Unsere Ausgangslage - eure Einschätzung

[roemer]

Hallo allerseits,

ich habe mich zur Anmeldung im Forum entschieden, nachdem ich gelegentlich als stiller Leser unterschiedliche Beiträge gelesen habe. Ich möchte hiermit einmal unsere Situation schildern und hoffe, dass ihr mit eurem breiten Fachwissen und vielseitigen Erfahrungswerten weiterhelfen könnt.

Wenn ich in der Wir-Form schreibe, dann ist damit eine 4-Köpfige Familie gemeint. Die Kinder sind noch im Vorschulalter, die restlichen 30 Lenze älter. Wir sind derzeit in einer 4-Zimmer Mietwohnung im Zürcher Oberland zu Hause. In diesem Gebiet werden wir auch bleiben, die als Wohnort in Frage kommenden Gemeinden können wir an einer Hand abzählen. Da gehen wir keine Kompromisse ein, bleiben sonst eher in der/einer Mietwohnung.

Seit einigen Jahren verfolgen wir fast täglich die Immobilienangebote. Als Kaufobjekt kommt für uns praktisch alles vor, solange der Eindruck und das Bauchgefühl stimmt. Bevorzugt eine EG Eigentumswohnung mit etwas Umschwung, aber auch ein kleines Häuschen wäre gut. Drei Schlafzimmer sind das Minimum, ein zusätzliches separates Büro/Puffzimmer wäre besser. Nur sind zumindest bei uns die finanziellen Mittel beschränkt, was die Sache tricky macht. Die letzten Jahre haben wir diverse Objekte angeschaut, lediglich ein paar wenige kamen dann auch wirklich in Frage für uns. Bei denen scheiterte es dann meistens daran, dass jemand mehr Kohle zu zahlen bereit war. Ja, vielleicht sind unsere Ansprüche im Verhältnis zu den vorhandenen Mitteln zu hoch. Wir arbeiten daran, allerdings steigen die Preise gefühlt mindestens im selben Tempo... Vermutlich sind ganz viele andere Familien in dieser Ausgangslage, zumindest ist das Interesse an neu inserierten Objekten jeweils riesig. Gerade aktuell war ein DEFH aus 1980 über das Wochenende drin, wo sich über 100 andere Interessenten gemeldet hatten. Die Makler sind jetzt also beschäftigt...

Nun, ich bin kein Baufachmann und es fehlt das handwerkliche Geschick, um grössere Sanierungen oder Reparaturen ausführen zu können. Deshalb erhoffe ich mir hier ein paar grobe Angaben zu erhalten, was ein älteres Kaufobjekt an Folgekosten mit sich bringt.

Bei einer Eigentumswohnung hatten wir einen Schreiner dabei, welcher über den Daumen die folgenden Kosten nannte:

neue Küche, zwei kleinere Badezimmer erneuern, komplett neuer Boden, Wände/Decken streichen plus ein bisschen Kleinkram kommt auf 100kChf. Das ist so unser Richtwert, den wir fast immer noch dazurechnen. Im aktuellen Fall mit dem DEFH kommen weitere Arbeiten dazu, denn fast alles stammt aus dem Erstellungsjahr 1980. Dazu würde folgendes zählen: neue Fenster, Storen, Türen, Elektrik (komplett?), Wasserleitungen(?), neuer Boiler. Geheizt wird derzeit mit Gas. Das Dachgeschoss (ca 65m2) liese sich ausbauen, gemäss Aussage für 40kChf (inkl. Treppe, Isolation, Boden, Strom). Ist das realistisch? In die Zukunft gedacht kommt wohl mal eine  Dachsanierung, dann mit neu zu erstellenden Dachfenster für mehr Licht. Idealerweise wohl mit Photovoltaik. Mit was müsste man rechnen?

Gemäss Maklerin ist für 280kChf innen alles komplett saniert. Was meint ihr dazu? Was würdet ihr rechnen?

Erstmal geht es mir um die Abschätzung der Folgekosten oder anders rum, die Limite für den Kaufpreis, den wir uns mit Sanierung/Ausbau leisten können.

