bin gerade überfordert

[fabiana27]

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Kann mir jemand meine Frage beantworten?

Situation ist folgende, wie bekommen in den nächste tagen die finanzierungszusage, wahrscheinlich 5 Jahreshypothek zu 2.8%. (habe durch arbeitgeber vergünstigung)

nun sagt mir mein finanzberater wir sollen das land von unserem EK bezahlen. das wird 150000 landpreis. ich habe aber nur 110000 EK und 40000 PK.

1) Wie bezahle ich so das Land?

2) Wer bezahlt die Verschreibungs, Notar etc Kosten?

3) Wie soll ich dann noch die Kaution hinterlgen beim GU?

Gibt es da nicht eine Möglichkeit, die ganze Finanzierung ohne den Landkauf aus EK zu machen????

Ich blick gerade nicht mehr durch

 

[nasche]

Landkauf wäre schon Ideal ohne Hypo, aber wie ich sehe, kostet das Land CHF 150000.00, aber Eigenmittel CHF 110000.00.

Problem ist, mit der PK!

Die geben kein Geld für den Landkauf.

Normalerweise ist der Bezug erst bei Aufrichte möglich, ausser man kann ne Einigung Treffen. Wir bekamen das PK Geld, bei der Decke OG.

Verschreibungskosten übernimmt der Käufer.

Vorteil, wenn nur aufs Land, diese Kosten Massiv Niedriger sind, als bei der Effektiven Kaufsumme des Hauses.

Kaution, ist meist dann auch noch Fällig, bei Vertragsabschluss. Das bestimmt meist auch die GU.

Problem ist einfach, dass Ihr Geld für Landkauf, Notar und Kaution zusammen bringen müsst.

Evt die Landkosten, mit einer Hypo schon abdecken, dass das Geld für die Gebühren noch Vorhanden ist.

Denke Notar, ca CHF 5000.00-CHF 8000.00 je nach Kanton.

GU Kaution ca 5-10% des Kaufpreises inkl Haus.

Dh ca 20-30 Tausend musst Du da einberechnen.

 

[patbone]

erstmal ruhe bewahren.... /emoticons/default_smile.png

ein paar fragen sind noch offen:

• sind die 40'000 PK cash, also vorbezug? dann sind die EM ja 150'000. wenn nicht (also pfändung) dienen sie bloss als zusätzliche sicherheit, d.h. die bank wird euch z.b. die 2. hypothek zum gleichen zinssatz machen und/oder mit dem eigenfinazierungsanteil etwas entgegen kommen (ev. weniger als 20%?)
• wie hoch ist die kaution für den GU?
• wie hoch sind die zu erwartenden überschreibungskosten?
• auf welcher basis bekommt ihr die finanzierungszusage (anteil EM in %)

ich würde dir folgendes vorgehen vorschlagen:

1. kaution GU sowie überschreibungskosten "einfrieren". nehme mal an, das sind vielleicht 20'000-30'000 (oder lieg ich völlig falsch?)

2. was übrig bleibt, für den landkauf einsetzen

3. restfinanzierung durch die bank

normalerweise sind die EM das "erste, das fliesst", d.h. wenn immer möglch wird daraus der landkauf getätigt. wenns halt nicht reicht, wird die bank den rest bereits finanzieren (z.b. als baukredit).

gruss pb

 

[nasche]

Ja, wäre die Beste Lösung.

Klar will man so Spät wie möglich mit dem Baukredit Arbeiten.

Dennoch die Banken sind auch nicht mehr so Stuur und Helfen gerne eine Lösung zu finden, mit der beide Seiten Leben können.

 

[fabiana27]

hey vielen dank für euer antworten, dass hilft mir doch schon sehr weiter.

@patbone die PK wird verpfändet, sicher ist es aber noch nicht.die kaution beim GU ist sollte 30tausend sein, habe ich haber noch nicht schriftlich, nur fangs gehört, auch noch nichts unterschrieben.

Alles in allem ist es 700000 und EK 150000 das sind ja die 20% EK.

Also das mit dem Baukredit habe ich auch schon gedacht. Was sind dir vor und nachteile?

 

[nasche]

Also wir haben die PK Vorbezogen. Naja, freue mich schon aufs Nächste Jahr die Steuern.grrrr...

Auslöse Summer Notar, war bei uns CHF 250.00

Man muss halt immer auch die Gebühren bedenken.

Bei uns läuft der Baukredit seit 2 Monaten.

Gestern kam die Erste Zinsabrechnung.

Wenn man sonst ein bisschen knapp ist, dann auch noch die Wohnungsmiete hat, kann es dann schon Eng werden, wenn der Baukredit über Monate läuft.

Denn mit Steigendem Baukredit, werden auch die Kreditzinsen immer Angepasst.

