Aktuell offerierte Zinssätze Festhypotheken

Abernichtdoch.

Erstens sind unsere Banken seriöse Institute, denen würde es nicht im Traum einfallen, sich auf Normalos Kosten zu bereichern. Und Illegales können und wollen sich die nicht leisten.

Zweitens nennt man das Marktwirtschaft. Wenn ein Produkt / Dienstleistung aus irgendwelchen Gründen (z.B. Angebot und Nachfrage) teurer wird, ist es nichts als logisch, dass es für alle teurer wird. Wie Du siehst, lieber Canivan (= Hundetransporter Cani Van ?), ist damit der Nachweis erbracht, dass wir hier einen funktionierenden, konkurrenzgesteuerten Markt haben.

Haba

 
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Guten Abend Haba

You made my day

Sooo guet, treffend geschrieben und selten so geschmunzelt beim lesen eine Beitrags in diesem Forum.

Danke dafür,

Wie ging das doch nochmal...

Gewinne werden privatisiert

Verluste werden soialisiert

 
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Unterschreiben morgen bei unserer hausbank raiffeisen den hypothekenvertrag zu 1.21% für 8 jahre. Sind sehr zufrieden mit deren entgegenkommen.

 
Nun ja, wir haben uns vor rund 2,5 monaten für den bankenwechsel von der kantonalbank zur raiffeisen entschieden und haben dort ordentlich gefeilt. Nun sindja bekannterweise zwischenzeitlich die zinsen nochmals gesunken und die senkung wurde uns mehr oder weniger übertragen. Wir sind happy mit dem ergebnis und dass wir wieder einen schritt weiter voran kommen.

 
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Da bei mir bald eine Verhandlung mit der Bank ansteht, habe ich mich bei diesem Thread immer auf dem laufenden gehalten, was zur zur Zeit gerade so durchschnitt ist. Wie sieht es aus mit den offerierten Zinssätze der vergangenen Wochen? Ich währe dankbar um ein paar Angaben oder news zur Entwicklung. Gruss Corvus

 
Wir hatten in den letzten Wochen wegen unserer Baufinanzierung Gespräche/Angebote von verschiedenen Banken. Leider hat sich die Situation seit dem SNB-Entscheid doch stark verändert. D.h. die Hypozinsen sind wieder "stark" (ca. 50%) gestiegen. Am Anfang waren es nur paar Banken, aber jetzt scheinen sich die meisten an höhere Zinsen zu orientieren. Und dies obwohl sich die Grundbedingungen (zinstechnisch) ja nicht gross verändert haben. Im Gegenteil, durch den Negativzinssatz der SNB müssten die Zinsen sogar tiefer sein. Da aber die Banken bei den Guthaben den Negativzinssatz nur bei grossen Kunden/Instituten in Rechnung stellen, verlieren sie bei den anderen Kunden. Und dieses Geld scheinen sie jetzt bei den Hypotheken wieder verdienen zu wollen. D.h. es ist offenbar mehr eine Anpassung der bankinternen Margen, als ein genereller Anstieg der Zinsen.

Und da sich die wirtschaftliche Gesamtwetterlage Welt/Europ/Schweiz sicher nicht verbessert hat und vermutlich in den nächsten Jahren auch nicht gross ändert, sehe ich nicht ein, warum ich jetzt den Banken einen höheren Hypozins zahlen soll, nur weil sie damit andere Ausfälle quersubventionieren wollen. Ich werde somit (bei den aktuellen Zinssätzen) beim Libor bleiben. Da bekomme ich wenigstens noch einen anständigen Zinssatz. Natürlich muss ich dabei das Risiko von steigenden Zinsen tragen. Aber gerade in dieser speziellen Situation ist ja eigentlich gar nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen, da der Referenzzinsatz ja nicht gestiegen ist. Gestiegen sind bei den Festhypotheken ja eher die Margen. Und die ist ja beim Libor transparenter (und kann/sollte auch fixiert werden).

Und wenn viele die aktuell künstlich hohen Festhypozinsen nicht akzeptieren und lieber (temporär) in Libor wechseln, werden die Banken vielleicht bald wieder ihre Margen für die Festhypotheken senken. Auch hier spielt ja schlussendlich der Wettbewerb.

