Zahlungsplan, Bankgarantie, Totalunternehmer

[Teig]

mit der bank habe ich heute noch nicht gesprochen. das mit dem schreiben hat mir die bank vor ca. 7 wochen gesagt und gestern auch der gu (schreiben ohne ev. bankgarantie).

ich werde am montag nochmals mit der bank telefonieren und ev. auch mit dem gu.

reicht eine bankgarantie auch wenn der zahlungsplan so schlecht ist?

 

[Jaycee]

Hallo Teig, gerne möchte ich an dieser Stelle ein Zitat anbringen, das man den Dakota-Indianern zuschreibt:

"Wenn Du merkst, dass Du ein totes Pferd reitest, steig ab."

Auch wir dachten mal, bei einem GU mit schlechtem Zahlungsplan könne man noch herumoptimieren. Es blieb halt ein schlechter Zahlungsplan und demzufolge ein grosses Risiko für uns. Und deshalb wir sind "abgestiegen" und haben (dank dem Forum) gesehen, dass es GU's mit wesentlich besseren Zahlungsplänen eben auch gibt.

 

[Moudi]

Hallo zusammen

der Zahlungsplan war mit ein Grund, warum wir mit Schwörer bauen.

Wir haben zuerst das Land gekauft.

Nach Baueingabe hat der Architekt sein Honorar für die erbrachte leistung erhalten.

Nach Erhalt der Baugehemigung 5% Anzahlung an Schwörer.

Nach (mängelfreier) Lieferung des Kellers werden wir diesen bezahlen.

10 Tage nach Fertigstellung und Schlüsselübergabe wird das Haus bezahlt !

Unser Risiko war somit 5% des Hauspreises (ohne Gegenwert). Das ist für mich Vertretbar.

20% oder gar 50% bezahlen, bevor überhaupt auch nur irghendein Gegenwert vorhanden ist, grenzt für mich an absoluten Leichtsinn /emoticons/default_eek.png

Gruss moudi

PS: Als GU würde ich es ganauso machen, solange es Bauherren gibt, die sich darauf einlassen /emoticons/default_smile.png

 

[Teig]

tot ist das pferd (noch) nicht, aber sicher ein sehr wildes (rodeo)! :-(

die bank gibt von sich aus keine bankgarantie, sonder nur ein schreiben wie sie es "immer" machen --> das sie die zahlungen überwachen und es en extra konto pro bau gibt.

dies sei bei gu's ja so üblich sonst müsse ich halt anderst (mit architekt oder so) bauen.

ich sehe das nicht ganz so unt hatte ihm dies auch so mittgeteilt.

aber bevor ich nicht mit dem gu über die situation gesprochen/verhandelt haben lebt der gaul immer noch!

nimmt mich wunder wie es all die andern machen die mit dem gu bauen? habe eine referenzliste, aber am liebsten wäre mir der kontakt zu meinen zukünftigen nachbarn, aber die stehen nicht im telefonbuch.

gruss

markus

 

[Adi68]

hallo teig

wie schon erwähnt, so einen zahlungsplan würde ich nicht akzeptieren.

wir standen kürzlich vor einem ähnlichen problem. wir haben für uns DAS ideale konzept mit einem gu gefunden und zwar an einem ort, der unseren wünschen voll entsprach. kurzum: wir waren hell begeistert.

wir haben uns dann mit dem zuständigen herrn vom büro getroffen und mal den zahlungsplan diskutiert. dabei stellte sich heraus, dass wir eine anzahlung auf ein projekt machen sollten, bei welchem noch nicht mal klar war, ob es überhaupt zustande kommen würde und wie die schlussendlichen bedingungen waren. wir haben dann hin und her diskutiert und sind zum schluss gekommen, die finger davon zu lassen.

kurz darauf haben wir dann zwei ortschaften weiter bauland gefunden und werden dieses nun nach unseren vorstellungen und mit einer unternehmung bebauen, wo die konditionen für beide seiten stimmen.

manchmal ist es wirklich besser, vom pferd zu steigen und sich nach nem neuen umzusehen - auch wenn es im ersten moment einen geplatzten traum gleich kommt. erzwungene lösungen sind selten wirklich gut /emoticons/default_rolleyes.gif

 

[Teig]

@adi68

da hst du sicher 100% recht. ich weiss nur nicht von wo du kommst, dass du schnell wieder land gefunden hast. bei uns wäre es so, dass wir zu 95% kein vergleichbares land zu diesem preis mehr finden werden, weil im kanton zürich sonst alles zu teuer ist. das ist der grund warum ich immer noch bemüht bin das pferd im rodeo zu zähmen bevor es tot ist, oder mich abwirft.

lass ich es sterben wird das projekt wohl für jahre tot sein, denn ich kann nicht eine halbe kiste oder mehr fürs land ausgeben.

