baukosten
- Ersteller beri
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Wenn man die finanziellen Mittel hat, würde ich jedem raten alles zu behalten und zu vermieten. Wenn nicht genügend Mittel da sind, dann verkaufen
Hallo Beri
Ich kann aus eigener Erfahrung sprechen, im 2017 habe ich mit einem Partner eine Liegenschaft mit 12 Wohnungen und vorne dran 2 Gewerberäumlichkeiten à 300m2 gebaut.
Gekostet hat der Spass 6-7mio CHF. Wie ich in einem anderen Feed von dir entnehmen konnte besitzt du schon ein Grundstück und du planst 2 MFH's à 9 Wohnungen. Ich hätte dir vorgeschlagen eines zu verkaufen und mit dem Erlös das Zweite zu finanzieren und zu behalten, somit hast du ein geringes Risiko und musst nicht allzu viel Eigenmittel einbringen.
Gruss Adrian
Ich kann aus eigener Erfahrung sprechen, im 2017 habe ich mit einem Partner eine Liegenschaft mit 12 Wohnungen und vorne dran 2 Gewerberäumlichkeiten à 300m2 gebaut.
Gekostet hat der Spass 6-7mio CHF. Wie ich in einem anderen Feed von dir entnehmen konnte besitzt du schon ein Grundstück und du planst 2 MFH's à 9 Wohnungen. Ich hätte dir vorgeschlagen eines zu verkaufen und mit dem Erlös das Zweite zu finanzieren und zu behalten, somit hast du ein geringes Risiko und musst nicht allzu viel Eigenmittel einbringen.
Gruss Adrian
Hallo @beri
Wir haben vorletztes Jahr für einen privaten Investor ein 10 Familienhaus in Hinwil erstellen dürfen.
Die Anlagekosten betrugen 5 Millionen. Die Bruttorendite 4%. Im derzeitigen Zinsumfeld hat er somit eine Bruttorendite bei einem Drittel eingeschlossenen Eigenkapital von 10%. Das ist sicher nicht schlecht.
Wichtig war ihm natürlich auch ein qualitativ gute Ausführung mit wenig Unterhaltsbedarf. Diesen Spagat haben wir mit disziplinierter Arbeit geschafft.
Herzlicher Gruss
Urs Tischhauser
Wir haben vorletztes Jahr für einen privaten Investor ein 10 Familienhaus in Hinwil erstellen dürfen.
Die Anlagekosten betrugen 5 Millionen. Die Bruttorendite 4%. Im derzeitigen Zinsumfeld hat er somit eine Bruttorendite bei einem Drittel eingeschlossenen Eigenkapital von 10%. Das ist sicher nicht schlecht.
Wichtig war ihm natürlich auch ein qualitativ gute Ausführung mit wenig Unterhaltsbedarf. Diesen Spagat haben wir mit disziplinierter Arbeit geschafft.
Herzlicher Gruss
Urs Tischhauser
Hallo Adrian
Besten Dank!
Sind die Kosten ohne Land?
Gemäss Bank scheint Finanzierung nicht problematisch zu sein , ein Teilverkauf sei daher nicht nötig.
Allerdings traue ich der/den Bank/Beratern nicht so recht - sind sie doch alle befangen.
Die errechneten Renditen/Erträge werden von den Instiutionen mit verweis auf eine UBS-Studio, W&P und Mietpreissteigerungen eher hoch eingeschätzt, bei geschätzten Kosten von +/- 20% - bei 10Mio sind das 8 oder 12Mio.
Das verunsichert.
Aus Deinem Beispiel leite ich nun für meinen Fall ab:
2 Wohnblöcke mit 16-18 Whgs in der Kernzone kosten somit ohne Land 10Mio +/-20%?
Viele reden schon von stagnierenden Mietzinsen und der bald platzenden Immo-Blase. Aus dieser Perspektive müsste so ein Vorhaben eher am unteren Enden =8Mio liegen. Da weiss ich nicht, ob das heute bzw. in den nächsten 1-2 Jahren überhaupt realistisch ist.
Besten Dank für eine Feedback.