Aber generell scheint bei den Festhypotheken eine "Entkopplung" zum Basiszins stattzufinden. D.h. Banken werden in Zukunft die Zinsen aus mehrheitlich internen Faktoren (natürlich dann komplett intransparent) zu berechnen und vielleicht bald auch gar nicht mehr öffentlich kommunizieren.

 
Calrissian schrieb:
Wir hatten in den letzten Wochen wegen unserer Baufinanzierung Gespräche/Angebote von verschiedenen Banken. Leider hat sich die Situation seit dem SNB-Entscheid doch stark verändert. D.h. die Hypozinsen sind wieder "stark" (ca. 50%) gestiegen. Am Anfang waren es nur paar Banken, aber jetzt scheinen sich die meisten an höhere Zinsen zu orientieren. Und dies obwohl sich die Grundbedingungen (zinstechnisch) ja nicht gross verändert haben. Im Gegenteil, durch den Negativzinssatz der SNB müssten die Zinsen sogar tiefer sein. Da aber die Banken bei den Guthaben den Negativzinssatz nur bei grossen Kunden/Instituten in Rechnung stellen, verlieren sie bei den anderen Kunden. Und dieses Geld scheinen sie jetzt bei den Hypotheken wieder verdienen zu wollen. D.h. es ist offenbar mehr eine Anpassung der bankinternen Margen, als ein genereller Anstieg der Zinsen.

Und da sich die wirtschaftliche Gesamtwetterlage Welt/Europ/Schweiz sicher nicht verbessert hat und vermutlich in den nächsten Jahren auch nicht gross ändert, sehe ich nicht ein, warum ich jetzt den Banken einen höheren Hypozins zahlen soll, nur weil sie damit andere Ausfälle quersubventionieren wollen. Ich werde somit (bei den aktuellen Zinssätzen) beim Libor bleiben. Da bekomme ich wenigstens noch einen anständigen Zinssatz. Natürlich muss ich dabei das Risiko von steigenden Zinsen tragen. Aber gerade in dieser speziellen Situation ist ja eigentlich gar nicht mit steigenden Zinsen zu rechnen, da der Referenzzinsatz ja nicht gestiegen ist. Gestiegen sind bei den Festhypotheken ja eher die Margen. Und die ist ja beim Libor transparenter (und kann/sollte auch fixiert werden).

Und wenn viele die aktuell künstlich hohen Festhypozinsen nicht akzeptieren und lieber (temporär) in Libor wechseln, werden die Banken vielleicht bald wieder ihre Margen für die Festhypotheken senken. Auch hier spielt ja schlussendlich der Wettbewerb.

Aber generell scheint bei den Festhypotheken eine "Entkopplung" zum Basiszins stattzufinden. D.h. Banken werden in Zukunft die Zinsen aus mehrheitlich internen Faktoren (natürlich dann komplett intransparent) zu berechnen und vielleicht bald auch gar nicht mehr öffentlich kommunizieren.
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Hier gibt es eine Erklärung warum die Zinsen wieder gestiegen sind: http://www.nzz.ch/finanzen/das-raetsel-der-gestiegenen-hypothekarsaetze-1.18481102 

 
Konnte letzte Woche bei der Helvetia-Versicherung noch einen Super-Deal abschliessen: 0.7% fest für 10 Jahre!

 
Hypoplus (Comparis) sei dank. Kann ich echt nur empfehlen. Die haben mir super Bedingungen rausgehandelt. Bekomme für die ersten 3 Jahre sogar noch einen Abschlag von 0.25%. Allerdings muss ich auch erwähnen, dass die Offertenanfrage schon vor 2 Wochen gestellt wurde. Helvetia hat mir noch die damals gültigen Konditionen gewährt, wenn ich sofort unterschreibe. Offenbar haben die momentan sehr viele Anfragen und waren deshalb überlastet, sodass sich die Offerte verzögerte.

Zu beachten ist auch, dass sich die Versicherung in der Regel nur die guten Hypothekarrisiken rauspicken. Also in der Regel keine 2. Hypothek, gute Tragbarkeit.

