Aktuell offerierte Zinssätze Festhypotheken
- Ersteller sunseeker
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Ohne Aufpreis verstehe ich das richtig?
Wie wird dieses Geschäft bei der Raiffeisen genannt?
Terminhypo und Forwardhypo wäre ja mit Aufpreis richtig?
Wie wird dieses Geschäft bei der Raiffeisen genannt?
Terminhypo und Forwardhypo wäre ja mit Aufpreis richtig?
Ja, ohne Aufpreis.Weiss nicht wie es genannt wird. Ich habe einfach gefragt, ob wir die Hypo nicht leer laufen lassen können. Das heisst der Zinssatz wird fixiert, die Laufzeit beginnt und ich bezahle erst wenn ich die Hypo auch belaste, was in ca. 3/4 bis einem Jahr der Fall sein wird.
@ Daniel_Gygax
Ich stehe zur Zeit vor der gleichen Situation. Bezug ist Herbst / Winter 2010. Die offerierten Zisnsätze von der ZKB für eine Hypo ab Herbst / Winter 2010 sind doch höher als die aktuellen Zinssätze.
Mein Berater hat mir nichts davon gesagt, dass ich die Hypo leer laufen lassen kann. Hast Du Dich inzwischen bei Deinem Berater schlau gemacht?
Ich stehe zur Zeit vor der gleichen Situation. Bezug ist Herbst / Winter 2010. Die offerierten Zisnsätze von der ZKB für eine Hypo ab Herbst / Winter 2010 sind doch höher als die aktuellen Zinssätze.
Mein Berater hat mir nichts davon gesagt, dass ich die Hypo leer laufen lassen kann. Hast Du Dich inzwischen bei Deinem Berater schlau gemacht?
Ja habe mich informiert und diese Antwort erhalten, hier ein Teil davon:
"Nein, ich habe dich schon richtig verstanden. Bei der ZKB läuft das einfach so: Du schliesst heute per z.B. Jan. 2011
eine 10-jährige Hypothek ab, bezahlst per heute noch keinen Zins. Du benötigst dann die Hypothek aber dann bereits am 30.12.2010, somit
fängt diese ab dann an zu laufen und läuft dann bis 30.12.2020, für diese Zeit bezahlst du dann Zins.
Heute eine Hypothek abzuschliessen und diese leer laufen zu lassen geht nicht. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass dies bei einer anderen Bank so funktioniert."
Muss die Beraterin jetzt nochmals darauf ansprechen, da ich vorhin noch keine Bestätigung hatte, das bei anderen Banken so etwas geht. Jetzt wurde es ja im Forum bestätigt das z.B. die Raiffeisen ein solches Modell anbietet.
"Nein, ich habe dich schon richtig verstanden. Bei der ZKB läuft das einfach so: Du schliesst heute per z.B. Jan. 2011
eine 10-jährige Hypothek ab, bezahlst per heute noch keinen Zins. Du benötigst dann die Hypothek aber dann bereits am 30.12.2010, somit
fängt diese ab dann an zu laufen und läuft dann bis 30.12.2020, für diese Zeit bezahlst du dann Zins.
Heute eine Hypothek abzuschliessen und diese leer laufen zu lassen geht nicht. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass dies bei einer anderen Bank so funktioniert."
Muss die Beraterin jetzt nochmals darauf ansprechen, da ich vorhin noch keine Bestätigung hatte, das bei anderen Banken so etwas geht. Jetzt wurde es ja im Forum bestätigt das z.B. die Raiffeisen ein solches Modell anbietet.
Ich habe das von der Raiffeisen auch hier im Forum erfahren weiter oben von e-haus.
Bezüglich Hypo wenn du heute eine 10 J. Hypo abschliesst zu sagen wir mal 3.400% und diese ein Jahr leer laufen lässt, dan hast du danach nur noch eine 9 J. Hypo zu 3.400%. Das ist von mir aus gesehen der einzige Nachteil.
Aber wenn man heute von den tiefen Zinsen profitieren will ist es sicher gut, keiner was was eine 10 J. Hypo in einem Jahr kosten wird.