Ich danke im Voraus für eure Inputs. 

Grüsse,

Roemer

 

[Pfälzer]

Hallo allerseits,

ich habe mich zur Anmeldung im Forum entschieden, nachdem ich gelegentlich als stiller Leser unterschiedliche Beiträge gelesen habe

Hallo Roemer, das war grundsätzlich schon eine gute Überlegung

Pauschale, verwertbare Zahlen für Renovierungen wirst Du so vermutlich nicht bekommen können. Im Prinzip ist das ja abhängig von den jeweiligen Objekten und den Wünschen der Käuferschaft.

Bauliche Veränderungen bei einer ETW sind meist nur in sehr kleinem Umfang möglich, auch noch Abhängig davon, was die Eigentümerverwaltung zu lässt oder duldet. Eine Frage wäre auch der vorhandene, oder noch einzubringende Anteil in den Rücklagen- bzw. Erneuerungsfond.... da können ungeahnt noch hohe Summen auftauchen.

Bei einem EFH (oder Reihenhaus/einer Doppelhaushälfte) sind bauliche Änderungen meist einfacher umsetzbar.

Ich hatte in den letzten Jahren schon einige Käuferschaften bei Besichtigungen solcher Objekte begleitet. Es wurde dabei, bzw. davor auch darüber gesprochen, was sie denn an  dem Objekt noch ändern, anders aufteilen möchten? Da ja im Exposé auch die Grundrisse beiliegen, ist ja bereits ersichtlich was nicht gewünscht wäre, wo mehr offene Flächen gewünscht wäre.... u.s.w.

Mit dem Wissen darüber, lässt sich eine genauere Abschätzung erzielen. Einmal über die Machbarkeit und auf der anderen Seite über die vermutlichen Kosten.

Abgesehen von der derzeitigen Beschaffenheit der Räumlichkeiten, den Belägen oder Einbauten ist es natürlich auch wichtig (weil ggf. auch Kostenintensiv) wie es um die eigentliche Bausubstanz steht!

Dachstuhl, Gebälk, Keller.... Risse.... lose Putzflächen...feuchte Stellen... u.s.w.  In aller Regel weisen die Makler nicht auf derartige Probleme hin. lassen sie ggf. vorher nochmals frisch überstreichen.

Getoppt wird dies dann öfters noch durch die späteren Bieterrunden, mit Preisen weit jenseits des ursprünglich eingestellen Wunschpreis. Wenn dann auch noch bauliche Mängel am Objekt vorliegen, die nicht erkannt wurden, ist man nach Zuschlag (wenn man das Glück hatte) über dem machbaren Budget.

In der Ruhe liegt ja bekanntlich die Kraft.... in diesem Sinne viel Erfolg.

 

[Urs Tischhauser]

Hallo Roemer

Hast Du ein Haus in Oetwil am See angeschaut? Das ist das Einzige, welche mir mit einer Maklerin bekannt ist....

Derzeit steigen in der Region Zürcher Oberland die Preise ziemlich rasch. Es kommt halt auch sehr wenig auf den Markt, was die Preise nach oben drückt, da die Nachfrage deutlich über dem Angebot liegt. Für ein EFH in Männedorf in der über "CHF 2 Mio. Klasse" hatte ich innert Wochenfrist 75 Anfragen. In Hinwil bauen wir ein DEFH. Heute muss ich sagen, dass die beiden Bauherren vor einem knappen Jahr mit dem Landerwerb bereits ein Schnäppchen gemacht haben....

Wie Pfälzer jedoch richtig schreibt, ist eine pauschale Aussage wenig bis nichts wert und hilft Dir nicht weiter.

Gruss

Urs Tischhauser

 

[roemer]

Guten Abend

Danke Pfälzer für dein Statement. Wir denken sowohl Haus wie auch Stockwerkeigentum hat seine Vor- und Nachteile. Jetzt mit Kindern wäre ein Haus  mit Platz toll, auf der anderen Seite hat es dann evt. weniger Nachbarskinder zum spielen. Oft sind in den bezalbaren Häuser rundherum auch noch das ältere Semester daheim und der Generationenwechsel startet erst langsam. Anderseits ist eine ETW weniger Arbeitsintensiv usw. So gesehen gibt es die Eierlegende Wollmilchsau eben auch nicht wirklich. 