 
Bald werden wir wieder mit der Bank verhandeln müssen zZ. eine Tranche auf zwei Jahre(bis Juni16) und eine Tranche läuft Ende Sept. 16 nach 9 J. aus, unser Ziel ist/wäre alles zu gleicher Laufzeit zu finanzieren aber wie Fest oder Libor, bei Fest wie lange?

Ich weiss, es kann niemand in die Zukunft schauen aber unäbhänige Überlegungen sind nicht schlecht!

 
Ich würde einen gesunden Mix aus Libor und Fest wählen.

Der Libor ist sicher noch einige Zeit recht niedrig .. ob der in 5 Jahren allerdings auch noch auf dem Stand hängt ist fraglich.

Für die Vergangenheit gibt es Statistiken, die belegen, dass man mit den 2 jährigen Festhypotheken meistens gefahren wäre als mit 10 jährigen.

Ob dies für die Zukunft, wo der Zins eigentlich nicht mehr weiter sinken kann, auch gilt ist noch die Frage.

Unsere Strategie wird vermutlich darauf hinaus laufen, dass wir 40% mit langer Festhypothek anlegen udn den Rest jeweils auf Libor und mittelfristiger Festhypothek nehmen.

 
Aus meiner Sicht hat Libor aktuell gar keine Vorteile gegenüber einer 5J Festhypothek. Der Liborvertrag läuft meistens auch über 5 Jahre. Da der Libor aktuell im Minus ist, bezahlt man nur die Marge der Bank und der Zins kann aber steigen falls der Libor plötzlich positiv wird. Bei 5J fest ist der Swap auch im Minus und man bezahlt nur die Marge.

Sollte der 5J Swap steigen bleibt der Zins aber trotzdem fix. Je nach Bank könnte nun die Marge nun noch leicht unterschiedlich sein, aber ansonsten bezahlt man für beide gleich viel, hat aber ein höheres Risiko bei Libor, dass dieser steigt. Der 6J Swap ist auch noch im Minus, der 7J Swap ist bei null. Wenn Du wenig Flexibilität benötigst, ist momentan wohl 6-7J fix das günstigste. Je nach Bank haben längere Laufzeiten noch leicht tiefere Margen und könnten so günstiger ausgehandelt werden. Die Banken bieten das zwar so nicht an aber mit Verhandeln sollte man etwas herausholen können.

Kürzere Laufzeiten sind nur attraktiv wenn man Flexibilität benötigt da damit ein vorzeitiger Ausstieg billiger wird. 

Schlecht ist meiner Meinung nach in jedem Fall immer, mehrere Tranchen mit unterschiedlicher Laufzeit zu machen. Beim erneuern ist man dann immer an die Bank gebunden und hat weniger Verhandlungsdruck. Mir hat noch niemand einen wirklichen Vorteil von mehreren Tranchen aufzeigen können. 

Ich würde daher alles 5 bis 7J fix machen je nach Angebot der Bank. Die Laufzeit sollte auch der Lebensituation angepasst sein, Jobwechsel, Kinder die kommen oder gehen, etc. Für die Kurzfristige Überbrückung kann man fast nur Variable nehmen. Evtl. kommt auch ein Bezug aus der PK in Frage, wenn man sich in der Überbrückungsphase soviel ansparen kann, dass man den PK-Bezug später durch einen PK-Einkauf wieder ausgleichen kann. 

Gruss, Xcoder

 
Der Libor kann alle 6 Monate (eben genau dann wenn Zinsanpassungen kommen) auf ein anderes Modell gewechselt werden, solten die Zinsen dochmal steigen.

Ohne zusätzliche Gebühren.

So zumindest die Aussage unseres Bankberaters.

In meinem Beispiel oben sidn die unterschiedlichen laufzeiten gewählt um die Zinsbelastung zu diversifizieren.

mit kürzeren Laufzeiten hast du in der Regel den besseren Zins. Sollte wieder erwarten der kurze doch mal nach oben schnellen hast du aber nicht auf die gesamte Schuld das Risiko der höheren Zinsschuld.