Greez Roger
Bezüglich Hypo wenn du heute eine 10 J. Hypo abschliesst zu sagen wir mal 3.400% und diese ein Jahr leer laufen lässt, dan hast du danach nur noch eine 9 J. Hypo zu 3.400%. Das ist von mir aus gesehen der einzige Nachteil.
Aber wenn man heute von den tiefen Zinsen profitieren will ist es sicher gut, keiner was was eine 10 J. Hypo in einem Jahr kosten wird.
Greez Roger
Wir hatten letztes Jahr im April unsere Festhypotheken (Tranche ? 5 Jahre und 10 Jahre) festgemacht. Mit unserem GU vereinbarten wir Zahlungen nach Baufortschritt. Als dann unser Eigenkapital nicht mehr reichte (Anfang Juli), begann die Hypothek zu laufen (jedoch nur für den effektiv zu diesem Zeitpunkt geleisteten Betrag des Hypothekargebers).
Die volle Höhe der Hypothek wurde erst im Oktober dieses Jahres erreicht, bei der letzten Ratenzahlung an unseren GU. Somit ist unsere Hypothek auch eine Weile (halb-)leer gelaufen.
Möglich machte dies die Helvetia Versicherung.
Die volle Höhe der Hypothek wurde erst im Oktober dieses Jahres erreicht, bei der letzten Ratenzahlung an unseren GU. Somit ist unsere Hypothek auch eine Weile (halb-)leer gelaufen.
Möglich machte dies die Helvetia Versicherung.
@Dabadee
Genau so funktioniert ein Baukredit. Deshalb haben wir uns für einen Baukredit entschieden, da der Zinssatz zudem noch tiefer war. Das alles war aber 2007.
Momentan bietet unsere Raiffeisenbank (dank Jubiläum) den Baukredit zu einem Zinssatz von 1% (inkl. allem) an!
Genau so funktioniert ein Baukredit. Deshalb haben wir uns für einen Baukredit entschieden, da der Zinssatz zudem noch tiefer war. Das alles war aber 2007.
Momentan bietet unsere Raiffeisenbank (dank Jubiläum) den Baukredit zu einem Zinssatz von 1% (inkl. allem) an!
Das ist sicher ein tolles Angebot und sehr günstig!
Da die Helvetia keine Baukredite vergibt (so viel ich weiss dürfen dies die Versicherungen generell nicht), mussten wir wie oben beschrieben vorgehen. Weil nur der effektive Hypothekarbetrag verzinst wird und unser GU die Rechnungen jeweils sehr spät geschickt hat, fielen die Kosten während der Bauzeit relativ gering aus.
Falls ein Baukredit mit guten Konditionen möglich ist, wäre ein solcher wohl vorzuziehen. Zu beachten ist höchstens noch, ob die Zinsen für den Baukredit bzw. die Hypothek bei den Steuern abgezogen werden können oder nicht (kantonal unterschiedliche Regelungen).
hallo zusammen, bin seit heute neu in diesem forum. sehr interessant & aufschlussreich,was ich bisher lesen konnte.
im 03/2010 voraussichtlich ist bei mir baubeginn. habe mich bis jetzt weder für ein kreditmodell noch für ein kreditinstitut entschieden.
wo/wie habe ich zZ die besten konditionen?
besten dank zum voraus für alle rückmeldungen!!!
repi
im 03/2010 voraussichtlich ist bei mir baubeginn. habe mich bis jetzt weder für ein kreditmodell noch für ein kreditinstitut entschieden.
wo/wie habe ich zZ die besten konditionen?
besten dank zum voraus für alle rückmeldungen!!!
repi
Immer eine gute Uebersicht bietet diese Seite:
hypomarkt.ch - alles über meine Hypothek
Hypotheken Vergleich: Hypothek 5 Jahre fest per 27.10.2009 - hypomarkt.ch
Aber diese Zinsen sind nur Richtwerte und "Aktionen" etc. sind nicht berücksichtigt (BKB-Welcome Hypo, Raiffeisen Start-Hypo etc.)