Gruss
Beris
Besten Dank!
Sind die Kosten ohne Land?
Gemäss Bank scheint Finanzierung nicht problematisch zu sein , ein Teilverkauf sei daher nicht nötig.
Allerdings traue ich der/den Bank/Beratern nicht so recht - sind sie doch alle befangen.
Die errechneten Renditen/Erträge werden von den Instiutionen mit verweis auf eine UBS-Studio, W&P und Mietpreissteigerungen eher hoch eingeschätzt, bei geschätzten Kosten von +/- 20% - bei 10Mio sind das 8 oder 12Mio.
Das verunsichert.
Aus Deinem Beispiel leite ich nun für meinen Fall ab:
2 Wohnblöcke mit 16-18 Whgs in der Kernzone kosten somit ohne Land 10Mio +/-20%?
Viele reden schon von stagnierenden Mietzinsen und der bald platzenden Immo-Blase. Aus dieser Perspektive müsste so ein Vorhaben eher am unteren Enden =8Mio liegen. Da weiss ich nicht, ob das heute bzw. in den nächsten 1-2 Jahren überhaupt realistisch ist.
Besten Dank für eine Feedback.
Gruss
Beris
Lieber @beri
Das ist ein bisschen sehr gewagt , aufgrund Deiner (sehr dürftigen) Angaben einen Preis anzugeben. Trotz - oder gerade wegen - 35 Jahren Berufserfahrung möchte ich mich definitiv nicht soweit aus dem Fenster lehnen. Und, die Kristallkugel meiner Wahrsagerin habe ich eben gerade nicht zur Hand
. Mit mehr Angaben (allenfalls PN) kann das aber relativ zielgenau eruiert werden.
Derzeit allerdings mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass das Umfeld wegen der volatilen Preise der Baumaterialien etwas unsicher ist. Die Unternehmerpreise sind seit Mitte 2021 und auch zur Zeit deutlich höher als vor Jahresfrist. Irgendwann dürfte sich das aber auch wieder stabilisieren.
Wie ich verstanden habe, bist Du Besitzer des zu bebauenden Grundstücks. Grundsätzlich ist in erster Linie die Lage entscheidend, ob das Investment ein Erfolg werden kann. Denn die Nachfrage nach zeitgemässem, aber bezahlbarem Wohnraum ist regional unterschiedlich sicherlich vorhanden. Je näher an einem unserer Wirtschaftszentren (Zürich, Basel, Genf), desto besser. Ich sage immer, wenn die Station Zürich HB mit dem ÖV in einer halben bis dreiviertel Stunde erreichbar ist, kannst höchstens Du als Architekt noch verhindern, dass das ganze ein nachhaltiger Erfolg wird. Die ÖV-Station sollte dabei in einem Fussmarsch von wenigen Minuten erreichbar sein.
Was gibt es sonst noch zu bedenken? Ich würde mir in Deinem Fall den Wohnungsmix nochmals überlegen. Ausserdem gibt bei mir 2+4+4 eigentlich 10. Aber ich nehme an, dass dies nur ein Verschreiber
war.....
Du bist momentan noch auf der "strategischen Ebene" unterwegs. Lass Dir auf alle Fälle genügend Zeit für diese. Denn wenn das Projekt wirklich zu laufen beginnt, fallen auch Kosten an.
Ich wünsche Dir auf alle Fälle viel Erfolg.
Gruss, Urs
Das ist ein bisschen sehr gewagt , aufgrund Deiner (sehr dürftigen) Angaben einen Preis anzugeben. Trotz - oder gerade wegen - 35 Jahren Berufserfahrung möchte ich mich definitiv nicht soweit aus dem Fenster lehnen. Und, die Kristallkugel meiner Wahrsagerin habe ich eben gerade nicht zur Hand
. Mit mehr Angaben (allenfalls PN) kann das aber relativ zielgenau eruiert werden.Derzeit allerdings mit der ausdrücklichen Einschränkung, dass das Umfeld wegen der volatilen Preise der Baumaterialien etwas unsicher ist. Die Unternehmerpreise sind seit Mitte 2021 und auch zur Zeit deutlich höher als vor Jahresfrist. Irgendwann dürfte sich das aber auch wieder stabilisieren.
