was nicht?

Danke Gruss