 

[patbone]

Also das mit dem Baukredit habe ich auch schon gedacht. Was sind dir vor und nachteile?

ich sehe wenig nachteile, ausser, dass es halt was kostet, aber was will man, wenn man's nicht eben mal schnell aus der portokasse berappen kann... /emoticons/default_wink.png

es kommt darauf, was die die bank euch anbietet. vielleicht erhaltet ihr ja einen ähnlich attraktiven satz wie euer festangebot)? ich hab hier schon vn baukreditsätzen von 2.0% gelesen, das ist mehr als ok. ausserdem kannst du die baukreditzinsen auf die hypothek aufschnallen lassen, so fallen sie nicht auch noch "am stück" an. wir haben das so gemacht, das sind plusminus 10'000 mehr belehnungssumme, macht aber auf den monatszins kaum was aus.

 

[raycecile]

Auf das Land kann auch schon eine Hypothek errichtet werden, wir hatten auch nicht die benötigten, annähernd 300k um das Land zu kaufen.

Aber man muss mind. die Hälfte des Landpreises als Eigenmittel bringen, beim Landkauf ist es nicht möglich 3.Säule oder PK einzubringen, d.h. das Geld muss vorhanden sein.

Wenn das Land gekauft ist und es an den Bau geht, kann man 3.Säule und PK für den Bau einsetzen.

Genau so haben wir es gemacht, wir haben das gesammelte 3. Säule PK als Eigenkapital aufs Baukonto auszahlen lassen, kostete für rund 50k rund 1500chf an Nachsteuern zum vergünstigsten Steuersatz.

Umgemünzt auf euren Fall heisst das, dass ihr 75t oder eher >80t an Eigenmittel für den Laufkauf einsetzt, den Rest auf Hypothek.

Die Notar- und Schreibkosten müsst ihr ebenfalls bezahlen, dies zählt für die Bank nicht zum EK.

Der Rest des EK, Vorbezug oder Verpfändung der PK benutzt ihr dann zum Bauen, Anzahlung für den GU müsst ihr auch aus dem EK zahlen.

 

[winner60]

Aber man muss mind. die Hälfte des Landpreises als Eigenmittel bringen, beim Landkauf ist es nicht möglich 3.Säule oder PK einzubringen, d.h. das Geld muss vorhanden sein.

Genau so haben wir es gemacht, wir haben das gesammelte 3. Säule PK als Eigenkapital aufs Baukonto auszahlen lassen, kostete für rund 50k rund 1500chf an Nachsteuern zum vergünstigsten Steuersatz.

Ich muss da widersprechen: Bei uns sind die gesamten Eigenmittel Vorbezug PK! (haben allerdings noch ein anderes Haus - und dort steckt EK drin).

Die Bank wollte eine Bestätigung der PK, dass die Mittel bezogen werden können - bei vorliegenden Fall reicht eine Bestätigung der PK, dass die Summe von Fr. XY für Wohneigentum verpfändet werden kann. Also dürfte das nicht wirklich ein Problem sein.

Am einfachsten (so bei uns): Baukredit eröffnen; darauf EK einzahlen; alle Rechnungen über Baukredit laufen lassen (wir hätten sogar Zeit bis zur Schlusszahlung gehabt, um den PK-Vorbezug zu überweisen (obwohl am Anfang natürlich gesagt wurde, dass Eigenmittel zuerst einbezahlt werden müssen) - je nach PK dauert das).

Baut ihr im Kt. FR? Dann kommen doch noch einige Kosten..... Notar, Schuldbrief, Pfandrechtsabgaben (1.5% der Schuldbriefhöhe im Kt. FR) usw.

Diese zusätzlichen Kosten (z.B. auch die Steuern auf dem Vorbezug der PK) müssen ausserhalb des Baukredites beglichen werden!!

Zu den Steuern: Bei 200'000.- PK-Vorbezug kostet das im Kt. FR knapp Fr. 20'000.- Steuern (Abgestufter Satz; Total von Kantons-, Gemeinde- und dir. Bundessteuern - kann auf der Homepage der Steuerverwaltung Kt. FR nachgelesen werden)! Achtung: Je nach Kanton völlig anders (Kt. BL ist z.B. sehr günstig! Nicht einmal die Hälfte des Kt. FR). Ist im vorliegenden Fall aber Off-Topic, da PK verpfändet wird.

Martin

 

[rennmäuse]

Hmm, bei uns gibt es die Hypo plus EK auf das Baukonto und von dort wird alles bezahlt. Auch wenn wir PK einbringen würden, so landet alles auf dem Baukonto und deckt die laufennd anfallenden Kosten. Interessiert niemanden, ob dies nun für Land oder GU benötigt wird /emoticons/default_wink.png

 

[fabiana27]

ja wir bauen im kanton freiburg.

muss man in jedem fall das land vorher mit em EK kaufen? sorry meine fragen aber für mich alles totales neuland und ich möchte alles richtig machen.

kann man das land nicht auch mit der hypothek bezahlen?

 

[winner60]

ja wir bauen im kanton freiburg.

muss man in jedem fall das land vorher mit em EK kaufen? sorry meine fragen aber für mich alles totales neuland und ich möchte alles richtig machen.

kann man das land nicht auch mit der hypothek bezahlen?