Dies dann individuell nachfragen und 3-4 Offerten einholen...!
hypomarkt.ch - alles über meine Hypothek
Hypotheken Vergleich: Hypothek 5 Jahre fest per 27.10.2009 - hypomarkt.ch
Aber diese Zinsen sind nur Richtwerte und "Aktionen" etc. sind nicht berücksichtigt (BKB-Welcome Hypo, Raiffeisen Start-Hypo etc.)
Dies dann individuell nachfragen und 3-4 Offerten einholen...!
Würde es sich aktuell nicht lohnen eine Liborhypo für z.B. 2-6 Jahre abzuschliessen? Sind die Zinssätze gleich, egal ob 2 oder 6 Jahre?
Auf der Hompage der ZKB finde ich keine einzelnen Zinsätze.
Über die letzten 10 Jahre wäre es die günstigste Möglichkeit gewesen eine Hypo zu finazieren so viel ich weiss.
Höchstand war mal so ca. 3.5 Prozent habe aber leider keine Chartansicht länger als 10 Jahre gefunden.
Bei uns ist es so das wir eine Hypo über ca. 410000.- abschliessen wollen, nur welches Modell ist uns noch nicht klar.
Was sicher ist wir werden die Hypo in 2 Tranchen a 200000.- und 210000.- abschliessen.
Beginn der Laufzeit wird ca. Herbst 2010 sein.
Greez Roger
Auf der Hompage der ZKB finde ich keine einzelnen Zinsätze.
Über die letzten 10 Jahre wäre es die günstigste Möglichkeit gewesen eine Hypo zu finazieren so viel ich weiss.
Höchstand war mal so ca. 3.5 Prozent habe aber leider keine Chartansicht länger als 10 Jahre gefunden.
Bei uns ist es so das wir eine Hypo über ca. 410000.- abschliessen wollen, nur welches Modell ist uns noch nicht klar.
Was sicher ist wir werden die Hypo in 2 Tranchen a 200000.- und 210000.- abschliessen.
Beginn der Laufzeit wird ca. Herbst 2010 sein.
Greez Roger
Wir haben folgendermassen abgeschlossen:
1/3 Libor: zurzeit 1% inkl. Marge (3 Mt.)
1/5 10-jährig zu 3.05 %
1/5 8-jährig zu 2.8 %
1/5 5-jährig (Starthypo kombiniert mit Minergie: ca. 1.65 %)
Rest: variabel zu 2.5% (Amortisation)
Die Strategie hängt prinzipiell von deinem (eurem) Einkommen ab. Wenn dieses sehr gut ist und du Reserven (Wertschriften, Gold, Cash) anlegen kannst, würde ich vollständig in Libor finanzieren.
In unserem Fall ist das Einkommen überdurchschnittlich, jedoch nicht genügend hoch, dass wir Libor-Peaks (bis 6 %) über einige Monate problemlos tragen könnten. Im Moment habe ich mir den Libor mit einem Cap billig auf 3.5 % absichern können, in kommenden Phasen wird die Versicherung natürlich teurer werden.
Meine Festhypotheken sind als Puffer für einen möglichen extremen Libor-Anstieg gedacht, die Wahrscheinlichkeit besteht in nächster Zukunft allemal.
Grundsätzlich ist jedoch nichts einzuwenden, einen grossen Teil der Hypothek mit Libor abzuschliessen.
Gruss, Mäge
1/3 Libor: zurzeit 1% inkl. Marge (3 Mt.)
1/5 10-jährig zu 3.05 %
1/5 8-jährig zu 2.8 %
1/5 5-jährig (Starthypo kombiniert mit Minergie: ca. 1.65 %)
Rest: variabel zu 2.5% (Amortisation)
Die Strategie hängt prinzipiell von deinem (eurem) Einkommen ab. Wenn dieses sehr gut ist und du Reserven (Wertschriften, Gold, Cash) anlegen kannst, würde ich vollständig in Libor finanzieren.