 
Nur hat es wohl noch nie einen Fall gegeben, wo mit einer Staffelung etwas gespart wurde… Für die Tranche mit der längsten Laufzeit bezahlt man sehr lange wesentlich mehr als kurze Laufzeiten kosten würden. Dabei geht schon mal viel Geld verloren. Die Tranche mit der kürzesten Laufzeit läuft irgendwann aus. Niemand kann das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt sicher voraussagen. Auch müsste diese Tranche konsequenterweise mit einer langen Laufzeit erneuern, damit die Staffelung immer gleich bleibt. Am Schluss hat man nur noch mehrere Tranchen mit langen Laufzeiten und man verliert auf Ewigkeit viel Geld. Wenn kurze Laufzeiten auch nur mit kurzen Laufzeiten ersetzt werden laufen dann trotzdem mehrere kurz nacheinander oder sogar gleichzeitig aus und das zu einem Zeitpunkt wo man noch schlechter voraussehen kann wie der Zins sein wird. 

Kurze Laufzeiten sind unter dem Strich immer günstiger. Die Zinsen müssten schon sehr extrem und nachhaltig steigen wenn man mit längeren Laufzeiten langfristig günstiger fahren würde. Allerdings sollte man sich das Geld, das dabei gespart wird auch effektiv anlegen, z.B momentan am besten mit Einkäufen in die PK. 

Wie auch immer, über dieses Thema wurde schon endlos diskutiert und jeder hat eine leicht andere Situation.

Gruss, Xcoder

 
Kaffeebart schrieb:
Der Libor kann alle 6 Monate (eben genau dann wenn Zinsanpassungen kommen) auf ein anderes Modell gewechselt werden, solten die Zinsen dochmal steigen.

Ohne zusätzliche Gebühren.

So zumindest die Aussage unseres Bankberaters.
Zum Vergrößern anklicken....
Die Aussage stimmt wohl nicht ganz. Richtiger sollte es heissen, dass man genau EINMAL das Modell in der vereinbarten Laufzeit wechseln kann. Nicht alle 6 Monate! Allerdings kannst Du die Zinsen beobachten und dann mit einer Frist von 6 Monaten das Model einmalig wechseln. Sollte der Zins also nach kurzer Zeit steigen und Du bekommst Angst und wechslst das Modell nach den ersten 6 Monaten, dann bist Du für den Rest der Laufzeit an den dann gültigen Zinssatz gebunden. Und den Zins kannst Du sicher nicht verhandeln.

 
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Womit diese Option beim Libor nie attraktiv sein wird. Es wird sehr sicher nie so sein, dass die Swap Sätze dem Libor so stark hinterherhinken, dass es bei steigenden Zinsen Sinn machen wird, aus dem Libor in eine Festhypo zu wechseln. Wenn der Libor steigt, wird der Markt die Swap Sätze entsprechend hochtreiben und damit werden auch die Festhypos schnell viel teuerer, zumindest viel schneller als der Hypo-Schuldner Uuups sagen kann. Das kann ja auch gar nicht anders sein, da genau mit solchen Variationen im Zinsmarkt gearbeitet wird. Und wenn einer wirklich besser als der Markt ist, dann braucht er eigentlich keine Hypothek. 

Die Option beim Libor in eine Festhypo zu wechseln daher ist reine Augenwischerei.

 
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Erstmal möchte ich Euch für den Wertvollen Input danken. Habe drei A4 Seiten mit Euren Tipps voll gerieben. Jetzt einen kleine Frage, die nicht direkt mit den aktuellen Zinssätzen zu tun hat, für die ich nicht extra einen neuen Thread  eröffnen will. 
Wir haben ein Objekt gefunden das wir unbedingt kaufen wollen. Da wir den Sack schnellstmöglich schliessen wollen, damit uns kein anderer Käufer zuvorkommen kann, möchte ich von der Postfinance eine provisorische Finanzierungsbestätigung und die 25k Anzahlung leisten. Parallel habe ich mir noch Offerten der Raffeisen, Hypotheken-Zentrum und Hypo-Plus angefordert. Kann ich der Postfiance nach der Finanzierungsbestätigung immer sagen ich nehme einen andern Anbieter, wenn das Angebot besser ist? 

Ich danke im Voraus    

 
Die Frage wird eher sein, ob du eine Bestätigung bekommst ohne den Vertrag mit der Bank fixiert zu haben. - das denke ich eher weniger.

 
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