 

[Adi68]

wir wohnen in der stadt zürich und werden in lengnau ag bauen. für uns stellte sich einfach die frage, ob wir das bestehende haus in der stadt abreissen sollen und neu bauen (das haus ist für uns zu klein geworden und ein umbau mit vernünftigen aufwand ist nicht möglich) oder aber verkaufen und uns was anderes suchen sollen.

zuerst war der abriss und neubau geplant, was aber bei einem an sich durchaus sehr gut bewohnbaren haus ein wirtschaftlicher unsinn darstellt. daher haben wir uns entschlossen, selber zu bauen. uns war ebenfalls klar, dass wir uns bauland in der nächsten umgebung der stadt zürich nicht leisten können und haben alternativen gesucht, die mit unseren arbeitsstellen korrespondieren.

wir nehmen bewusst für unseren haustraum einen längeren arbeitsweg in kauf. dafür haben wir den vorteil des lebens auf dem land. ist einfach eine abwägung der prioritäten - im wissen, dass es seltenst die eierlegende wollmilchsau gibt /emoticons/default_additional/213.gif

 

[barney]

es sei halt so, dass das meiste bei baubeginn ihrerseits auch schon (fast) bezahlt sei, weil der keller schnell steht (fertigkeller) und der hausbau gelichzeitig in der fabrikhalle schon läuft.

Das stimmt nicht, da erzählt Dir Dein GU einen Blödsinn. Die Handwerker werden meistens ein bis zwei Monate nach deren Arbeit bezahlt. GUs, die in Geldknappheit stecken zögern es sogar noch länger hinaus.
Schlussendlich gibst Du Deinem GU einen Kredit über mehrere Monate und hast auch noch das ganze Risiko. Da scheint mir etwas nicht zu stimmen.

Wenn Du sagst, Du findest im Raum Zürich kein Angebot, das so günstig ist wie dieses, dann gibt es vielleicht auch einen Grund, warum das so günstig ist...

Gruss, Barney

 

[Teig]

einen hacken wie so das land so günstig ist gibt es nicht, weil es der gemeinde gehört. ich kaufe es der gemeinde ab, aber kann dies nur wenn ich mit diesem gu baue. wie es halt so ist, das die gu's die parzellen gleich reservieren!

 

[Serge-CH]

ich kaufe es der gemeinde ab, aber kann dies nur wenn ich mit diesem gu baue. wie es halt so ist, das die gu's die parzellen gleich reservieren!

Das höre ich aber auch zum ersten Mal, dass eine Gemeinde vorschreibt mit welchem GU oder Arch zu bauen ist... Bist du dir da wirklich sicher oder hat dir das der GU gesagt? Die erzählen ja viel um den "Stutz" geht...

Gemeinden müssen sich im Normalfall neutral halten... Was sie können, ist das Land mit erster Priorität an Einwohner der Gemeinde zu verkaufen... Abgestuft nach Wohnjahren in Gemeinde etc. Erst an vierter oder fünfter Stelle kommen dann Externe zum Zug!

Viel Glück und lass dir keinen Bären aufbinden...

 

[winner60]

Das tönt immer eigenartiger. Ein GU wäre nur dann im Spiel (bei Gemeindeland), wenn er eine Gesamtüberbauung realisiert. Aber auch dann hat er einen vernünftigen Zahlungsplan zu erstellen - und eurer ist definitiv nicht vernünftig (aus Sicht GU natürlich schon).

Der Zahlungsplan hat in Relation zur erbrachten Leistung zu stehen! Nur erbrachte Leistungen sind zu zahlen. Wenn ein GU so knapp bei Kasse ist - was ja hier offensichtlich der Fall ist - würden bei mir alle Alarmglocken klingeln.....

 

[Adi68]

hast du denn mal mit der gemeinde kontakt gehabt? ich kann mir dieses vorgehen eigentlich nur vorstellen, wenn es eine ganz kleine gemeinde ist und der gu selbst im gemeinderat sitzt. dann wäre dies ein fall für den beobachter oder kassensturz /emoticons/default_biggrin.png

ansonsten wird es sich um eine gesamtüberbauung handeln und die gemeinde wird das land dem gu als gesamtes verkaufen und der kann dann im rahmen dieser gesamtüberbauung machen was er will. allerdings sollte die gemeinde dann auch für eine seriöse abwicklung beim gu einsetzen.