Wie ich verstanden habe, bist Du Besitzer des zu bebauenden Grundstücks. Grundsätzlich ist in erster Linie die Lage entscheidend, ob das Investment ein Erfolg werden kann. Denn die Nachfrage nach zeitgemässem, aber bezahlbarem Wohnraum ist regional unterschiedlich sicherlich vorhanden. Je näher an einem unserer Wirtschaftszentren (Zürich, Basel, Genf), desto besser. Ich sage immer, wenn die Station Zürich HB mit dem ÖV in einer halben bis dreiviertel Stunde erreichbar ist, kannst höchstens Du als Architekt noch verhindern, dass das ganze ein nachhaltiger Erfolg wird. Die ÖV-Station sollte dabei in einem Fussmarsch von wenigen Minuten erreichbar sein.
Was gibt es sonst noch zu bedenken? Ich würde mir in Deinem Fall den Wohnungsmix nochmals überlegen. Ausserdem gibt bei mir 2+4+4 eigentlich 10. Aber ich nehme an, dass dies nur ein Verschreiber
war.....Du bist momentan noch auf der "strategischen Ebene" unterwegs. Lass Dir auf alle Fälle genügend Zeit für diese. Denn wenn das Projekt wirklich zu laufen beginnt, fallen auch Kosten an.
Ich wünsche Dir auf alle Fälle viel Erfolg.
Gruss, Urs
Ohne den konkreten Fall zu kennen oder zu beurteilen, sollte in Ergänzung auch noch die Bundesgerichtspraxis zur Nettorendite erwähnt werden. Das teuerungsbereinigte Eigenkapital darf bei tiefen Zinsen mit einem Zuschlag von 2% auf den Referenzzinssatz für Hypotheken verzinst werden. Wie das in der Praxis gelebt wird, entzieht sich allerdings meiner Kenntnis. Wo kein Kläger, da kein Richter - wie es so schön heisst.
https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Newsletter/mp-flash/mp_flash_7_2020.pdf
Hallo zusammen
Ich hätte da noch eine Frage zu der Besteuerung der Einnahmen.
Wie sieht die Steuerlast (Kt ZH) bei einem Bauvorhaben von 2 MFHs mit 18 Whgs und Erträge von vielleicht 500000.- bei Investition von 8Mio. aus?
Wäre es dahr evtl. finanziell besser ein Firma zu gründen anstatt das 'privat' zu betreiben?
Vielen Dank!
Gruss
Beris
Ich hätte da noch eine Frage zu der Besteuerung der Einnahmen.
Wie sieht die Steuerlast (Kt ZH) bei einem Bauvorhaben von 2 MFHs mit 18 Whgs und Erträge von vielleicht 500000.- bei Investition von 8Mio. aus?
Wäre es dahr evtl. finanziell besser ein Firma zu gründen anstatt das 'privat' zu betreiben?
Vielen Dank!
Gruss
Beris
Hallo Beri
Falls du dieses Projekt wirklich realisieren willst, rate ich dir dazu eine Firma zu gründen, denn bei deinem Fall wirst du schnell als gewerbsmässige Person eingeschätzt und dann kommen enorme Kosten auf dich zu wie z.B AHV-Beiträge
gruss
Danke Adrian
Die kreditgebende Bank rät wegen der Grundstückgewinnsteuer davon ab.
Sie geht davon aus, dass ich die Liegenschaft ja dann als Privatbesitzer der Firma 'veräussern' müsste, was zu Grundstücksteuer führen würde.
Würde sich das trotzdem lohnen?
Danke
Gruss
Beris
Die kreditgebende Bank rät wegen der Grundstückgewinnsteuer davon ab.
Sie geht davon aus, dass ich die Liegenschaft ja dann als Privatbesitzer der Firma 'veräussern' müsste, was zu Grundstücksteuer führen würde.
Würde sich das trotzdem lohnen?