Doch man kann: Es kommt auf die Bank an! Ich würde das EK auf das Baukonto einzahlen; danach alle Rechnung über dieses Konto abwickeln. Am besten mit der Bank absprechen. Die Bank besteht normalerweise darauf, dass zuerst das EK "verbraucht" wird. Daher: EK auf Baukonto einzahlen und gut ist.

Wie gesagt: Die Rechnungen für Kaufvertrag, Schuldbriefe, Notar usw. muss man ausserhalb der von der Bank berechneten Eigenmittel zusätzlich zahlen!

Martin

P.S. Wo wollt ihr den bauen?

 

[patbone]

das EK auf das Baukonto einzahlen; danach alle Rechnung über dieses Konto abwickeln. Am besten mit der Bank absprechen. Die Bank besteht normalerweise darauf, dass zuerst das EK "verbraucht" wird.

genau so. (hab ich auch schon mal so ähnlich vorgeschlagen heute... /emoticons/default_tongue.png)

 

[fabiana27]

den ersten finanzierungsvorschlag kommt von der ubs. muss mal fragen ob das so möglich ist. möchte jedenfall auch noch die angebote der raiffeisenbank testen, da ich bei beiden rabatt habe.

wir bauen in flamatt.

 

[winner60]

genau so. (hab ich auch schon mal so ähnlich vorgeschlagen heute... /emoticons/default_tongue.png)

Wahre Worte..... /emoticons/default_biggrin.png

Martin

 

[mbaum]

Wir haben es auch so gemacht, wie winner60 oder patbone sagen. Grundsätzlich ist es meines Wissens bei allen Banken so, dass man die Eigenmittel "abliefern" muss, bevor man von der Bank Geld erhält. Das Ganze sieht dann so aus, als hätten wir ein Konto mit einem riesigen Dispo in Höhe der bugetierten Anlagekosten. Wir haben bisher alles über dieses Konto bezahlt inkl. Gebühren, Notarkosten, Ersatzabgaben für den Schutzraum, etc. Das war kein Problem. Allerdings sollten diese Kosten schon auch vernünftig budgetiert sein, sonst wird der Kredit u.U. am Schluss nicht reichen und ihr müsst "nachlegen".

Wir hatten wie gesagt die Anlagekosten budgetiert und dann die nötigen Eigenmittel der Bank einbezahlt. Wenn ihr das für's Gesamtprojekt (Land+Haus) macht, gibt's auch mit den PK-Geldern kein Problem. Die werden dann auch grad auf dieses "Baukonto" überwiesen. Gleichzeitig haben wir noch rund 10% der Anlagekosten "Cash" in Reserve behalten, damit wir nicht bei jedem Mehrkostenverursachenden Wunsch die Hypothek erhöhen müssen. Alternativ hätte man natürlich auch höher budgetieren können und entsprechend von Beginn weg mehr Eigenmittel einbezahlen. Wenn man dann aber doch mit weniger Geld auskommt, sind die Eigenmittel trotzdem schon weg, da diese ja bekanntlich zu erst verbraucht werden. D.h. je nachdem hat man dann 30% oder mehr Eigenmittel eingebracht....

 

[Mike]

@winner 60:Ich wiedersprech Dir ungern Martin. Aber wie schon weiter oben von anderen erwähnt kannst Du die PK nicht für einen reinen Landkauf verwenden. Bekanntlich sieht ja das Gesetz einzig den Bezug/die Verpfändung für selbstbewohntes Wohneigentum vor. Ein reiner Landkauf erfüllt nun mal diese Bedigungen schlicht nicht.

 

[atina]

Wir haben die Kosten für Schuldbrief, Notar etc. auch alles über den Baukredit laufen lassen. Unser Haus war bereits im Rohbau, als wir das Land bezahlen mussten. Einziges was wir mit zusätzlichem Bargeld bezahlen mussten waren die Steuern auf den Vorbezug der 3. Säule.

Atina

 

[Maya]

@winner 60:Ich wiedersprech Dir ungern Martin. Aber wie schon weiter oben von anderen erwähnt kannst Du die PK nicht für einen reinen Landkauf verwenden. Bekanntlich sieht ja das Gesetz einzig den Bezug/die Verpfändung für selbstbewohntes Wohneigentum vor. Ein reiner Landkauf erfüllt nun mal diese Bedigungen schlicht nicht.

Da könntest du recht haben. Mein Partner musste auch die Eigenmittel für den Landkauf auf das Baukonto einzahlen, den Betrag von der PK hat er aber erst bekommen, als er die Baubewilligung vorweisen konnte.

 

[fabiana27]

vielen dank euch allen für euere antworten. haben soeben die bankzusage erhalten. werden nur eine 1.hypothek benötigen.

alles weitere muss ich jetzt irgendwie schauen, aber danke für eure tipps die sind immer sehr wertvoll.