 

[Teig]

also der gu hat natürlich der gemeinde eine reservationszahlung gemacht, sodass er im moment "eigentümmer" ist. der gu tritt dann aus diesem vetrag aus und die anderen käufer für ihn ein. der gu hat aber sicher nicht das ganze geld für das land aufgebracht. dass machen dan die anderen käufer. in unserem fall 3.

ich habe den entwurf vom kaufvertrag fürs das land dashalb weiss ich wie es ist. es ist kein servitut auf dem land, aber der gu läst sich beim notar (so sieht es im moment aus) gleichzeitig den werkvertrag unterzeichen somit ist alles für ihn i.o.

die gemeinde hat ca. 2000 einwohner und der gu wohnt nicht in dieser gemeinde und hat so viel mir ist dort noch kein haus gebaut.

was mich etwas erstaunt ist die tatsache das scheinbar einer der käufer ein architekt ist der selber die architektur macht und der bau diesem gu übergibt (muss er ja). ich wollte die anderen beiden kontaktieren, aber die beiden anderen käufer stehen nicht im telefonbuch, sodass ich zumindest einem gestern einen brief geschrieben hatte.

 

[Adi68]

also, wenn ich das nun richtig verstanden habe, dann läuft das wie folgt ab:

die gemeinde geht davon aus, dass der gu das land kaufen wird, weil er eine reservationszahlung gemacht hat (was passiert eigentlich mit dieser reservationszahlung, wenn er das land nun doch nicht kauft?)

er wird von dieser kaufreservation also zurücktreten, damit die gemeinde das land dann euch verkaufen kann. gleichzeitig müsst ihr bei ihm einen gu-vertrag unterschreiben.

mal abgesehen davon, ob die gemeinde von diesem konstrukt weiss und ob es in deren sinn ist, stellt sich mir die frage, ob dieses konstrukt nicht schon einer nötigung gleich kommt. jedenfalls entspricht dieses vorgehen nicht unbedingt den guten sitten.

ich würde nun wirklich mal eine offizielle (schriftliche) anfrage an die gemeinde stellen, ob sie dieses vorgehen so dulden wollen oder nicht. mal sehen, was sie dir schriftlich antworten. ich gehe davon aus, dass du einwohner dieser gemeinde bist und somit auch anlässlich einer gemeindeversammlung diese geschichte den anderen einwohnern erzählen könntest /emoticons/default_cool.png

 

[Kurt Wagner]

jaja, ein GU wollte mir auch mal Land verkaufen, welches er scheinbar reserviert hat. Nach Rücksprache mit dem Landverkäufer meinte dieser, ja, der GU habe mal angerufen und es telefonisch reserviert, aber das sei für ihn in keinster weise bindend und er verkaufe halt an den, welcher zuerst (den vollen Betrag) bezahlt.

Tja, schlussendlich haben wir das Land natürlich direkt gekauft und der GU wollte gar noch 3 % des Gesamtbetrages als Makler/Vermittlergebühr - und glaubt ihr echt, ich habe dem GU auch nur einen Frank gegeben? (natürlich haben wir auch nicht mit dem GU gebaut, der uns auch sonst über den Tisch ziehen wollte, ähnlich wie bei Teig...)

Teig, WACH AUF! Wieviele Leute müssen dir noch sagen das da was nicht stimmt? Aber wenn du unbedingt ins Verderben laufen will nur zu - ich werde hier nichts mehr zu dem Thema schreiben.

 

[Teig]

nein ich bin nicht einwohner dieser gemeinde. das war ich vor 33jahren einmal für 1 jahr (1. schulklasse)!

das mit der reservation und das nachher ein anderer käufer eintritt sei gang und gäbe auch in anderen gemeinden. die gu's müssen nie das ganze land bezahlen. selbstverständlich bekommt der gu sein geld wieder zurück. was ich nicht weiss wie lange er zeit hat um einen anderen käufer zu finde der voll zahlt, bevor er voll zahlen müsste.

die gemeinde hatte scheinbar vor 2 jahren das land ausgeschrieben, leider wusste ich damals nichts davon. die parzellen wären damals auch zu gross gewessen sodass ich einen anderen mitinteressenten hätte finden müssen. wie dies zum teil scheinbar geschehen ist.