Wir habens in der Mietwohnung jetzt auch widef nicht soo schlecht, dass wir um jeden Preis raus wollen. Aber man braucht auf der Suche schon viel Geduld und Nerven.

Urs, nein das angesprochene DEFH ist nicht in Oetwil. Ich weiss nicht ob ich öffentlich genauere Angaben machen soll (gerne per PN, auch Verkaufsdoku usw.), das interesse war ja riesig und die (Internet-)Welt ist manchmal klein... So darf ich sagen, vor ca. 20 Jahren bei dir eine Schnupperlehre absolviert zu haben. Leider war in meinem Abschlussjahr keine Lehrstelle offen ;-) Dein Projekt in Hinwil tönt nach Lochacker..?

Unterdessen haben wir noch von der Maklerin eine Kostenschätzung eines lokalen Architekten über die anstehenden Sanierungen erhalten. Was mich eben stutzig macht sind hauptsächlich 40kChf für den Dachausbau, wohingegen eine neue Küche mit 45kChf aufgeführt wird. Das ist für mich als Laie nicht ganz verständlich. Wär schön wenns stimmt...

Was ausgenommen ist wurde auch angegeben: "Elektrischen und Haustechnischen 
Installationen". Was zählt da dazu? Elektroverteilung ist aber aufgelistet mit 20kChf... Ich bin verwirrt.

Noch ein Punkt: Im Wohnzimmer gibts ein Cheminee. Da wir keine Zeusler sind und eigentlich kein Feuer machen wollen im Innern wäre das was für den Abriss. Was macht man mit dem Kamin in dem Falle? Im Zimmer oberhalb würde eine Ecke von ca 40x40cm frei, im auszubauenden Dachgeschoss wäre der Raumgewinn klein wegen der Dachschräge. Aber drin lassen macht doch auch keinen Sinn, auch der Kamin auf dem Dach. Was kostet so ein Rückbau grob? Löcher in Decken und Dach schliessen plus Abbruch?

Danke und Grüsse

Roemer

 

[Urs Tischhauser]

Urs, nein das angesprochene DEFH ist nicht in Oetwil. Ich weiss nicht ob ich öffentlich genauere Angaben machen soll (gerne per PN, auch Verkaufsdoku usw.), das interesse war ja riesig und die (Internet-)Welt ist manchmal klein... So darf ich sagen, vor ca. 20 Jahren bei dir eine Schnupperlehre absolviert zu haben. Leider war in meinem Abschlussjahr keine Lehrstelle offen ;-) Dein Projekt in Hinwil tönt nach Lochacker..?

Lieber Roemer

Bin ich wirklich schon so alt?!.... Nein, Spass beiseite. Es haben tatsächlich seit 1990 schon mehr als 10 Jugendliche erfolgreich die Lehre bei mir absolviert. Sag nur, Du kennst eine der beiden Bauherrschaften im Lochacker?.... Die Welt ist schon sehr klein.

Ja, man sollte nie schlafende Hunde wecken. Darum sicher nicht alles öffentlich machen. Schicke mir, wenn Du willst die Unterlagen per PN. Ich werde diese niemandem sonst zugänglich machen. Dann kann ich Dir vielleicht einen Rat geben, welcher kompetent ist.

Herzlicher Gruss vom See ins Obeland, Urs

 

[roemer]

Bin ich wirklich schon so alt?!....

Sag nur, Du kennst eine der beiden Bauherrschaften im Lochacker?

Das geht nicht nur dir so,die Zeit vergeht schnell! 2000 fing ich die Lehre an, es muss also noch länger her sein.

Die Bauherren kenn ich nicht persönlich, aber die ausgeschriebenen Immobilien vom Dorf der letzten Zeit.

Das Angebot der PN nehme ich gerne an.