In unserem Fall ist das Einkommen überdurchschnittlich, jedoch nicht genügend hoch, dass wir Libor-Peaks (bis 6 %) über einige Monate problemlos tragen könnten. Im Moment habe ich mir den Libor mit einem Cap billig auf 3.5 % absichern können, in kommenden Phasen wird die Versicherung natürlich teurer werden.
Meine Festhypotheken sind als Puffer für einen möglichen extremen Libor-Anstieg gedacht, die Wahrscheinlichkeit besteht in nächster Zukunft allemal.
Grundsätzlich ist jedoch nichts einzuwenden, einen grossen Teil der Hypothek mit Libor abzuschliessen.
Gruss, Mäge
Eine Liborhypo bassiert auf dem Libor-Zinssatz (London Interbank Offered Rate), was der Zinssatz ist, welcher zwischen den Banken vergeben wird.
Eine Liborhypo wird alle 3 Monate neu nach diesem aktuellen Zinssatz angeglichen, somit arbeitet man 2 (oder z.B. 6 Jahre) nach diesem Zinssatz (man bezahlt der Bank natürlich einen Zuschlag zum Libor von rund 1% = Verdienst). Zur Zeit ist dieser sehr interessant, er kann aber sehr schnell auch nach oben schnellen und dann wird eine solche Hypo plötzlich teuer, man kann dann zwar innerhalb von 3 Monaten auf eine "Normale"-Hypo wechseln, dann aber ist das Zinsniveau bei den Festhypo sicher nicht mehr so interessant.
Ich habe aber mal eine Statistik (Sonntagszeitung) gesehen, welche langfristig den Kursverlauf Libor vs. Fest verglichen hatte und man dann eigentlich immer noch günstiger lief. Aber die Statistik berücksichtete nicht den (Glücks)-Fall, dass immer zum optimalen Zeitpunkt eine Fest-Hypo abgeschlossen hatte.
Gemäss Aussage meiner Bank geht man davon aus, dass die Zinsen wieder ansteigen werden (denn der Libor liegt zur Zeit deutlich unter 1%), weil der maximale Tiefpunkt mehr oder weniger erreicht ist.
Der Trend geht scheinbar zu einer Zinserhöhung von rund 1% in den nächsten 12 Monaten, bei den Fest-Hypos. Der Libor kann in dieser Zeit schnell um 2% steigen.
Ich gehe die Strategie, dass ich 3 verschiedene Tranchen (je 1/3) abschliesse (10 Jahre, 5-7 Jahre und 1-3 Jahre), die 10-Jährige ist natürlich die teuerste, die 1-3 Jahre die günstigste.
Falls nun die Zinsen ansteigen (wahrscheinlich), dann werde ich in ~3 Jahren eine relativ teure Hypo abschliessen müssen, was aber noch verkraftbar sein wird, steigen die Zinsen weiter, dann muss ich ~6 Jahre eine noch teurere Hypo abschliessen und kann dann hoffen, dass bis in 10 Jahren die Zinsen wieder sinken.
Bleiben die Zinsen tief, dann kann ich ~3 Jahren vielleicht noch was langfristiges abschliessen, oder weiterhin eine kurze Laufzeit wählen.
Nachteil bei den unterschiedlichen Laufzeiten ist allerdings, dann man die Bank nicht mehr so einfach wechseln kann.
Gruss Baukater
Wieviel kostet den ein Zins Cap bei z.B. 3.5% und dieses Cap kann ich nicht für die nächsten z.B. 4 Jahre abschliessen?
Auch wenn der Libor um 2% steigen würde und die Festhypo 1% bin ich immer noch deutlich billiger mit dem Libor.
Kennt jemand die Entwicklung des Libor der letzten 30 Jahre?
Ich habe nur Charts bis max. 10 Jahre dort war der Höchstand im 2001 ca. 3.5% plus 1% Aufschlag für den Verdienst der Bank wäre 4.5%.
ZKB Finanzinformationen
Schön zusehen auf dem Chart die Technologie Blase Dotcom im 2001 und die Finanzkrise im 2007/08.