Danke
Gruss
Beris
Dazu noch ergänzt:
Ich bin pensioniert und kann von der Rente leben - brauche also nicht unmittlebar mehr Geld.
Ich beabsichtige das Vorhaben für meine Kinder (2) zu realisieren, da ich eher davon ausgehe, dass bei einer späteren Erbteilung Konflikte entstehen, die dann zum Verkauf und nicht zum Erhalt des Grundstücks führt.
Viele raten irgendwie zu einer Firma, wäre mir auch sympatischer - wirkt auch gegen aussen (gesellschaftlich, Handwerker, Firmen, ..) besser, allerdings was bringst wirklich?
Ich denke manchmal die sehen die allfälligen Konsequenzen (Grundstückgewinnsteuer, ...) nicht.
Einer meinte mal der Zeitpunkt der Gründung sei äusserst wichtig - wegen Steuern,..?
Danke
Gruss
Beris
Ich bin pensioniert und kann von der Rente leben - brauche also nicht unmittlebar mehr Geld.
Ich beabsichtige das Vorhaben für meine Kinder (2) zu realisieren, da ich eher davon ausgehe, dass bei einer späteren Erbteilung Konflikte entstehen, die dann zum Verkauf und nicht zum Erhalt des Grundstücks führt.
Viele raten irgendwie zu einer Firma, wäre mir auch sympatischer - wirkt auch gegen aussen (gesellschaftlich, Handwerker, Firmen, ..) besser, allerdings was bringst wirklich?
Ich denke manchmal die sehen die allfälligen Konsequenzen (Grundstückgewinnsteuer, ...) nicht.
Einer meinte mal der Zeitpunkt der Gründung sei äusserst wichtig - wegen Steuern,..?
Danke
Gruss
Beris
Sali Ostschweiz
Danke
Mit was für Mieteinnahmen rechnest Du?
Ist Dein Projekt im Kt. ZH?
Euer Mix ist 1x2.5, 3x3.5, 3x5.5. Warum keine 4.5?
Die meisten welche ich gefragt habe, raten von 5.5 Whgs ab da zu teuer und der Trend zu Single Haushalte sei.
Hab einige Immo Verwaltungen für eine realistischen Mietspiegel angefragt mit dem Resulat:
2.5, 3.5, 4.5 Zi.Whgs mit Schwergewicht auf 2.5, 3.5er
Die Bank weist auch auf die Steuerlast (Grundstückgewinnsteuer, ...) bei einer Fa. hin.
Sie meint es wäre am günstigsten es in der Familie (privat) zu behalten.
Gruss
Beris
Danke
Mit was für Mieteinnahmen rechnest Du?
Ist Dein Projekt im Kt. ZH?
Euer Mix ist 1x2.5, 3x3.5, 3x5.5. Warum keine 4.5?
Die meisten welche ich gefragt habe, raten von 5.5 Whgs ab da zu teuer und der Trend zu Single Haushalte sei.
Hab einige Immo Verwaltungen für eine realistischen Mietspiegel angefragt mit dem Resulat:
2.5, 3.5, 4.5 Zi.Whgs mit Schwergewicht auf 2.5, 3.5er
Die Bank weist auch auf die Steuerlast (Grundstückgewinnsteuer, ...) bei einer Fa. hin.
Sie meint es wäre am günstigsten es in der Familie (privat) zu behalten.
Gruss
Beris
Lieber Urs
Der Wohnungsmix ist eine zentrale Frage, bestimmt er doch die Erträge.
Die Angaben die ich erhalte sind meist bei
2.5, 3.5, 4.5 er Whgs - tendenz 2.5, 3.5er, keine 5.5er Whgs
Nur die Machbarkeiststudie des Bauherrenberaters schloss 5.5er Whgs mit ein.
Der Wohnungsmix ist eine zentrale Frage, bestimmt er doch die Erträge.
Die Angaben die ich erhalte sind meist bei
2.5, 3.5, 4.5 er Whgs - tendenz 2.5, 3.5er, keine 5.5er Whgs
Nur die Machbarkeiststudie des Bauherrenberaters schloss 5.5er Whgs mit ein.
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