 

[Teig]

@kurt wagener

Also du magst bei den zahlungen recht haben aber mit dem land nicht, denn ich habe den kaufentwurf der öffentlichen beurkundung und da ist der gu bis jetzt vermerkt und dieser tritt sicher nicht aus, wenn es nicht zu einem werkvertrag kommt. also ist nichts scheinbar, sondern effektiv reserviert.

ich werde aber sicher nochmals) das bauamt und das notariat kontaktieren.

 

[Adi68]

ok teig, mein letztes wort zu dem thema:

verträge kann ich auch entwerfen und wenns mir das geld wert ist, macht das sogar der zuständige notar nach meinen wünschen /emoticons/default_biggrin.png

klär das ganze doch wirklich einfach mal mit der gemeinde. ich bin nach wie vor überzeugt, dass es auch in deren interesse ist, eine vernünftige bebauung zu erhalten und zwar mit eigentümern, die nachher nicht von der sozialhilfe untersützt werden müssen, weil sie alle kohle für den bau aufbrauchen mussten.

und gesetzt den fall, du kommst mit den anderen interessenten so weit, dass die alle am gleichen strick ziehen, dann könnte ich mir vorstellen, dass die gemeinde euch das land ganz schnell und direkt überträgt.

wie wir alle - nicht zuletzt dank diesem forum - gelernt haben, ist es so, dass reservationsverträge rechtlich nur bindend sind, wenn diese auch öffentlich beurkundet wurden /emoticons/default_biggrin.png

 

[Glidinator]

Langsam sieht man ein wenig dahinter. Entweder lässt sich der GU den Landkauf von seinen Käufern direkt finanzieren und macht beim Verkauf gleich noch einen Gewinn oder aber der GU wird das Land nicht direkt von der Gemeinde kaufen, da er sonst hohe Handänderungskosten und allfällige Steuern entrichten muss. Deshalb reserviert er das Land , tritt zurück und bringt aber gleich einen Käufer, sodass niemandem "einen Schaden" entsteht. Dass eine Gemeinde Land unter Marktpreis verkauft, ist indes eher merkwürdig, vor allem dann, wenn es über einen GU läuft. Es ist davon auszugehen, dass Herr GU gute Verbindungen haben muss ? man kennt sich halt?

Nichts desto trotz: wer einen hohen Gewinn erwartet, geht hohe Risiken ein. Was nützt Dir das günstige Land, wenn Du nachher das Doppelte für das Haus zahlen musst? Die Gesamtrechnung muss stimmen. Die Fragen betreffend Deiner Risiken konnte offensichtlich Dein GU noch nicht beantworten, oder ? Was allfällige Verpflichtungen angeht, so verweise ich auf http://www.haus-forum.ch/finanzierung-rechtliches-und-amtliches/6791-verkaufsbedingungen-grundstueck.html#post81970. Die Rechtslage ist nicht immer so ganz einfach.

Da Dein GU den Landverkauf nicht an einen Vertrag knüpfen kann ? er besitzt ja das Land (noch) nicht, sondern nur die Reservation ? wird er zwingend vorher mit Dir den Werkvertrag abschliessen wollen. Ich würde bei der Gemeinde anfragen, was für Bedingungen an die Reservation geknüpft sind, da es allenfalls noch andere Möglichkeiten geben würde, an das Land zu kommen, ohne sich die Handschellen eines ?Geschäftslimachers? anzuziehen ? ein guter GU muss sich nicht mit solchen Methoden behelfen. Andererseits kann man den Spiess auch umdrehen, falls ein wenig Spielraum vorhanden wäre...

 

[Serge-CH]

ich habe den kaufentwurf der öffentlichen beurkundung und da ist der gu bis jetzt vermerkt und dieser tritt sicher nicht aus, wenn es nicht zu einem werkvertrag kommt.

Auch von meiner Seite mein letztes Posting zum Thema:

- Dann sollte aber unter "Abreden" oder "Besondere Vereinbarungen" etwas zur Reservationszeit stehen... Aber eben, wie Adi68 schon geschrieben hat im Entwurf kann alles mögliche stehen oder nicht stehend da nicht bindend...

Ich kenne einen Fall, wo die Gemeinde eine Baufrist von 5 Jahren festgelegt hat. D.h. wenn nach Landkauf (nicht Reservation) nicht innert 5 Jahren gebaut wird, das Land zum selben Preis an die Gemeinde zurück geht.

Viel Glück.