Durchschnittlich ist man die letzten 10 Jahre sicherlich am günstigsten gefahren mit einer Libor Hypo, bin aber auch klar dafür das die Hypo gesplittet wird und ein Teil in einer Festhypo angelegt wird.
Greez
Auch wenn der Libor um 2% steigen würde und die Festhypo 1% bin ich immer noch deutlich billiger mit dem Libor.
Kennt jemand die Entwicklung des Libor der letzten 30 Jahre?
Ich habe nur Charts bis max. 10 Jahre dort war der Höchstand im 2001 ca. 3.5% plus 1% Aufschlag für den Verdienst der Bank wäre 4.5%.
ZKB Finanzinformationen
Schön zusehen auf dem Chart die Technologie Blase Dotcom im 2001 und die Finanzkrise im 2007/08.
Durchschnittlich ist man die letzten 10 Jahre sicherlich am günstigsten gefahren mit einer Libor Hypo, bin aber auch klar dafür das die Hypo gesplittet wird und ein Teil in einer Festhypo angelegt wird.
Greez
Geht man Deinem Link nach, dann zeigt sich, dass der Libor in den frühen 90er Jahren bei rund 6.25% lag.
Der von mir erwähnte Aufschlag der Bank (Verdienst) muss nicht unbedingt nur 1% betragen!
Liest man ein Beispielangebot (UBS), so zeigt sich folgendes Bild:
1 Jahr Fest: 1.9%, Libor 1.55% 3 Monate, Unterschied also 0.35% (aber der Libor kann in diesem Jahr 4 mal steigen!)
10 Jahre Fest: 3.53%
(alles "Bruttopreise", ohne Rabatte)
Die CAP werden wie Optionen an der Börse gehandelt, die Laufzeit hängt vom Herausgeber ab, d.h. diese muss nicht gleich lang sein, wie die gewünschte Hypo, ebenso der sog. Strike-Preis.
Ein CAP für 3.5% mit Ende im 2013 kostet zZt. 52.00 Fr. für jeweils 10'000.- Absicherung (der Preis war in den letzen 52 Wochen aber schon mal bei 286.-Fr.). Wichtig ist, die 3.5% beziehen sich auf den Libor und nicht auf die Hypothek, der Libor liegt zur Zeit bei 0.35%.
Kommt der Libor bis 2013 nie über 3.5% dann ist am Ende der Laufzeit das Papier "wertlos".
Nehmen wir also mal an: 500'000.- Schulden via Libor bis Ende 2013 => 3 Jahre
CAP: 2'600.- (50 Stk. aktueller Kaufpreis)
Optimaler Verlauf (unverändert Tief): 25'850.- Zinsen (inkl. CAP) in 3 Jahren
Pessimister Verlauf (linearer Anstieg auf über 3.5%): 48'575.- Zinsen (inkl. CAP) in 3 Jahren
Festhypo 3 Jahre: 34'350.- Zinsen in 3 Jahre.
Also liegt die Festhypo irgendwo dazwischen.
Wenn man es sich (wie andere auch schon beschrieben haben) leisten kann, eine Zinsbelastungen (pro Monat) zwischen 645.- bis zu 1'958.- locker zu verkraften (maximaler Libor), dann ist dies OK, wenn man aber genau 954.- (Festhypo) im Budget hat, dann schläft man mit Fest-Hypo besser.
Gerade der Unterschied zwischen 645 und 1'958, zeigt, dass man "plötzlich" 3 mal mehr bezahlen könnte.
(und für alle Mathematiker und Bänker: die obigen Rechnungen sind nur überschlagsmässige Rechnungen, ohne dass ich alle Details berücksichtige. Man möge mir das verzeihen!)
Hier noch im Vergleich die Zinsen der CS, der Link ist immer gültig, die Sätze werden tagaktuell angepasst:
Hypothekarzinssätze Credit Suisse
Spielraum nach unten ist Verhandlungs- bzw. Risiko-/Tragbarkeits-Sache und durchaus vorhanden.
Hypothekarzinssätze Credit Suisse
Spielraum nach unten ist Verhandlungs- bzw. Risiko-/Tragbarkeits-Sache und durchaus vorhanden.
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